地產市場走勢對債市影響很大，為了深入追蹤地產市場，8月12-14日，我們組織了深圳房地產市場調研活動。調研形式包括邀請國內知名開發商、資深代理商和專業第三方地產信息數據開發平臺的業務一線中高層領導進行專家訪談，以及深入項目實地調研等。經過三天的調研，我們對市場較為關心的地產問題進行了較為深入的瞭解。因細節內容較多，歡迎進一步深入交流。
一、對地產商而言，今年的降息降準政策起到了什麼樣效果？深圳房價上漲幅度領先於全國，可能的原因是什麼？
. 深圳房價上漲最快的時期是今年3-6月份，關內和關外房價基本都上漲了50%以上，個別樓盤均價幾乎近翻倍。今年的降息降準政策的作用主要體現在以下幾個方面：
1) 對於資金面來說，有利於“330房貸新政”等政策的快速落地；
2) 改善型產品成交上升；
3) 各城市前景分化，一線及部分二線城市成交回升；
4) 城市房價回穩，一線城市房價繼續小幅上漲；
5) 對於行業而言，短期內對開發投資、新開工跌勢起到些刺激作用。
. 普通剛需房和中高檔房對降息降準比較敏感，並受股市財富效應影響較大。深圳樓盤大體可以劃分為豪宅、中高檔房和普通剛需房三種，普通剛需房基本都是按揭，所以對降息政策特別敏感。這和全國情況沒太大差別；但與其他城市不同的是，諸如深圳灣1號這樣的頂級豪宅項目（均價在12萬左右）的購房者大多也會選擇按揭購房，而非一次付清，由於購房羣體比較有限，他們大都坐擁十幾億以上身價和多處房產，所以他們對降息降準政策和諸如股市所謂的財富效應政策並不敏感。
除了普通剛需房和頂級豪宅之外，還有一種處於二者之間的中高檔項目（如總價在1000-5000萬之間的項目）。與前兩者所不同的是，這些購房者更類似從資產配臵的角度進行購房，也比較看重降息降準帶來的按揭節省，他們會在國家政策調整後及時調整自己的資產配臵策略，而且對諸如股市所謂的財富效應非常敏感。6月股災後，影響最大的也是這類購房羣體，普通剛需者也會因為股災帶來的財富縮水而降低購房需求，從項目跟蹤數據看，7月底和本月初項目客戶來訪量銳減6成以上，客戶來電量非常稀少。
. “供給受限+需求旺盛+房價窪地”是深圳上半年房價猛漲最為重要的原因。深圳不同於其他城市的地方主要表現在：
1) 城市非常年輕，基本都是外來人，整個城市平均人口只有33歲左右，剛性購房需求潛力巨大。
2) 深圳落戶條件非常寬鬆，本科三個月社保即可落戶，不斷有大量年輕人才湧入深圳。
3) 深圳人口密度超過北京上海等一線城市，土地供給非常有限，當前深圳商品房庫存量僅8個多月。
4) 深圳提出了超越“北京”和“上海”等口號，城市發展顯著加快。
5) 前幾年，深圳房價整體上遠低於北京和上海，同樣作為一線城市的深圳，房價存在“價值窪地”。深圳的這些特質明顯區別於其他城市，“供給受限+需求旺盛+房價窪地”是深圳上半年房價猛漲最為重要的原因。
二、深圳及全國目前的房地產銷量如何？未來可能怎麼走？對地產業未來發展怎麼看？
. 近期不看好中國樓市，尤其是三四線城市。今年3-6月深圳樓市“量價齊升”，成交量不斷放大，成交價格持續攀升，高峯時期單週成交量在2200套以上，成交面積在23萬平方米左右，成交均價高峯發生在6月初，全市平均價格在33000元/平方米左右。6月中下旬開始，深圳樓市成交量開始出現下滑，7月下半月到8月初，看房人數銳減，來電量比以前減少8成以上，三級市場（二手房）成交量不足以前3成。
不論是3-6月份，還是6月份至今，深圳樓市與全國其他城市相比都不具備可比性。比如，蘇州居住環境和人均經濟實力都不比深圳差，但金雞湖旁邊房價也就3萬左右，如果在深圳至少要10萬左右。前面提到了深圳的一些特質，其他城市根本不具備這些特徵。一些省會城市，比如長沙和西安等，由於庫存量較大，城市吸引人口流入能力又比較有限，外地人口也不太容易在這些城市定居下來，所以整體上並不看好這些城市的樓市。尤其是三四線城市，現在很多三四線城市都存在“以價換量”的現象，去庫存壓力很大，地產商對拿地非常慎重。
. 上半年深圳樓市漲太快了，一定程度上存在對未來的透支，短期內深圳房價可能需要歇一歇。這兩個月，深圳新房客戶來訪量和成交量都有了一定程度的環比下降，二手房成交非常少。股市行情不好，非常影響剛需房和中高檔樓盤銷售，近期有些項目已經開始出現退房退訂現象。但從長期看，只要深圳依然能夠持續吸引年輕人才不斷湧入，深圳房價還有上漲的空間。
三、從庫存上看，總量上不缺房，一二線城市比較好，三四線城市很差，主要原因是什麼？地產商如何去庫存？
