什麼原因導致上半年尤其是二季度樓市投資、銷售等數據表現開始出現逆轉？
張宏偉 從2015年上半年經濟背景來看，半年度經濟數據不景氣，恰逢股市又大跌，經濟大環境並不樂觀。
國家統計局數據顯示， 2015年上半年經濟數據，初步核算，上半年國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7.0%。分季度看，一季度同比增長7.0%，二季度增長7.0%。從環比看，二季度國內生產總值增長1.7%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，儘管二季度宏觀經濟出現小幅回升，但是，當前我國宏觀經濟仍然處於觸底階段的基本面並沒有改變。
同時，從2014年樓市表現來看，四輪“救市”措施出臺後，尤其是“330新政”之後的二季度，一線城市及部分二線城市房地產市場開始出現好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，同時，從投資增速來講，儘管增速小幅回落，但是總體保持穩中有升。
那麼，什麼原因導致上半年尤其是二季度樓市投資、銷售等數據表現開始出現逆轉？當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2015年下半年貨幣政策會有哪些變化特徵？ 2015年下半年整個房地產市場發展趨勢如何？當前股市的基本面會不會影響樓市的走勢？筆者逐一進行解讀。
解讀之一：下半年貨幣政策將呈現出什麼樣的特徵？
國家統計局數據顯示，2015年上半年國內生產總值296868億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處於觸底階段。2015年上半年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.3%。同策諮詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小於10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬鬆的趨勢。當前來看，2015年上半年GDP增速與CPI增速累加值為8.3，已經明顯低於10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬鬆的特徵，四次降息三次降準之後仍然具備繼續降準或降息的空間，尤其是降準的空間。
從未來中國預期的經濟增速走向來看，由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，並且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年上半年GDP增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期內經濟通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨後再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特徵越來越明顯。
此外，國家統計局顯示，截止2015年6月末，我國廣義貨幣(M2)餘額133.34萬億元，增速降至11.8%。從M2增速來看，上半年M2增速略低於今年12%的控制目標，總體略微偏緊，同時，這也為今年下半年貨幣政策走向寬鬆提供了操作空間。預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬鬆貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣(M2)同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。但是，這並不意味着房地產行業信貸環境會全面寬鬆，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
筆者認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發佈“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。因此，從2015年下半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特徵表現還是比較突出。從實際市場表現來看，銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎，並沒有出現實質性鬆動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制樓市投資風險已經開始對於中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年上半年類似於深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業資金面危機的導火索。
