觀點地產網 當轉型成為房地產行業2015年的關鍵詞之一，房企與金融之間的關係愈發緊密了起來。儘管這種拓展處於較早階段，風險有待評估，但房企仍樂此不彼。

12月8日最新一則消息是，綠地控股披露2015年度非公開發行A股股票預案，定增股票數量不超過20.78億股，募集資金總額不超過301.5億元。其中計劃將101.5億元用於金融投資項目，包括設立投資基金、設立互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信託股權並增資。

隨後，綠地控股旗下綠地金控與摩根士丹利簽署協議，擬受讓其所持有的杭州工商信託股份有限公司1.49億股股份，佔比11.05%，協議對價為8億元，此後再由綠地金控對杭州工商信託增資約1.5億元。增資完成後，綠地金控將合計持有杭州工商信託近20%股份，成為其第二大股東。

這也是綠地上市後首次進行定增。按照該公司的說法，募集百億用於金融投資項目，凸顯了“加速推進金融板塊成長的決心”。

以綠地轉型金融為代表的背後，是房地產逐漸面臨着增長率天花板、利潤攤薄等難題，不少房企正在努力尋找更大的增量市場，以及新的盈利增長點。

數據顯示，前三季度綠地控股房地產主業利潤同比基本持平，公司ROE同比下滑0.41個百分點至10.39%，主要受週轉率放慢所拖累。與此形成對比的是，金融產業利潤總額卻大幅增長219%。

定增百億投資金融

按照綠地控股披露的預案，此次定增價格不低於14.51元/股，發行對象為不超過十名特定投資者。募集的301.50億元經扣除發行費用後，將分別用於房地產投資項目，金融投資項目，以及償還銀行貸款。

其中，房地產投資項目包括武漢綠地國際金融城建設項目、合肥綠地新都會項目、合肥紫峯綠地中央廣場項目一期，投資總額182.75億元，募集資金投入金額110億元。

金融投資項目包括設立投資基金、設立互聯網創新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信託股權並增資，共計投入101.50億元。

據綠地控股介紹，將65億元用於設立投資基金，一是將與中金公司合作成立投資基金，投資項目類型包括pre-IPO，中概股迴歸國內A股市場、分拆上市及併購重組等；二是與長城資管合作成立投資基金，投資項目類型包括不良資產的投資、併購重組及產業投資等領域。

設立互聯網創新金融公司方面，擬使用募集資金15億元，投資構建鏈接綠地控股旗下所有產業服務能力的綠地雲平臺。該互聯網平臺將以網站和APP為入口，打造基金銷售、網絡借貸、消費金融、眾籌融資四大核心業態，並率先服務於房地產、汽車、旅遊休閒等產業。

12億元增資綠地融資租賃公司方面，項目未來重點在教育行業、高端裝備製造領域、醫療製藥領域、環保能源領域等方面進行融資租賃業務的開發。

“這一系列舉措，旨在加速金融投資產業佈局，提升資本運作水平，既通過資本併購優化公司財務結構，又通過收購稀缺資源、優質資產和產業載體為企業轉型發展提供支撐。”綠地控股如是稱。

12月8日，綠地控股再度宣佈增持並增資杭州工商信託，累計斥資9.5億元，正式持有行會走工商信託20%股份。隨着該項目完成，綠地將正式進入金融信託業務領域。

資料顯示，杭州工商信託成立於1986年，總資產22.49億元，主要經營範圍為信託，企業資產的重組、購併及項目融資等。截至2014年12月底，其在管信託資產約300億元，以地產信託為主。

800億金融版圖

事實上，早在2011年，綠地便開始涉足金融行業，組建了全資子公司綠地金融控股集團。2014年，綠地董事長張玉良公開表示，“新格局”將是公司贏得競爭優勢的主要依靠之一。

觀點地產新媒體翻查資料得知，張玉良口中的“新格局”，指的主要是地鐵產業、金融產業、消費產業，分別對應大基建、大金融、大消費發展方向。其中，“大金融”初步確定類金融、金融股權投資、基金投資及管理、資本運作等四大板塊業務。

其中，在確定轉型戰略後，綠地迅速進行金融牌照的收購工作、設立產業基金、併購基金、探索資產證券化、基金管理等形式多樣的大宗資產定製和變現方式、第三方資產管理業務、與中國平安、阿里巴巴、騰訊公司等合作設立理財產品等。