. 人口吸引力、城市可複製性和土地市場化程度是一二線城市好於三四線城市的重要原因。房地產市場還是供求市場，一二線城市，尤其是一線城市房價堅挺最根本原因還是這些城市能夠吸引人口不斷流入，而三四線城市基本不具備這種持續的人口吸引能力，很多城市人口還在不斷流出。還有三四線城市市區較小，可複製性較強，前幾年房地產市場的快速發展使許多中小城市都設臵了“新城區”，土地供給量很大，但新區配套並沒有跟上，新區入住率很低，投資客羣也難以轉讓變現。
另外，三四線城市土地市場化程度不高，大量土地集中在少數開發商手裏，尤其是本地開發商囤地現象嚴重。在樓市景氣的時候，這些儲地能夠保障開發商開發運營的連續性，但在地產蕭條時期，這些土地反而成了開發商的包袱。滯銷使期房變成現房，加上土地儲備過多，開發商資金週轉嚴重困難。在蕭條時期，儲地轉手也較為困難，開發商只好將土地退還政府（超過一定時期未動工項目，政府可以收回）。還有就是千方百計加快銷售進度，打折、贈送（如送物管費、送車位等）等“以價換量”現象非常普遍。許多開發商為了促銷，不僅承擔了高出先前1倍以上的營銷費用，還採取了超目標高額獎勵激勵和委託二手房代理機構零售等措施。
四、房地產商有沒有考慮過轉型？如何轉型？
. 深圳開發商受制於土地稀缺性開始走向精細化開發路線。深圳開發商與其他城市開發商不太一樣，因為深圳土地供給量很少，開發商發愁的是如何才能拿到地，只要手裏有地，項目就不愁賣。土地稀缺性帶來的結果是，開發商開始對項目進行精耕細作，而且在達到預售標準後普遍存在“銷控”現象，這也是深圳樓市堅挺的一個重要原因。因此，深圳開發商的轉型是被“沒有土地”逼出來的，他們只能走精細化開發路線。
. 三四線城市開發商生存壓力較大，全國範圍內的房企即將可能面臨重大洗牌。三四線和部分二線城市開發商存庫充足但銷售低迷，開發商面臨較大的轉型壓力。這些開發商大致可以分為兩種，第一種是本土開發商，他們在前幾年儲地過多，資金週轉比較困難，如何將手中的土地、期房和現房變現是他們的當務之急。
還有一種是諸如某以建築起家的全國性開發商A，他們先前的開發模式是“短、平、快”，短期內在全國範圍內複製項目，薄利多銷，以量取勝。而現在三四線城市和部分二線城市基本滯銷，開放商A的開發項目也快速向一線城市進行收縮，逐漸放棄三四線城市項目，對在二線城市拿地也比較慎重。今後的房地產發展格局是，城市分化帶來樓市分化，開發商都千方百計向一線城市靠攏，這勢必會加劇一線城市開發商之間的競爭，全國範圍內即將可能面臨房地產開發商的大洗牌。
. 一線城市房企精細化開發和持有物業將成為常態。綜合深圳和其他地方的情況看，一線城市房地產開發商已經趨於飽和，僧多粥少的結果是開發商之間競爭加劇，大量開發商被淘汰出局，生存下來的開發商已經開始走向精品化開發路線。同時，一線城市土地稀缺帶來的另一個後果是，開發商開始大量保留物業，如萬達保留有一定比例的主力店和商場管理權，許多開發商也在將公寓樓對外銷售的同時，保留了項目商業部分。
五、目前開發商拿地情況如何？全國範圍內的地產投資可能會怎樣？
. 開發商拿地非常慎重，短期內地產投資難有起色。深圳開發商千方百計拿地，有地開發就是王道。廣大三四線城市和部分二線城市供給嚴重過剩，開發商拿地願望較低。深圳比較特殊，如果從全國範圍內看，地產投資短期內基本沒有大規模復甦的可能性，開發商還在為已經開發的項目滯銷而發愁，資金回籠嚴重困難，哪還有錢去投資開發？絕大多數城市土地根本不稀缺，稀缺的是購房人羣，沒有外地人口持續流入，樓市沒有堅實的真實需求支撐。
六、房地產開發融資放開後，對地產商降低融資成本起到了什麼樣的作用？
. 開發商融資主要用於歸還負債和補充流動性，而對開發投資非常慎重。房地產是典型的資本密集型行業，對現金流要求較高。國家規定，在開發商取得土地證之前，不能以土地抵押從銀行獲取土地價款，開發商只能以自有資金墊付一定比例的土地保證金後，通過招拍掛程序取得土地，然後以信託等其他方式補繳地價款。一旦地產不景氣，土地抵押融資受到一定限制，而且在售項目出現滯銷，開發商資金壓力非常大，債務和利息會很快侵蝕開發商預設的利潤空間。如何融資成為房企面臨的最大問題。國家放開開發商融資也只是針對部分房企，許多中小民營開發商依然難以通過資本市場融資，即使能夠融到資金，也主要用來歸還各種貸款和補充流動資金，開發商對新增投資非常慎重。項目回款基本以現金形式出現在房企資產負債表上。當前對開發商而言最根本的問題不是融資成本高的問題，而是去化速度下滑的問題。在前幾年，房地產企業可以承受15%左右的信託融資和20%以上的民間融資，因為前幾年房子去化快，資金週轉也就快。現在已然不行了！