2015年國內房地產投資將繼續下行，房地產企業應把握本次政策窗口期帶來的成交機會，採取積極的營運與銷售策略，適時調整自身資源配置、提高資本運作效率，掌握市場主動權。

導讀：三期疊加和新常態之下，整體宏觀大勢已變。雖然管理層有意打開政策窗口穩定市場，但難以產生2008、2009年時的顛覆性效果。2015年國內房地產投資將繼續下行，房地產企業應把握本次政策窗口期帶來的成交機會，採取積極的營運與銷售策略，適時調整自身資源配置、提高資本運作效率，掌握市場主動權。

2015年，國內經濟仍面臨“三期疊加”之下的諸多困難與挑戰，經濟下行壓力增加但資產去泡沫化進程不可逆轉、國內物價低位下行與國外輸入性通縮壓力並存、去產能化持續但新舊增長動力轉換仍需時日。

在這種情況下，2015年國內經濟將存在兩條政策主線：一是通過階段性的政策及貨幣寬鬆——包括對房地產市場的調控放鬆，以抗擊通縮、維持宏觀經濟總體穩定；二是強調“新常態”以降低民眾對高增長的預期、為轉型爭取空間。培育新的增長點以及由此而來的配套改革是2015年重點，預計政府層面在包括政改、稅改、金改等關鍵改革進程上均會繼續有所突破。

對於房地產行業來說，利好主要集中在政府調控力度下降(或轉向適度支持)及貨幣供應增加，金融系統繁榮亦將帶動一定程度的樓市成交產生，政策窗口打開之下樓市購買需求有機會較往年回升。但不可忽視的是，隨着經濟增長動力衰減，以及新常態下政府思維的轉變，房地產投資回報及相關收益預期將較往年大幅縮減，通縮期內資產價格上漲趨緩將進一步影響中高收入人羣對家庭資產的配置要求；政府層面正致力開啓更多投資渠道以引導民間資本流向政府重點支持的領域、擺脫以往投資過分集中房地產的局面。

從促進未來房地產消費的主力因素看，新型城鎮化從城市配套建設的量變到樓市消費需求快速上升的質變仍需數年時間，短期內對房產需求的驅動力難有實質提升。可以預見，整體宏觀大勢對房產市場的利好絕不會有2008、2009年時的顛覆性效果，2015年國內房地產投資增速將繼續保持下行態勢。

金融榮則樓市興

2015年是金融大年，預計我國多項關鍵金融改革措施將在年內得到實際落實和推進。從管理層實施經濟轉型同時兼顧GDP保7的戰略意圖出發，金融市場將是關鍵一環。金融是萬榮之本，保持年內金融市場的繁榮與穩健至關重要，只有維持金融市場充分活躍，對資本市場的各項改革措施才能順利開展；以金融繁榮為基礎，國內各種經濟成分的活躍度才能得到較好保持。

對於樓市而言，若上半年股市繁榮則有可能帶動更多資金進入房地產市場，畢竟年內房產估值仍處低位而整體消化週期亦從峯值趨於回落，由股市帶來的財富效應將進一步傳導至房地產市場，為樓市成交製造更多契機。但若金融繁榮度意外下降，不但後續改革難以推進，經濟體系中最基本的企業經營活性乃至社會通脹水平亦會受到連帶影響。預計年內管理層將着意維持金融市場相對寬鬆的管控及政策環境，保持金融體系繁榮，為房地產市場帶來間接利好。

城市價值分化下的投資分化

有如我們往年的判斷，基於不同城市在經濟總量、人口、財富、城市基礎設施、輻射聚合力等發展水平存在落差，一線及二線核心城市的城市價值高，三四線城市的城市價值低。不同地區的樓市成交及庫存水平變化與城市價值高度相關，在中央930新政後的2014年10月-12月，全國23個重點城市整體成交顯著回升，四季度整體成交面積環比三季度增長了45%；

但各城市間的成交分化明顯，四大一線城市10-12月成交面積較7-9月有60%-130%的大幅回升，二線核心城市包括佛山、杭州、武漢、西安、南昌、濟南等地成交亦回升顯著。從庫存水平看，多個一、二線核心城市消化週期仍保持在十數個月左右，庫存水平較絕大多數三四線城市更為安全。在房地產投資增速下行的情況下，相對有限的資金向價值更高、安全度更高的地區聚攏，這是資本週轉與回報的基本要求。

預計後續投向三四線城市的開發資金會進一步趨於縮減，大發展商轉向一二線核心城市的戰略佈局更加清晰；政府層面實施的新型城鎮化尚處試驗階段，而新常態之下，中央對政府投資總量的控制亦難有大幅鬆動，三四線城市總體房地產投資水平在短期內仍難有本質改善。

政策窗口之下的戰略與運營

基於宏觀大勢及不同類型城市間的價值差異，三四線城市仍須以去庫存為先、優先保證週轉率，充分利用好每一次地方扶持為樓市成交帶來的機會，實施適度的價格調整以維持整體消化水平。在一定購買需求下新型城鎮化對三四線城市的作用並不會整體性加強，對於單獨每個城市亦不是實施新型城鎮化就一定會有大的轉機，這對企業的戰略遠見和運營能力均提出了更高要求。對有志立足三四線城市發展的房企來說，新常態之下尤其需要明晰城市本身所依託的自然資源能級，以及規劃配套發展所能產生的購買需求變化。

“一帶一路”是未來國家區域經濟發展戰略佈局重點，受“一帶一路”帶動的地區相對其它城市會得到更好的經濟及產業發展機會，但對人口、城市功能的拉動會是一個相對滯後的過程，需一段較長時間。企業需要做好城市發展、房產需求及自身運營節奏等多方面的先行預判；相對而言，一、二線核心城市的房產價值在流動性等利好因素支撐下將受到更多資本關注，但仍需注意通縮期內房產價格與購買力之間的適配性，平衡好自身業績達成率與盈利要求間的關係。

由於本次政策窗口打開與中央層面抗擊通縮及短期維穩需求高度相關，不同時間段政策窗口的敞開程度具有較大不確定性。正如中央經濟工作會議報告所說，未來政府將更加註重政策的“鬆緊適度”，而新常態之下包括房地產稅等市場調控手段仍將伺機推進。對於房企而言，更應關注不同階段銷售業績的獲取，在用好政策紅利的同時做好對政策窗口有可能收緊、及對市場調控手段加強等方面的風險預案。

在戰略層面上，對絕大多數的房地產企業而言，把握好本次政策窗口帶來的成交促進機會，採取積極的營運與銷售策略，適時調整自身資源配置、提高資本運作效率，是關乎企業能否在未來更長遠的發展中繼續保持或提高競爭優勢的關鍵因素；從優化運營能力的角度考慮，房企應更多關注自身軟實力的持續提升，包括開發模式的提升、商業模式與商業運營能力和資源價值整合等方面。在新時期發展要求下，資本規模已不再是決定房企競爭力的最先決因素，資金週轉效率、軟實力更能反映企業的經營能力和水平。