值得注意的是，本月地方調整寬鬆政策進一步由公積金調整擴大至行業寬鬆政策調整，多地政府配套出臺了財政補助、契稅減免、下調二手房營業稅以及鬆綁限購等行業寬鬆支持政策。
政策跟蹤綜述：暖風頻又吹，錦上再添花
2015年5月，整體政策環境繼續朝着友好態勢發展，尤其是信貸環境繼續呈現明顯寬鬆態勢：首先中央層面上，央行宣佈本輪降息週期的第三次降息，其次，本月地方政府公積金調整範圍再次擴大，調整城市進一步延伸三、四線城市，調整內容涵蓋了下調首付比例、提高貸款額度、簡化提取手續、支持異地提取以及租房提取等多個方面，整體寬鬆力度再次加大。而值得注意的是，本月地方調整寬鬆政策進一步由公積金調整擴大至行業寬鬆政策調整，多地政府配套出臺了財政補助、契稅減免、下調二手房營業稅以及鬆綁限購等行業寬鬆支持政策。
此外，2015年5月，包括不動產統一登記、保障房建設、戶籍制度改革、新型城鎮化、區域一體化和土地制度改革等在內的長效調節機制繼續有條不紊地推進，既有利於促進房地產市場逐步迴歸自身調節機制，又利於促進整個行業長期健康發展。
行業政策：多地出臺財稅支持政策
目前中央層面上的行業政策已經趨於完備，進入5月份，行業政策多以地方寬鬆調整為主，其中5月5日廣安市《關於進一步促進房地產業平穩健康發展的意見》中將契稅基準稅率由4%下浮到3%，同時還為購房市民提供財政補貼，最高可獲2%的購房款總額；5月19日長沙市印發了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知指出對購買綠色建築、產業化住宅以及全裝修普通商品住宅的消費者進行財政補貼，補貼標準為60元/平米，此外，通知還指出二手房交易個人所得稅核定徵收稅率由1.88%暫調至1%，有利於促進市場景氣度逐步回升。隨後，5月22日鄭州市政府印發《鄭州市保增長調結構強投資促轉型實施意見》，意見指出獲得經濟適用房資格的家庭，若自願放棄購房資格轉普通商品住房，對其購房面積90平方米以內部分給予每平方米800元補貼。
值得一提的是，地方政府除了在財稅政策給予購房支持，力求穩定住房消費外，在取消限購方面也更進一步推進，5月6日江門住建局召開新聞發佈會宣佈從即日起取消實施了三年多的購房“限外”政策，有利於刺激成交復甦，緩解庫存壓力。
信貸政策：貨幣環境漸近寬鬆，公積金調整範圍擴大
央行再次降息，貨幣環境漸近式寬鬆
2015年5月10日晚，央行宣佈：自2015年5月11日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率0.25個百分。這是央行本輪寬鬆週期的第三次降息，5年以上中長期商業貸款利率和個人住房公積金貸款利率分別降至5.65%和3.75%，均創歷史新低，整體來看，貨幣政策繼續朝着穩健偏寬鬆態勢發展。
從08年以及12年降息週期的歷史經驗來看，貨幣流動性的釋放對於成交量價有着明顯的提振作用：首先，貨幣寬鬆週期對於成交量的提振作用立杆見影：通過對照前兩輪寬鬆週期可以發現：降息週期啓動1-2個月後成交同比降幅即開始收窄，並且轉正後單月同比增長持續12個月左右(09年3月-10年4月，12年10月-13年12月)。而對於本輪降息週期而言，降息週期啓動於14年11月22日，此後於14年12月成交同比降幅即開始收窄(15年前兩月受推盤影響降幅有所擴大，3月逐步收窄)，15年4月同比首次轉正(+7%)，5月同比增幅進一步放大(+15%)，參照前兩輪成交同比增長的持續時間(12個月左右)，預計進入三季度成交同比將會繼續保持增長。
