“沒有人有預知春天的能力，但我們有認知方向的能力和洞察前瞻性。平安其實已經有一些比較明確的思路，現在我們正在做的商業就是為未來鋪墊。”
觀點地產網 “做商業要有三個鏡，一個是望遠鏡，一個是潛望鏡，一個是顯微鏡。”
作為在商業地產領域有數十年經驗的資深測量師，現任平安不動產有限公司商場管理部董事總經理、深圳平安商用置業投資有限公司董事長梁聯昌這樣闡述自己對商業的理解。
首先我們要有一個望遠鏡，可以預見未來十年，發展趨勢是怎麼樣；然後我們有潛望鏡，看通內在和本質，把軌跡計劃好；最後我們再拿一個顯微鏡，一步一步往前落實。
商業的路本非坦途，梁聯昌認為。行業中人究竟怎樣在路途上、在轉型中捕捉未來的春天，才是亟待回答的問題。
在長達兩個小時的專訪中，梁聯昌從商業的各個維度給出了他的答案：“沒有人有預知春天的能力，但我們有認知方向的能力和洞察前瞻性。平安其實已經有一些比較明確的思路，現在我們正在做的商業就是為未來鋪墊。”
平安不動產目標 2000億的投資規模在2020年前實現
作為中國平安旗下全資子公司，平安不動產於2008年6月17日成立，商場管理部於2014年1月1日開始成立運作。
梁聯昌向觀點地產新媒體介紹：“平安不動產自成立以來不斷投資，現管理的資產已超過500億元人民幣，2020年之前可能會突破2000億人民幣。這個是我們公司的目標，看來實際比預期更快完成。”
現在市場上經常聽到平安不動產在房地產市場上有較大的聲音跟動作。涉及的房地產環節也比較全面，從買地、投資、建造到管理等方方面面，所涉獵的房地產類型更是涵蓋住宅、商場、寫字樓、酒店、工業物流、養老及旅遊地產等。
談及平安不動產未來的擴張路徑，梁聯昌強調：“可能以後我們每個月都有一些好消息公佈。深圳有多個項目在談，還有北京、天津等各地都有項目。反正平安不動產現在是不停投資，不停壯大。”
涉及到平安未來的商業地產策略發展，梁聯昌用“高、中、低”三個詞語來作了概括。
平安未來的策略就是策劃並發展三條產品線：一是主打高端的“PAFC”金融中心繫列，二是中端時尚型“City Mall”系列，三是生活型社區型購物中心(養老地產、旅遊地產系列)就是“City Plus”系列。
根據這三條產品線，我們將商戶分類別放到不同的項目中，然後再根據商戶的特點來微調。無論是超市、服裝還是餐廳，都可以分檔次擺放，如百佳超市，分為高端匯聚國際精品的International(國際店)，主打精品時尚品味的TASTE店以及主打平民消費的PARKn SHOP(百佳超市)。
國內一些招商羣體不太懂這個策略，往往是單打獨鬥，沒有高中低的經營理念，做不到優化的經營效益，但無論是零售商還是發展商，都可以設置產品多元化，不應該是千篇一律的。
城市廣場·深圳的改造策略
“接手城市廣場·深圳以來，我們一直有一套自己的經營理念。前期，我們花了大量時間跟建築設計師去研究一套全面的綜合性解決方案，去解決現在與未來城市廣場·深圳所面對的問題。最後我們創造出一套名為F、A、C、T的策略解決方案。”
“F”代表Façade外立面改造，我們要做年輕化、時尚的商場，因此整體顏色佈局採用年輕人最喜歡的時尚高雅“玫瑰金”作為外立面的主色，而且會打造一種全新商業業態，叫做“Mini Boutique Triplex Flagship Store”，三層精品複式旗艦店，這是我們這次改造的亮點。
