大多數中小企業正在退出江湖，只有企業少了才能達到均衡，只有均衡了才能有很好的市場。

歐陽捷 總理這次在兩會上講了9句話，反應了中央政府對房地產的糾結。

第一句話是“促進房地產市場長期平穩健康發展”。這就意味着房地產市場既不平穩，也不健康。為什麼說不平穩呢？因為我們固定資產投資這幾條線在往下走，房地產拖累了固定資產投資，拖累了工業的固定資產投資，也拖累了第三產業固定資產投資，而且我們的銷售在持續下滑，這種持續下滑我們認為未來是不可逆轉的。而不健康就是我們的庫存高企，今天大家講到了待售面積高企，比待售面積更嚴重的是我們的施工面積高企。我在去年8月份就已經講到，在建施工面積我們已經超過60多億平方米，預計到今年可能會超過70億平方米，但是我們到今年1月份的時候，我們突然發現，去年年底已經超過了70億平方米。還有一個問題可能是大家忽略的，就是我們的房企的土地儲備面積，這個面積到底有多少，沒有人說得清楚。我們的研究發現，根據24家上市房企的報表，他們的土地儲備面積超過6.59億平方米，如果按容積率2來算，就有12億平方米的建築面積。這才只有24家企業，如果是全國的房地產企業，土地儲備一定會超過12億平方米，也就是說至少有24億平方米的建築面積。如果加上我們的待售面積、土地儲備等等，所有的土地加起來之後，我們認為政府未來3到5年不用再出讓一畝土地，可以保證市場的足夠供應，加起來總量超過50到60億平方米，這僅僅是住宅，還不包括商業。目前來看，房地產開發個數過剩，去年我們講過，全國需要8000家房地產開發企業就足夠，按照我們去年的銷售面積11億平方米不到，2013年是11.5億平方米，我們按照10萬平米一個小區，這個規模其實不大，就是1000戶人家，按照這個來算，全國只有1.1萬家企業就足夠，再加上我們的連鎖經營，8000家已經足以。而我們現在的房地產企業有多少呢？經過2008年之後，我們的房地產企業從7.5萬家持續增長到去年的超過2013年的9.1萬家，2014年有多少，現在還不知道。我們的待售面積繼續增長，施工面積繼續增長，上市房企的土地儲備繼續增長，所以我們完全可以供應5年時間。

第二句話，房地產市場的需求是剛性的。從總理來講可能是對的，但是我們的感覺是不一樣的，房地產企業的剛性需求其實只有自住性的，或者我們以婚姻剛性需求為主的需求才是剛性的，全國一年結婚1500萬對，其中一半以上是在城鎮裏面，而我們每結婚三對人，全國就離婚一對人，離婚的人口也需要住房，加起來我們認為這些住房可能會消化全國的600萬套住房左右。不是剛性的，是的是我們所有的投資性需求在下降，改善性需求也在下降。根據世聯地產的統計數據顯示，這邊是2007年的數據，改善性需求佔到市場的2/3，2010年改善性需求只佔到市場的1/3。為什麼出現這樣的情況？我們的人均居住面積全國已經超過33平方米，二線城市最少的有27平方米，最多的已經達到37平方米，我們面積性的改善性需求已經嚴重萎縮了，就是說它的動能已經嚴重不足了，我們剩下的改善性需求其實更多的是品質性的改善需求。

第三句話，中國城鎮化進程還在加快。這句話總理是這麼講的，但我們的感覺又不一樣。現在總人口的增長量其實是逐年遞減的。但是我們的城鎮化率其實在提高，換句話說城鎮人口在提高，但是我們看到城鎮人口的淨增長量其實是在下降的。從2010年起，城鎮人口增長量開始持續下降，我們認為這個趨勢也是不可逆轉的。我們統計了一下，全國76個一二三四線城市，這是有公開數據的，我們希望做得更多，但是政府沒有公開數據，其中63個城市常住人口的淨增長量在下降。4個一線城市常住人口淨增長都在下降，以上海為例，上海2000年到2010年年均常住人口淨增長是62.8萬人。2010年到2013年，三年時間城鎮人口淨增長是35.7萬人。廣州是1300萬人口的超大城市，廣州2000年到2010年年均人口淨增長是23.5萬人，近三年年均人口淨增長是7.5萬人，對1300萬的大城市來講就是千分之六的人口增長率，接近於全國平均的自然增長率的水平，所以我們認為廣州這樣的城市已經基本上沒有多少新的外來人口了。不僅僅是一線城市，我們還統計了25個二線城市，18個在下降，19個三線城市，15個在下降，28個四線城市，26個在下降。所有的大中小城市，常住人口淨增長量普遍下降。它的背後的邏輯是什麼呢？是我們的工業化已經到了中後期，我們的產能嚴重過剩，我們的產業已經缺乏農村人口來就業的能力了。全國規模以上工業企業的數量從2010年開始就在下降，現在還沒恢復，沒有就業就沒有農村人口的轉移。

