編者按：2015年，在中國經濟調整轉型與改革持續深入的時代背景下，中國房地產行業陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們仍然奮力追逐着一個又一個時代的風口。

互聯網+、智慧城市、創客空間、海外投資、社區O2O、文旅地產、養老地產等模式與概念層出不窮，開發商們不再認為自己是“開發商”。但洗盡鉛華、迴歸本初，房地產行業的深層次問題仍然需要面對和化解。

歸根結底，這是“艱難的一年”。無論是地價和房價屢創新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國範圍內，“庫存”已如懸湖。“化解房地產庫存”上升到國策高度之後，面對即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點地產新媒體傾力策劃年度重磅報道“艱難的一年”，回顧並總結2015年房地產行業的標杆性企業得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產行業的真實情況。

觀點地產網 有的人說，是時候該撤退了；但也有人認為，現在正是向前的好機會。全年衝刺在2015年房地產市場的併購者恒大地產，更像是後者。

12月29日，海花島122億的銷售“爆賣”記錄剛剛過手，恒大立馬就宣佈了一項204億“爆買”式的收購。

恒大地產公告，以73億元對價收購新世界位於成都、貴陽的2個項目，同時以131億元對價收購周大福位於北京、上海、青島的3個項目。5個項目合計總建築面積851萬平米，收購總對價204億元。

加上12月2日，恒大地產以總代價135億元向新世界收購的武漢、海口及惠陽項目。短短一月內，其已接盤鄭裕彤旗下9個項目，總建面逾1200萬平方米，總金額339億元。

其實，觀點地產新媒體瞭解到，恒大與新世界的交易還不僅止於項目買賣。12月29日，其同時披露完成發行本金額15億美元，分派率為9%的永久證券，而主要認購人就是分別出資9億美元和1.7億美元的新世界及中渝置地。

2015年1-11月，恒大地產銷售金額同比增長42.8%。許家印掌舵下的千億機器，依然在快速銷售、併購擴張和資本騰挪中高速轟鳴着狂野向前。

全年超600億元“爆買”

2015年6月以來，恒大先後公佈6筆收購事項，包括收購中渝置地、華人置業、信合置業旗下的重慶和成都物業、香港萬通大廈以及新世界內地物業。

據觀點地產新媒體統計，恒大上述披露的收購累計代價為611億元（港元以0.836匯率折算人民幣統計)。而這一數字還不包括恒大向中冶、武漢三江航天房產等國內企業收購項目和股權的對價。

在浮出水面的交易之前，恒大的併購策略早已啓動。2015年3月，恒大總裁夏海均在業績上表示，恒大年初發行的10億美元12%優先票據主要為尋找併購地產業務做準備。

因為這一目的，恒大認為12%的融資息率雖然略高，“但跟整個大戰略決策來說，這個成本也能承受”。

2015年4月，有消息稱許家印在恒大內部工作會議上，定下了48天必須上馬100個項目的軍令狀。在行業以去庫存為主旋律時，擁有1.47億平方米的恒大依然選擇了規模擴張。

2015年8月，許家印明確表達了增加恒大市佔率的目標。他信奉的機遇，在於房地產行業集中度不斷提高，企業將在優勝劣汰中分化，“恒大銷售額在增長，但是市場份額只有2%左右。未來10年、15年甚至20年，我們有信心市場份額能夠逐年增加。”

觀點地產新媒體發現，如果將恒大的2015年表態與2014年做個對比，可以發現許家印思路的變化。

2014年8月，許家印在業績會上曾表示，恒大已經基本完成了在全國一二三線城市的項目佈局戰略，“換句話說，我們今後會大幅減少土地購買”。

現在，或許可以合理的推測就是，在某個時間區間中，許家印改變了自己的想法。2015年上半年，恒大開始了規模化加速擴張，其累計在27個城市新增土儲35幅，規劃建面約1028.4萬平方米。

雖然，恒大這樣的規模化策略並沒有獲得資本市場觀察者們的更多理解，包括摩根、德意志等外資投行在上半年紛紛表達了其疑慮。

但恒大以資本融資為支撐的高速擴張通道已經打造成型。12月29日，恒大公告顯示其在73億元收購新世界成都、貴陽項目的交易中，先期僅需支付15億元，剩餘款項皆通過新世界認購恒大地產永續債提供資金。