從“330新政”二套房貸降首付的執行結果來看，截止目前，“330新政”已經發布3個多月時間，全國大多數城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、瀋陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少數城市比如上海、廣州開始收緊二套房貸政策。筆者認為，當前銀行通過縮水執行或暫不執行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現，從目的的角度來看，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，旨在通過暫緩或縮水執行，通過有條件降低二套首付或暫不執行二套首付降至四成的政策規避市場風險。
綜上所述，宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特徵，儘管貨幣政策在下半年以後會進一步放鬆，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。
解讀之二： 為什麼2015年上半年樓市基本面開始逆轉？
國家統計局數據顯示，2015年1-6月份，全國房地產開發投資43955億元，同比名義增長4.6%(扣除價格因素實際增長5.7%)，增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.1%。
1-6月份，商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，1-5月份為下降0.2%。其中，住宅銷售面積增長4.5%，辦公樓銷售面積下降2.4%，商業營業用房銷售面積增長3.5%。商品房銷售額34259億元，增長10.0%，增速提高6.9個百分點。其中，住宅銷售額增長12.9%，辦公樓銷售額下降1.8%，商業營業用房銷售額下降1.2%。
從2014年樓市表現來看，四輪“救市”措施出臺後，尤其是“330新政”之後，一線城市及部分二線城市房地產市場開始出現好轉，全國的商品房銷售面積增速也開始轉正，同時，從投資增速來講，儘管增速小幅回落，但是總體保持穩中有升，這對於房地產市場復甦來講是利好。那麼，什麼原因導致上述樓市基本面發生的變化。筆者認為主要有以下四方面：
第一、貨幣政策已經走向寬鬆，導致一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉的最根本的因素。
央行的數據顯示， 2015年4月份中國國內M2同比增速為10.1%，低於政府工作報告中提及的廣義貨幣增長12%的目標，這為當前的信貸以及流動性擴張留足了市場空間。7月14日，央行公佈上半年M2數據顯示，截止2015年6月中國國內M2同比增速為11.8%，貨幣政策呈現寬鬆特徵。
事實上也是如此。當前，宏觀經濟觸底、股市大跌等因素已經倒逼貨幣政策走向寬鬆，無論是降準還是降息，還是近期中國央行通過PSL等多種定向寬鬆的工具，均為市場創造了流動性寬鬆的環境；同時，大量新資金流入股市，它們來自來自家庭儲蓄（大媽們）、房地產（樓市投資客暫時轉移投資股市）、大宗商品和信託市場。這些資金獲利後開始投資大中城市房地產市場。
從上述分析來看，當前市場流動性已經開始寬鬆，這勢必導致市場加快去庫存的力度，對於購房者來講，也勢必會開始加速入市，助推上述城市房地產市場基本面繼續好轉。
第二、各地規劃政策利好頻出導致房地產市場過度炒作，一定程度上促進樓市基本面快速好轉的出現。
近期，各地利好政策頻出，地方版城市規劃、產業規劃密集出臺，導致熱點城市房地產市場出現炒作氛圍。比如，一帶一路、京津冀一體化、自貿區、軌道交通、新區等規劃或政策的獲批，政策熱點效應助推區域房地產市場熱度升溫，導致區域樓市出現搶房現象，催生“日光盤”，導致部分城市樓市基本面快速好轉。
第三、一線城市及部分二線城市樓市基本面好轉的局面的出現和調控政策的寬鬆關係密切。
去年下半年以來，樓市調控政策開始鬆動，從最近各地“救市”政策頻發的表現來看，我們可知，無論是調控政策還是貨幣政策已經開啓全面寬鬆或“救市”的閘門，比如取消限購、降準降息、降低首套首付鼓勵改善型需求入市、稅費補貼等等，通過這些“救市”措施促使樓市基本面回升，對於一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉起到助推的作用。
第四、今年“自住需求+改善需求”兩股力量入市激發了市場需求更加集中釋放和爆發，導致上述城市“日光盤”頻現，基本面快速好轉。尤其是在一線城市，在土地供應持續稀缺的市場背景下，商品住宅供不應求已成為事實，在“自住需求+改善需求”兩股力量入市刺激之下，出現高端樓市的銷售量回升的現象與階段性的爆發已不可避免。