2014年6月份，綠地與中國信達資管簽署協議，計劃三年內合作規模達500億元；8月，綠地與交通銀行達成全面戰略合作，綠地金控出資5000萬成立的貴州地金交所揭牌。2015年7月，綠地與中金啓動戰略合作共設併購及創新投資基金；同月，綠地金控出資5000萬在哈爾濱成立綠地股權金交所，打造私募股權眾籌融資平臺。

截至2015年7月，綠地金控註冊資金由10億元增加至90億元，持有上海農商行4%股權、錦州銀行3.98%股權、東方證券2.46%股權，同時設立融資擔保、小額貸款和典當公司等。

除了綠地金控，綠地於今年5月還成立了綠地金服，將其打造成互聯網房地產金融業務的主體公司。其後四個月，綠地金服實現“綠地地產寶”“綠地REITs”“綠地融通寶”等產品系列落地，總規模逾10億元。

按照張玉良此前透露的戰略規劃，綠地下一步不僅自己的資產要金融化，還準備做中國房地產中小企業經營性資產的金融化。

“就是把他們的資產通過我們的專業，通過互聯網，通過馬雲，通過金融化，把這些資產變成眾籌，變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項目當中去，變成金融產品。”

數據顯示，2014年，綠地的金融產業規模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，金融產業規模增加至500億元左右，利潤約19億元。

綠地的中期戰略規劃顯示，金融產業計劃涵蓋保險、信託、證券、銀行等金融領域，打造“資金+資管”的金融產業鏈。至2020年，金融產業業務規模將達到800億元，利潤達到100億元。

轉型與地產困境

從當前國內上市公司的轉型戰略來看，金融行業已然成為房企轉型的一個非常熱門的領域，包括萬科、萬達、綠地、復星、泛海等房企均參與其中。

以綠地為例，其轉型金融為代表的背後，是房地產逐漸面臨着增長率天花板、利潤攤薄等一系列難題。2015年前三季度，綠地控股營業收入1362.73億元，同比下降16.1%；毛利潤136.14億元，同比下降0.6%。

至三季度末，公司ROE同比下滑0.41個百分點至10.39%，主要受週轉率放慢拖累；淨負債率295%，仍維持高位。

同策諮詢研究總監張宏偉此前分析認為，從房企佈局“大金融”還是利益驅動。“房地產行業利潤率逐步下滑已經成為共識，房企的傳統住宅開發業務已經變化薄利甚至無利可圖，而銀行保險等領域仍然為盈利水平較高。”

數據顯示，前三季度，綠地控股淨利潤錄得49.43億元，同比增加12.01%。其中金融產業、建築產業利潤保持較大幅度增長，而房地產主業利潤則與去年同期持平。

一旦實行大金融佈局，房企可以實現融資的便利，降低房地產業務的融資成本，並促進項目的銷售。從目前來看，綠地似乎也在探索這種模式。

據觀點地產新媒體瞭解，早在2014年4月，綠地便聯手阿里巴巴發佈“綠地地產寶”，首期上線產品便是公司位於南昌的棚戶區改造項目，約定年化收益率6.4%。

中信建投在研報中也對綠地REITs做了相應介紹，即將在建項目整體銷售至地產基金，從而實現項目出表，在不增加負債的情況下實現資金快速回籠。其中，首單項目綠地香港南翔項目私募REITs目前已基本落地，涉及資金3.6億元。

最新消息顯示，12月4日，綠地控股將旗下6個商辦項目以總價55.43億元轉讓予關聯資管公司。對此該公司表示，本次交易將有利於促進商業地產輕資產運作，優化公司資產負債結構。

除此以外，據綠地披露，在互聯網金融方面，綠地目前正推進“社區寶”的開發，計劃未來三年實現平臺交易量突破1000億元，打通500個社區。

有券商分析師對觀點地產新媒體表示，目前房企也將目光聚焦於以社區金融為主的消費金融服務，藉此獲得增值服務的收益。不過，能否形成自身增值服務的特色，是這種物業服務金融化的關鍵。

談及房企轉型金融的未來，上述人士認為，房地產屬於資金密集型行業，如果不借助金融工具，將無法完成開發運營的工作。而隨着房地產增量逐漸減少，房企光靠開發已難以獲得持續利潤，後期將轉為以運營管理為主。“預計金融將逐漸成為房企的主業之一。”