其次，貨幣寬鬆週期對於房價的影響具有一定的滯後性：通過對照前兩輪寬鬆週期可以發現：降息週期啓動4個月後70大中城市新建住宅價格環比降幅收窄，6個月後開始環比轉正，並且轉正後房價環比上漲具有慣性，環比持續上漲20個月以上(08年環比持續上漲29個月，12年環比持續上漲23個月)。對於本輪降息週期而言，70大中城市新建住宅價格於15年3月開始收窄，15年4月實現轉正，參加前兩輪房價環比上漲的持續時間(環比持續上漲20個月以上)，預計未來房價將會繼續環比上漲(但不改整體持續友好的政策環境)。
儘管，本輪貨幣寬鬆週期央行已經2次降準、3次降息，但M2以及新增社會融資數據依舊呈現疲弱態勢：2015年5月末，廣義貨幣(M2)餘額130.74萬億元,同比增長10.8%，儘管增速比上月末擴大0.7個百分點，但與去年同期相比回落2.6個百分點，增速依舊處於歷史底部；2015年5月，新增社會融資規模1.22萬億，比上月多增1696億元，但與去年同期相比依舊少增1813億元，社會融資新增規模依舊較低。
結合5月份金融數據來看，儘管M2以及新增社會融資規模呈現一定的回升趨勢，但是與去年同期相比依舊相對疲弱，同比增速依舊處於低位，預計未來貨幣政策將會繼續維持寬鬆態勢。
地方公積金調整範圍擴大，政策寬鬆力度加碼
公積金一直是地方政府發揮信貸調節機制的主要抓手，去年10月份三部委聯合發文調整公積金，隨後地方省、市政府積極跟進，密集出臺了公積金調整細則。而今年3月，住建部更是在全國住房公積金管理會議中明確要提高資金使用效率，進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，進一步從中央層面上奠定了放鬆公積金信貸的政策基調，此後“330新政”跟進落地，分別下調首套房、二套房公積金首付比例至2成和3成。
“330新政”落地兩個月以來，地方政府紛紛調整公積金貸款新政，涵蓋範圍不僅僅包括下調首付比例，還覆蓋了提高公積金最高貸款額度、支持租房提取以及異地貸款等多個方面。進入5月份，北京、天津、濟南、太原、長沙、重慶等12個大中城市跟進落實公積金調整細則，分別從下調首付比例和貸款利率、提高貸款額度等多個角度實行寬鬆調整，其中，值得一提的是，北京分別下調首套房、二套房首付比例至2成和3成，提高最高貸款額度至120萬元，同時此次調整還放寬了首套房以及二套房的認定標準，執行“認貸不認房”認定標準，整體政策寬鬆力度明顯，有利於促進改善性需求加快入市。
此外，值得注意的是，本月地方公積金調整城市範圍呈現明顯擴大的特徵，調整範圍逐步由大中城市延伸至庫存高企的三四線城市，共有廣安、眉山、自貢、濮陽、樂清、宜賓以及呼倫貝爾等7個三、四線城市跟進公積金調整步伐。我們預計未來更多的三、四線城市將會出臺公積金寬鬆新政，尤其是庫存壓力較大的城市，調整力度將會較大。
儘管目前多地提高了最高貸款額度，但是對於購房支持力度依然較低，主要城市的最高貸款額度佔當地住宅套均總價比例不足8成，一線城市甚至低至5成，我們認為隨着政策的不斷的推進，地方上調貸款額度仍有空間。此外，公積金政策在其他一些方面也還存在寬鬆空間，例如簡化提款手續、縮短提款時間等多個方面。
政策效果：成交量價回暖，一線城市最為敏感
本月央行降息以及地方公積金加快調整，疊加前期多重利好的政策效應，使得5月成交持續放量增長：5月份我們統計的44城市成交指數為342，成交繼續走高，同比增幅在3月企穩(同比+8%)，4月放大(同比+21%)的基礎上，進一步擴大至32%，增幅擴大顯著，整體政策對於成交的提振作用比較明顯。
分城市來看，一線城市由於潛在需求尤其是改善性需求更為旺盛，對於政策更為敏感，因此，政策對於成交的促進作用更為明顯，5月份，一線城市成交同比增幅達58%，實現領漲，累計來看，1-5月份，一線城市成交同比實現26%的增長，而二、三城市同比增幅僅為12%和18%，一線城市成交復甦領先。