“A”即是指mAnagement物業管理提升。由於這是一個十多年前的商場改造項目，服務人員的形象和能力已經滿足不了今天年輕人的消費習慣和要求，所以我們將老員工進行培訓、提升及重新增聘，來為提供更高的服務標準去做好準備。
“C”即CRM系統，這是將來平安不動產旗下商場的核心競爭力。我們花了很多時間和心血去鑽研，希望創造出一個獨一無二的平臺系統。
一般的CRM都只是關注人流導向和客戶羣分析、電子水牌及客戶分析等，我們認為往後的趨勢並不僅限於此。尤其是“城市廣場·深圳”這種年輕化的時尚商場，目標顧客是18歲到30歲的青年人，對品牌的忠誠度不高，個性化特徵明顯，面對新的消費模式，我們必須創新並提升服務。
以平安為核心，我們有保險、銀行、萬里通、平安付，僅僅這幾個服務的客戶已經超過1.36億，只要我們很好利用這1.36億用戶和商家進行互相聯動推廣，就可以創造一個共贏的巨大客戶平臺，為商戶創造無限商機。這個平安獨有的優勢，將引領商業地產邁向下一個里程碑。
最後一步是“T”，Tenancy，租戶業態優化。發展商試圖通過單一奢侈品牌、熱門餐飲或時下流行的快時尚來聚集購物中心人氣的做法是缺乏能持續發展的遠見。短期內雖然填滿了鋪位，欣欣向榮也是一個假象，其微薄的租金收益，只會導致惡性循環，將購物中心的前路越走越窄。所以，我們要翻盤重生的話，需要敢於發展全新的零售模式。
在梁聯昌看來，每家企業都應該有一個核心競爭力，平安知道自己的核心競爭力在哪裏，就應該把自己的優勢發揮出來。藉助集團的力量，創造出市場奇蹟。
在商業地產同質化競爭嚴重的當下，不乏適得其反的做法。“現在很多購物中心都強調餐飲比例要佔到多少，但是一個購物中心的餐飲過多，將來就回不了頭，僅僅靠餐飲支撐的購物中心根本不符合可持續發展的規律。”
“這條路和平安將來的體驗式出路完全不一樣。我們認為要治標治本，要幫租戶做生意，維持高效力的業態比例。”梁聯昌認為，導致現今同質化的最主要原因還是在於業主自身信心不足，只會抄襲和照搬，導致品牌千篇一律，其次是縱容商戶，從收租到只收扣點，還要裝修補貼，及後發展可能還要幫商戶買貨等等。這樣下去業主收不到租金，還有可能導致行業內產生惡性循環，甚至畸形發展。
以下是觀點地產新媒體對平安不動產有限公司商場管理部董事總經理、深圳平安商用置業投資有限公司董事長梁聯昌的其餘部分採訪實錄：
觀點地產新媒體：是否將來會有一種全新的商業模式？
梁聯昌：以前消費者可能是隻和租戶發生關係，而業主也只跟租戶有關係。很多消費者在實體店看完產品，馬上就去網上購買，或者在百貨公司試完衣服，轉去旁邊的小店購買同樣的產品。這樣完全割裂了作為業主的購物中心與消費者的直接關係。怎麼讓業主和消費者發生關係並捆綁在一起呢？這是眾多購物中心都在思考的問題。
每家發展商都應該有屬於自己的核心競爭力。就平安來說，我們的核心競爭力就在於我們強大的金融背景，無論是線上線下平臺，無論是電子貨幣還是實體貨幣都應有盡有，我們始終清楚自身優勢，並能將其淋漓盡致地發揮出來，才是真本領。說到這裏我也應該停下來，保持一點祕密，留待下次再公佈。
我們認為現在最新的租戶和業主的關係應該是互幫互助的合作關係，業主有責任幫租戶做生意，維持高效力的業態比例。
觀點地產新媒體：不乏住宅開發商涉足商業地產領域，您怎麼看現在的商業地產格局？
梁聯昌：2014年至2016年間，僅僅深圳的購物中心在建面積就高達260萬平方米。從現在到2025年，國內還會有7000家購物中心建成開業，屆時國內的購物中心將超過1萬家，競爭非常激烈。(摘自世邦魏理仕2014《中國物業投資指南之零售物業》報告)
