房地產真的不行了嗎？真的大家都要轉行了嗎？

“大風來了，豬都能飛起來；一陣風過去，只有帶翅膀的才能繼續飛，豬肯定就掉下來了！”保利地產副總經理、華中華南區董事長餘英在論壇現場笑稱。就在一片輕鬆中，由觀點地產主辦的第十五屆海南博鰲房地產論壇於8月11日拉開帷幕。經歷了三屆博鰲論壇現場，而在今年，南都記者明顯感覺到，2015年大家的臉上顯得相對輕鬆。連著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員樊綱在大會上也忍不住說，“去年大概是悲觀情緒最嚴重的”。

轉變時期的中國房地產，除了市場迴歸、放鬆調控等常規話題外，在這樣一個萬眾創業、大眾創新的年代，房地產如何創新與變革，被提及的頻率格外高。

談市場：今年金九銀十依然會很精彩

“去年是世界上關於中國房地產要崩盤、要硬着陸的論調說得最兇的一年，到現在我們應該看得很清楚，中國已經實現了軟着陸”，樊綱表示。

在他看來，2014年行業情緒最悲觀。但去年到今年的房地產形勢變化，恰好證明了他此前“軟着陸”的判斷。這一判斷背後是一組華麗麗的數據，二季度全國的房地產市場明顯回暖。1-6月份，全國商品房銷售面積增速由負轉正，同比增長3.9%，銷售額同比增長10%。二季度房價環比上漲的主要是深圳等一線城市和少數的熱點城市，多數的二線城市房價總體平穩，大部分三線城市房價仍在下降，但降幅收窄。

中國房地產業協會原副會長朱中一給行業吃了一劑“定心丸”。他判斷，“在信貸政策和住房公積金政策的繼續支持下，自住型、改善型需求還會繼續釋放，全年的銷售量肯定會好於去年。除一線城市和部分二線城市的房價溫和上漲外，多數城市的房價會總體穩定”。

究其原因，樊綱認為，過去的宏觀政策起了一定作用。“宏觀政策永遠是逆週期政策，當經濟已經熱起來的時候，千萬不能再刺激政策，不能再拱一把火”。

“今年的金九銀十依然會很精彩。價格或許不會大漲，但成交量會有爆發式提升，且持續至年底”，預言帝餘英判斷。

談政策：緊縮政策應該逐步退出

正如樊綱所說，“我們仍然在調整之中，軟着陸也是危機的一種形式，危機就是急風暴雨式的崩盤，軟着陸就是放得慢一點”。那麼在經濟下行的大背景下，房地產未來形勢是看漲還是看空？

“這個問題要倒過來看，為什麼沒有取消限購？也就是說還有需求大量在，政府不敢取消，怕取消了以後房子又漲價。”中國房地產業協會副會長任志強說，這恰恰回答了以上問題。

但是，今年的銷售增長依賴於價格的低，價格沒有出現高峯；房地產開發類指標仍然處於下行。交通銀行首席經濟學家連平指出，“要穩增長，關鍵是穩投資，而穩投資中間的關鍵除了基礎設施以外，還要把眼光放在房地產行業，就是房地產投資也要能夠得到支持。但是在房地產投資增速沒有明顯回升的情況下，固定資產投資不可能有非常好的表現”。

在這些大佬們看來，政策要不要全面放開，政府還比較糾結。“2010年4月份的緊縮政策就是房地產史上最嚴厲的政策———限購。當時這是必要的，及時推出也是必要的，採取比較嚴厲的緊縮政策，這些客觀上也是需要的。但是任何政策都是有時效問題的，熱的時候你採取嚴厲的緊縮政策，甚至行政手段，這都是有道理的。但是當經濟、當市場逐步穩定下來，趨於正常的時候，緊縮政策就應該逐步退出”。

交通銀行首席經濟學家連平更是建議，金融政策有很大的操作空間。一方面按揭貸款的利率有進一步下降的空間；另一方面二套房的政策也偏緊，應該由首付六七成降到四五成以下。“股市好，刺激樓市也好；股市不好，樓市未必不好。真正影響樓市的是利率。利率下降，100萬貸款能省20多萬，高利率時100萬貸款增加差不多30多萬利息”，任志強認為。

談轉型：旅遊地產、養老地產“有戲”

在論壇現場，記者看到中小企業對創新的關注度更高。從住宅到商業、旅遊地產，再細分到養老、產業等等，大家都在紛紛探索出路，都覺得遇到了瓶頸、困境，大家都在談轉型。尤其對於中小房地產企業來說，這就直面一個深沉的生存問題。

這是全方位整合的時代。中國房地產策劃師聯誼會執行主席樑上燕提出“文旅地產”的概念，認為未來旅遊產業是30億到50億的市場藍海，值得深度探索。

除了市場細分，如何嫁接互聯網和新的概念、新的技術、新的觀念、新的手段，繼續從事房地產，成為這個行業裏的零部件的供應商，或者這個行業的服務商，也被一致認為是中小企業升級的一條出路。

談廣深樓市：中國房地產業協會副會長任志強：以後四大城市排位就是北上深廣

深圳房價後期還得繼續漲。有一個數據，全國上半年就業率上漲幅度最大的行業就是互聯網，這又集中在三大城市，即北京、上海、深圳。這說明深圳老齡化人羣是最少的，更是高素質人羣聚集地。房子供應少，房價不漲才怪。如果說深圳上一輪上漲靠開放，這一輪上漲就是靠互聯網和創新。廣州為什麼沒有深圳漲得這麼快？相對保守、創新能力差。從經濟來看，以後四大城市的排位就是北上深廣了。

保利地產副總經理、華中華南區董事長餘英：

廣州慢牛挺好，漲得快大家不敢買房

廣州歷來是慢熱的，周邊如順德、中山，價格低、環境好、城市發展也不錯，人就不會一窩蜂到廣州買房。廣州作為省會城市的守護度沒有那麼強，不像北京、杭州、石家莊，有錢人一定要在省會買一套。但是，慢牛也挺好，快漲的話，大家都不敢買房了。從投資角度，哪裏貴就買哪裏，回報是最高的。從廣州珠江新城為原點，沿着地鐵輻射的範圍投資都不錯。

深圳依附香港發展多年，城市功能缺失很多，尤其是醫療教育。經濟那麼好的城市連看病的問題都解決不了，還不如廣州。不過深圳全民創新、創業、活力滿滿、環境又好，未來城市潛力想想都可怕。

精彩語錄

有點控制的市場反倒是比較平穩的，沒有控制的市場可能會出問題。商業地產有點粗放式發展、野蠻生長，現在有多少問題，大家都很清楚。

——— 著名經濟學家、央行貨幣政策委員會委員樊綱

整個銀行業的信貸增速在14%到15%，大大高於GDP增速，。在這個中間，涉及到房地產行業的比例還在增加，這說明銀行業信貸支持對房地產的力度是在加大，未來支持力度還會進一步提高，達到35%以上。

——— 交通銀行首席經濟學家連平

好多商業房地產是過剩的，過剩主要是在二星級、三星級的過剩，四星級的不太過剩，五星級的根本不過剩。

——— 香港恆隆集團董事長陳啓宗

這一兩年大量的基金伴隨着互聯網+的概念進入了房地產的服務業，是不是所有基金到最後都能獲利？我看起來也是比較懸的。好多超前的理念都提出來，比如當代理業掌握了客戶資源之後，我們以後就可以把開發商變成代工商，只是蓋樓的，都要聽代理業的指揮。這個聽起來挺美，但我的夢還不敢做得這麼甜美。

——— 中原集團主席黎明楷