此外，政策利好刺激成交持續放量增長，緩解高庫存壓力，百城房價指數在4月止跌的基礎上，5月環比首次轉正，環比小幅上漲0.44%。而分城市來看，各線城市房價環比分化進一步加深，5月份一線城市房價繼續環比上漲1.5%，環比增幅顯著，二線城市環比止跌且弱回升0.3%，而三線城市則繼續環比下降0.4%，主要是儘管利好政策促進三線城市成交回暖，但高庫存狀態下，房價依舊缺乏漲價動力，預計未來三線城市房價或將繼續承壓下滑。
展望未來，儘管房價5月環比轉正，但是目前我國GDP增依舊承壓，5月PMI為50.2，依舊處於低位，CPI同比上漲1.2%，漲幅環比4月收窄0.3個百分點，依舊存在通縮風險，地產底線思維下的支撐低位依舊不變，未來整體政策環境將會持續向好(尤其是貨幣政策依然存在進一步寬鬆的預期)。我們認為目前中央層面上政策已經相對完善，整體政策力度已經於2009年相當，未來政策的調整更多的是仍以地方政策的靈活調整為主，例如地方政府在公積金調整、財稅補助等方面仍然具有較大的操作空間。
長效調節機制建設：穩步有序推進
我國房地產行業的需求增長拐點已經來臨，行業以及貨幣(信貸)支持政策短期內有利於加快需求入市，進而促進市場加快去庫存，但長期來看，難改整體行業的下行趨勢(需求增速放緩)。因此，政策更加希望通過以不動產統一登記為首的，同時包括保障房建築、戶籍制度改革、土地制度改革等在內的長效調節機制的加快推進，使得行業迴歸自身屬性，同時穩定長期住房需求，促進房地產的健康穩定發展。
進入2015年5月，包括不動產統一登記、保障房建築、戶籍制度改革、新型城鎮化、區域一體化和土地制度改革等在內的長效調節機制繼續有條不紊地推進。
省市不動產登記加快推進
具體來看，首先在不動產登記方面，2015年5月4日國土資源部下發《關於做好不動產權籍調查工作的通知》，部署在已完成不動產登記職責和機構整合的地區做好不動產權籍調查工作，確保現有各類不動產權籍調查工作平穩過渡，實現日常不動產權籍調查有序運行。
地方層面上，不少省、市也積極推進不動產登記局陸續掛牌，並且明確了當地的不動產登記時間表。目前，已經有27個省份完成省級職責機構整合，10個地區開發頒發統一的《不動產權證書》，但具體到市、縣，截止到5月24日，只有16%的地市以及4%的縣完成了不動產職責整合，推進進度有所滯後，預計未來隨着中央政策的不斷推進，地方層面上尤其是市、縣一級的不動產登記進行將會有所加快。
總體而言，不動產登記的加快推進和落實，有利於在確權的基礎上盤清市場存量商品房，進而為房產稅改革和推進提供數據支持，促進房地產行業長期健康發展。
多層次、多來源的住房保障體系逐步建立
保障房方面，5月20日中央財政下撥2015年中央財政城鎮保障性安居工程專項資金1243億元，支持地方統籌用於低收入住房困難家庭租賃補貼、公共租賃住房以及城市棚戶區改造。此外，除了專項資金安排外，中央還繼續推進多渠道融資保障保障性安居工程資金需求，2015年5月22日財政部等六部門印發了《關於運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》，通知明確了包括財政政策、稅費政策、土地政策、收購政策、融資政策等在內的政府支持PPP模式公共租賃住房的政策體系，要求各地區從2015年開始組織開展公共租賃住房項目PPP模式試點和實施工作，從而提升保障性住房資源配置效率。