對於改善型需求來講，我們發現，“330新政”出臺之後，由於營業稅免徵門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合這樣條件的房源比例將大幅增加，尤其是對於改善型需求來講，由於營業稅的免徵，降低了交易成本，這部分羣體就可以賣掉原有房產進行改善或置換，再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對於置換型需求、改善型需求來講，還是抓一個比較好的入市“窗口期”。這樣，在“330新政”刺激影響之下，一線城市及上述二線城市的首次改善、改善型需求開始積極入市，需求開始集中釋放和爆發，導致二季度改善型高端樓盤“日光盤”頻現，助推樓市基本面好轉。
解讀之三：下半年開發商採取什麼樣的推盤策略最靠譜？
總的來看，在2015年第下半年的時間裏，由於二套房貸降首付、營業稅降低免徵門檻“330新政”等救市政策發力，以及一線城市、部分二線城市在今年上半年市場去庫存取得初步成效，開發商應該因時而變，不同城市採取不同的銷售策略、佈局策略，以實現逆勢擴張與增長的機會。
從市場供求關係或庫存去化週期角度來看，開發商推盤策略也應分城施策。在一線城市、部分二線城市比如合肥、南京、蘇州、南昌等大中城市市場基本面仍然為供求合理或供不應求，已經沒有去庫存的壓力。當前，二套房貸降首付、營業稅降低免徵門檻“330新政”等救市政策頻發，整體銷售市場在品牌開發企業聯動推盤之下將快速回暖，下半年這些市場將步入量價齊升的狀態，或者會出現買漲不買跌的行情。此時，我們也堅信，當一個城市市場供求關係基本面不存在問題時，那麼，這些城市的房地產市場交易狀況始終會迴歸合理與健康，因此，總體來看，一線城市、部分二線城市由於市場基本面仍然為供不應求，市場中長期仍然看好，並不會因為2015年年初短期內因素導致的市場低迷而改變，此時，對於開發商來講，跑量的同時可以適度調整價格策略，更加重視利潤指標。
但對於其他二線城市、大部分三四線城市而言，則面臨不一樣的境地。總體來講，由於城市大量的土地供應，以及由此帶來的大量庫存仍然沒有消化，市場表現為供大於求，在今年下半年甚至明年時間段仍然要堅持去庫存的市場策略，這些城市的市場基本面短期內還難以轉好。
比如福州、廈門、青島、武漢、西安、長沙、寧波、大連等二線城市、無錫、、溫州、蕪湖、徐州等大部分三四線城市仍然面臨較大的市場“去庫存”壓力，起碼在下半年不可能出現大規模漲價。即使有二套房貸降首付、營業稅降低免徵門檻“330新政”等救市政策徹底落地執行，今年市場基本面也很難說有太大的出彩。
解讀之四：經濟觸底的基本面不利股市，會否影響未來樓市趨勢？
從股市最新表現來看，滬指自本輪牛市新高5178.19點調整以來，十個交易日跌逾千點，跌幅達20%。截止7月14日收盤，滬指報3848點，跌76點，跌幅1.94%。儘管決策層出臺了正面的救市措施，但是，截止目前為止股市並沒有出現趨勢性逆轉，甚至仍然存在“降槓桿”背後的系統風險。
這總體說明，儘管有規劃、改革、重組等眾多政策層面的利好因素，但是，從經濟基本面表現來看，今年上半年GDP增速仍然為7%，處於觸底階段，當前經濟基本面的下行走勢並沒有本質改變，此時不支持股市持續上行。如果後期股市仍然在持續上行，這說明股市存在一定市場泡沫，此時進入有一定的市場風險，隨後股市在“降槓桿”的過程中仍然有大幅暴跌的可能性。
筆者認為，從前期已經獲利的股市投資客來講，儘管當前股市大跌導致投資客獲利空間壓縮，但是，仍然有部分投資客有可觀的獲利空間。從這部分投資來講，投資客獲利之後的目的無非是消費，而不是繼續進行投資，看着自己卡里存款的數字不斷上升。目前來看，在國內最大宗的消費也就是房子和車子了。當前來講，相對而言買房子更靠譜，尤其是對於股市已經獲利的投資客而言，改善自己的居住環境提高家庭的生活品質勢必成為大多數人的追求。再加上當前政策也支持改善住房，因此，股市贏了錢，最合適的消費方向就是購房。從上述角度來看，對於這些股市投資客來講，此時，當股市基本面已經不再持續上漲之後，當股市已經開始迴歸理性之後，股民們更應該想清楚要不要繼續留在股市。
但是，對於高位進入股市的股民來講，尤其是原計劃通過股市獲利再進行購房，或再進行重新資產配置的股民來講，當股市不景氣之後，股民在股市的損失也相當慘重，對於本來具備改善或購房投資的羣體來講，這個時候可能會因為股市的大幅下跌延緩進入樓市的時間，甚至導致這部分購房羣體購房改善生活或進行資產配置的時間擱淺。
因此，筆者認為，毫無疑問，在6月底“降息+定向降準”的市場背景下，對於尚有獲利空間的股市投資來講，把控好央行給股民們最後的解套期“窗口期”顯得非常關鍵，股民們在最後的政策“窗口期”賣股套現買房成為投資的最佳選擇。
張宏偉 同策諮詢研究部總監