第四，穩定住房消費。這是各家企業都很關注的一句話，我們認為穩定住房消費，市場就會好起來，其實不然，這句話正是反映了我們難以穩定住房消費，投資增速在下降，拖累了第三產業、第二產業，而且住房消費從去年就已經進入了負增長的區間，房地產市場已經在走下坡路了，我們認為雖然是緩坡，但是像2013年那樣回暖已經是不可能的了。以前有專家講過所謂的週期論，大小年輪，我們覺得未來可能都不再適用了。自主性需求、改善性需求、投資性需求和農村人口進城需求，只有一個約等於常量，其它的都在下降。因此我們看到市場已經自發在調整，新開工的面積在往下走，雖然有波動，但已經持續在負增長的區間了。而且我們可以看到，施工面積的增長也呈下降的趨勢，並進入負增長的區間。房地產企業土地儲備的面積已經在連續下降，自2012年就已經出現了負增長，雖然2013年有一個回升，2014年已經進入了下降渠道。

第五句話，發展必須有合理的增長速度，保持經濟運行在合理區間。這句話預示着有一些刺激，但是刺激之後就是透支，所以我們看看這張圖，最後的結果就是白銀時代會提前結束。如果我們要保持合理區間，持續保持上5年到10年，我們的白銀時代就會提前結束。

第六句話，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。這句話是政府推出的最大一個刺激政策。我們認為推出這個政策之後，它的分類方向、政策都已經會相應的明確，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易費用，因為我們自住的房子其實不需要那麼高的首付。

第七句話，強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。這句話就是我們解讀李克強總理講的穩定住房消費的時候提出的概念，我們為房地產消費正名，上屆政府已經把房地產消費妖魔化了，穩定房地產消費，其實是保持國民經濟平穩健康發展，所以穩定住房消費就是納入了國民經濟正常平穩健康發展的軌道。所以我們看到各個地方政府不停地在出政策，後續我們還會看到更多。所以發展還是硬道理，這句話也是總理說過的，住房消費穩不住，房地產就穩不住，房地產穩不住，GDP就穩不住。這是我們在去年五六月份做的一張圖，這張圖反映了房地產進入一個平穩發展期，這個平穩發展期其實是向下走的。

第八句話，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，把一些存量房轉為公租房和安置房。這句話億追着我們對住房保障政策不會再對商品房市場造成新的衝擊，有助於我們庫存消化。

第九句話，推進新型城鎮化取得新突破。穩定住房消費，我們認為最終要靠城鎮化，不解決城鎮化的問題，中國永遠不會保持我們的經濟的平穩健康發展，因為我們最近看到國家發改委現在推出來十三五期間GDP的增長，估計要放在6.5%，當然沒有經過人大和政府的批准。我們從7.5%降到7%，再降到十三五期間的6.5%，意味着什麼？意味着房地產和國民經濟持續在走下坡路。而且我們認為，城鎮化的路在農民腳下，不是政府想要農民進城，農民就可以進城的，城鎮的吸引力在逐步減弱，農村建房還在居高不下，現在農村居住的面積已經超過人均37平方米，而且每年還在以一平米的速度在遞增。城鎮化需求過去是常量，未來能不能變成變量呢？要靠新型城鎮化，要解決就業問題，然後要解決安居的問題，解決教育、醫療、住房、農村居民養老的問題，另外還要解決進城農民落戶問題，資本問題，包括農村土地改革和宅基地改革，這才是我們新型城市化最重要的看點。

企業怎麼辦？我們認為活得久永遠比當下活得好最重要。大多數中小企業正在退出江湖，只有企業少了才能達到均衡，只有均衡了才能有很好的市場。新城控股的應對策略是，在蛋糕變小的情況下，我們要在市場中佔有我們自己的定位，並且要把我們的規模還要繼續擴大，只有在這個時候你才能把你自己的企業能夠在江湖上立住足。所以我們提出的思路叫“加速奔跑”。現在新城已經在全國17個大中城市，其中9個省會議上的城市發展，我們在從事住宅開發和商業開發，我們到2017年要達到15個商業綜合體，就是新城吾悅廣場，同時在建25個，累計加起來為40個，商業的收入要超過10個億，同時我們還希望加快去庫存，銷售跑得快，才能保持現金流的平衡，因為我們是民營企業，沒有人會保你。同時我們要迎合政策，做出高適銷產品，同時爭取政策的支持。另外對城市板塊進行研究，防止進入一些庫存量大、去化週期長的正式板塊，不要調入過剩的陷阱。同時我們還要推行輕資產，推行合作拿地、合作開發，推行項目合夥人，嘗試小股操盤，我們覺得這些創新工作會為企業未來帶來長遠的價值，現在行業中在不斷地試錯，我們目前還沒有看到大的企業在試錯中找到一個正確的方向，但是不斷試錯當中萬一試對了，可能就會佔領未來行業的制高點，所以新城也在試錯當中，我們希望通過專業提升價值，這樣才能把企業帶向一個未來的新的高度。謝謝大家。

本文系新城發展控股有限公司高級副總裁歐陽捷於2015觀點年度論壇演講，未經本人審閱。