此外，地方層面上則積極推進建立多層次，多來源的住房保障體系，5月底昆明市將加快推進保障性住房“以購代建”模式來拓寬房源籌集渠道，並改以往以實物配租為主為今後的貨幣化補助為主，並研究“梯度退出”和軟退出機制，有利於緩解高庫存壓力。
戶籍制度、新型城鎮化以及區域一體化加快推進
戶籍制度改革方面，中央層面上，2015年5月18日國務院批轉發改委《關於2015年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》，再次強調要抓緊落實戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策，完善配套措施，建立城鄉統一的戶口登記制度。而地方層面上，各地也正積極落實《通知》要求，目前全國已有新疆、黑龍江、河南、河北、四川、山東、安徽、貴州、山西、陝西、江西、湖南、吉林、福建、廣西、青海16個省份正式公佈了本地區的戶籍制度改革意見，這16個省份均明確了本地區進一步放寬戶口遷移的政策，並提出取消農業戶口和非農業戶口性質區分，建立統一城鄉戶口登記制度。
新型城鎮化方面，2015年5月13日發改委召開了全國發改系統深入實施《國家新型城鎮化規劃》重點工作電視電話會，會議提出今年，要着眼於解決好“三個1億人”問題，以人的城鎮化為核心，以中小城市發展和新型城市建設為重點，實施“一融雙新”工程、開展20項重點工作。此後，國務院於5月18日批轉的《關於2015年深化經濟體制改革重點工作意見》再次強調要推進城鎮化體制創新，統籌推進國家新型城鎮化綜合試點、中小城市綜合改革試點和建制鎮示範試點。此外，5月22日財政部等六部門印發了《關於運用政府和社會資本合作模式推進公共租賃住房投資建設和運營管理的通知》，旨在推進運用“PPP”模式為新型城鎮化建設融資。
區域一體化方面，2015年四月底，中央政治局審議通過了《京津翼協同發展規劃綱要》，《綱要》對與原來京津翼上報的“北京四中心、天津四中心、河北五中心”定位進行了較大調整。除了北京保持政治、文化、科技創新、國際交往四個中心地位不變外，天津的地位調整為一個基地三個區，即全國先進製造研發基地、國際航運核心區、金融創新示範區、改革開放先行區。河北定位調整為四個基地，主要涉及到產業升級轉型、商貿物流、環保與生態涵養以及科技成果轉化等方面，此次頂層設計更加註重三地的錯位發展。隨後，6月13日，北京市委召開全市領導幹部會議，傳達學習《京津冀協同發展規劃綱要》，研究《北京市推動京津冀協同發展2015年工作要點(討論稿)》，北京市四套班子將在今年國慶節前夕全部由城區遷往通州區，具體搬遷方案不日即將正式公開。《京津冀協同發展規劃綱要》近期將正式頒佈實施，由此“京津冀協同發展”將進入全面實施階段。
此外，5月下旬長江經濟帶發展規劃已經上報國務院，規劃為相關的11個省市設定了發展的具體目標，定位以上海為龍頭、“三大兩小”的城市羣配置。
土地制度改革穩步推進，農村土改試點再擴容
土地制度改革方面，2015年5月18日國務院批轉發改委的《關於2015年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》繼續推進農村土地承包經營權確權登記頒證，新增9個省份開展整省試點，其他省份開展以縣為單位的整體試點。2015年5月26日，習近平主席在講話中再次強調要實行最嚴格的耕地保護制度，依法依規做好耕地佔補平衡，規範有序推進農村土地流轉。李克強總理也指出，要加強耕地佔補平衡規範管理，提高土地使用效率，同時，加強對地方的指導，規範有序推進和探索土地流轉，發展多種形式適度規模經營。
總體來看，目前以不登記登記為首的長效調節機制正在有序推進，有利房地產行業在中長期迴歸自身調節機制，促進整個行業長期健康平穩發展。