這樣的規模化大躍進能夠為恒大帶來什麼？銷售業績或許最易關聯的答案。從今年狂飆的銷售業績來看，2015年的恒大地產，已經在大規模發展訴求下駛入了高週轉高增長的軌道。

海花島122億後的“爆賣”

12月28日，位於海南儋州市的恒大海花島正式開盤，現場吸引了上萬名購房者到場搖號選房。恒大方面公佈的數據顯示，截至最後選房結束，海花島此次開盤總成交金額為122.05億元。

2015年1-11月，恒大累計合約銷售金額約為1723.9億元，完成上調後年度合約銷售目標1800億元的95.8%，較去年同期增長42.8%。海花島之前，恒大鎖定1800億元已無懸念，海花島之後，市場的關注點在於恒大是否能突破2000億。

而觀點地產新媒體亦觀察到，在海花島的高調開盤背後，不應被忽略的是恒大地產在2015年持續全年的銷售衝刺。

3月份初，一份被媒體曝光的恒大內部政策文件顯示，恒大全國所有在售商鋪和車位開展了為其一週的額外5.5折和額外6.2折的促銷優惠。

4月15日，恒大發佈“無理由退房”，自4月16日在全國所有樓盤住宅中實施無理由退房。而進入第四季度，包括恒大湖北公司、廣西公司在內的區域都推出開盤85折的優惠措施。

國信證券12月研報就指出，恒大1800億元全年目標完成無虞，並有望衝擊 2000億；其斷言，2000億大關若達成，恒大地產將會成為2015年“增速最高的千億級房企”。

從2009年的308億銷售至2015年的超1800億，恒大在規模上完成了數量級的飛躍。按照許家印公開表示的30%年增長目標，恒大地產2017年銷售規模將超過3000億元，2020年將超過5000億元。

因此，對於恒大為何敢於大量接盤港資企業出售內地項目，國信證券的分析就告訴觀點地產新媒體，答案根本在於其運營能力。恒大的銷售業績證明了其開發、銷售能力能夠比別人更好地實現快速去化。

現在，2015年全年業績揭曉的時刻近在眼前，繼“老大哥”萬科之後，恒大2000億元線上的搶位身影已越來越清晰可見。

許家印的資本贏面

不過，在行業大變局的大幕掀起前，恒大已亮出了銷售與收購的牌面，但最終的勝算或許仍然要繫於其資本籌碼。

2015年，對於恒大地產而言可謂融資大年。2月恒大地產完成10億美元優先票據發行，並於5月完成配股融資46億港元。

2015 年6 月，恒大地產200 億元的境內公司債發行申請獲批，首期50億元債券利率5.38%。10月15日，恒大公佈成功發行200億元非公開公司債，其中175億元的“3+2”年期債券利率7.38%，25億元的5年期債券利率7.88%。

據觀點地產新媒體瞭解，自境內債券市場打開後，恒大已發行了 400 億元公司債。海通證券12月研報指出，恒大地產2014年平均融資成本在9%左右，境內公司債、私募債、配股工作均將有助於其優化財務成本。

不過，市場也有較保守的看法，中金公司的分析就認為，恒大對購地、併購以及股票回購等方面的持續高投入所產生的影響仍然不能忽略，且過往高成本永續債的消化亦需要時間。

目前，據標普數據顯示，2013年恒大發行的244億元永續債券本金將在2015年迎來首次實際到期日，如出現延遲償還，這些債券的利率可能會大幅上調，從最初7.75-12%的利率開始逐步升高，最終可能達到15-18%。

實際上，據觀點地產新媒體不完全統計，除去在今年到期244億元，恒大2014年增加的另一部分永續債將在2016年實際到期。

據2015年中報，截至6月30日恒大地產永續債規模為523.7億元，而永續債持有人應占溢利為26.11億元。

截至2015年上半年，恒大地產總資產達5398.5億元，但其有息總負債（包括永續債）也從2014年底的2089 億增加至2376億。

現在，在資本市場目光的打量中，恒大尚未實現投產平衡的多元業務仍是對其未來考察重點。2015年，恒大淘寶足球俱樂部和恒大文化先後在新三板上市。而恆騰網絡及恒大人壽，則瞄準了社區O2O業務與金融平臺。

也許，當恒大集團現有業務和品牌已延伸到地產、消費、金融、體育和文化產業之時。許家印的500強目標，依然有長路要走。