如今開發商涉足商業地產領域大多以城市綜合體的形式出現，其目的是為了使住宅、寫字樓賣更高價，但某些不成熟的開發商就缺乏長期經營理念，盲目招租填滿商場，導致同質化嚴重，後期缺乏維護，待住宅入夥後就沒有後續發展。
大部分開發商都資金充足，但人才和成熟長期的經營理念缺乏。看通風雲萬變的商業，再加以運籌帷幄的管理，這才是最為重要的成功之道。
觀點地產新媒體：商業地產熱潮延續數年，已經受到泡沫化、同質化、電商等多重夾擊，您認為移動互聯網時代下商業地產的未來會是什麼景象？
梁聯昌：現在大家所說的商場最大毛病是什麼？第一是同質化。同質化相對應的是什麼？差異化。同質化的成因就是因為某些不成熟開發商大多抄襲照搬，沒有對品牌做一個細緻的分析而盲目招租，導致購物中心之間越來越像。對於商業地產行業，要走出谷底一定要有前瞻性的能力，而且要培育一些本地化的東西。
差異化是什麼？差異化是想做一些在市場上沒有的東西。我相信將來有幾種業態出現，比如說第一種叫做“隨心所購”，好像巴黎的香榭麗舍大道、香港的彌敦道等類似的街鋪組合。商戶組合看起來是隨意放置的，你可以隨心走到哪裏買到哪裏。在這種街鋪，將不同產業放在一起並不規則出現。比如說在購物中心內，可能也可以根據某一個主題，比如說針對年輕人建立一個西部牛仔樓層，用獨特的裝修風格，隨心呈現關於這一主題的不同類型的品牌等，敞開式經營。其二，“混搭購物”跨界經營，這種類型有別於一般的集合店，提供的是mix&match的混搭購物體驗。客戶可以在不同的店挑選自己喜歡的不同品牌及貨品，透過我們獨有的平臺和手機應用，隨意在試衣間混搭自己風格，讓購物更加能人性化更自在。這個是我們平安要打造的路。其三，本地設計師品牌店“Reho”：即Retail+SOHO原創設計師品牌。“我們找一些不能複製的服裝，有比較相宜的價錢，並有着自己獨特性的精品店為客人度身定做獨一無二的衣服。我們的目標顧客是高消費能力的年輕人，他們追求個性，只有這樣才能滿足他的購物需求。”在上述這些商業趨勢中，還有一項不可或缺的因素，就是形象顧問指導的服務，讓大家更瞭解自己，更瞭解時尚趨勢。
以上就是平安未來主張的商業理念，並會陸陸續續體現在我們未來的新項目上。我認為這是平安的發展方向。不過，我並不贊成零售有泡沫這個說法。房地產有泡沫，零售只有週期，品牌可能會經歷興起和衰落，但是通過收購、重新定位及合理注入一些新元素然後重新包裝也可以重生。
觀點地產新媒體：作為商業地產從業數十年的資深人士，對商業地產這一行業的變化感受最深刻的是什麼？
梁聯昌：我進入零售行業是比較規範的，從90年開始做商業房地產，到現在差不多做了30個項目，見證時代變遷。我最初從當年規劃到招商、運營，到現時統籌發展，都得知道問題在哪裏。
在我看來，商業中有一個重點是一定要找到對的人去營運管理。未來的管理模式不是傳統那樣太偏重安保而不注重體驗。應該是把百貨公司的概念跟一般的物業管理結合起來，以服務為先，互動體驗為主，讓顧客們都有一種賓至如歸的溫馨感覺。
至於這些年一直被討論的商業話題，實際上我認為這不叫垮臺，只是轉型。我們行業中的人究竟怎樣在轉型中捕捉未來的春天，才是我們今天要回答的問題。“沒有人有預知春天的能力，但我們有認知方向的能力和洞察前瞻性。平安其實已經有一些比較明確的思路，現在我們正在做的商業就是為未來鋪墊。”