2015年為應對經濟新常態，公司將以“去庫存、控投資、穩增效、創新發展”為整體經營思路，其中去庫存將是首要任務。
觀點地產網 3月27日，保利置業集團有限公司在香港召開2014年業績發佈會。公司董事總經理韓清濤、董事副總經理葉黎聞、總經理助理蔡偉生、財務總監潘治平出席發佈會。
保利置業發佈的數據顯示，2014年公司實現合約銷售額約為241億元，合約銷售面積約為235.4萬平方米，同比分別下降9.74%、5.84%。而按2014年年初制定的280億元目標計算，其達標率為86.07%。
在發佈會上，保利置業管理層釋放出明確的戰略調整信號。其中，2015年為應對經濟新常態，公司將以“去庫存、控投資、穩增效、創新發展”為整體經營思路，其中去庫存將是首要任務。
韓清濤在報告中提及，今年將爭取實現簽約面積約245萬平方米，簽約銷售金額約260億元，同比分別上升4%、8%。而與2014年280億元目標相比，2015年目標反降20億元。
對此他解釋稱，高速增長的時代已經過去，現在房企包括標杆企業都共同面臨着毛利率下降這一問題，且各家企業手中的存貨比率在不斷增加。所以公司制定8%增長目標，也是出於對市場的謹慎判斷。
據介紹，2015年保利置業在去年剩餘200億元貨值的基礎上，將新推及續推300億元，總計可售貨值達500億元，其中長、珠三角佔比過半，且產品以首置首改為主。要達到260億元目標，去化率需在52%左右，該數字較2014年同期下降3個百分點。
在去庫存的具體措施方面，韓清濤透露，公司擬從管理層到項目共推出4項措施，包括梳理庫存量、制定銷售計劃、落實推盤事項等。新貨推盤時間點在4-11月之間，將以“與你共分享”為主題進行推貨和營銷。
其中，在提到落實推銷計劃，此前語氣平緩的韓清濤突然提高分貝強調稱：“要佈置到各個區、各個項目上，按照時間節點來落實。”
“今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對下屬企業加上一個去化率的指標，把去化率的指標作為今年考核當中的重要成分。”韓清濤如是稱。
在價格制定上，按照總經理助理蔡偉生的說法，保利置業的定價一直是隨行就市，主要目標仍是去庫存。
不過韓清濤補充稱，隨行就市不意味着降價，公司會根據產品類型和區域分佈來確定價格，有些地方清尾盤就損失利潤去化，而有些地方銷售得好就將價格拉上去。
在拿地方面，保利置業也將根據資金回籠情況合理安排拓展節奏，拿地區域仍將集中在長、珠三角區域，並以合作開發、二級開發、一二級聯動等形式降低成本，“逐步實現小股操盤的輕資產開發模式”。
而被問及保利系整合問題時，韓清濤卻表示，保利地產與保利置業的整合涉及兩個資本市場，需要做很多方面的研究和論證，目前仍沒有具體的時間表。
以下為保利置業集團有限公司2014年全年業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：公司推出的售樓措施包括減少住宅用地，對於行業供多於求的情況是怎麼看待的？有沒有影響到公司的措施？今年的銷售目標是260億，為什麼比去年定的280億有下調？
韓清濤：這個問題應該是涉及到整個國內房地產政策的事。從我們對樓市的基本判斷來看，是持謹慎的態度來看待2015年的樓市。
從兩個方面來說，一個方面是房地產行業在國內國民經濟中第一支柱產業的地位沒有發生變化，這是從長遠發展的角度談它的重要性，我們覺得這點沒有變。同時，從目前宏觀調控都是穩定房地產市場的角度來對房地產市場進行的一種動作，應該說對樓市都是利好的消息。
但從另外一個角度講，整個房地產市場經過了多年的發展，從目前的情況來看，房地產畢竟是高投入、消耗土地資源非常大的行業，這和中央調整發展結構、調整增長模式是有悖的。在這種情況下，前幾年量價齊升的情況就不太可能會發生了，高速增長的時代我們也認為已經過去了。
而且整個市場上，包括標杆企業在內都面臨着一個共同的問題，就是市場的毛利率下降，各家企業手中的存貨比率也在不斷的增加。所以，從去年實現了241億，我們今年定的目標是增長8%、實現260億，也是出於對市場的謹慎判斷而做出的一個計劃。
我剛才在報告中也提到了，今年應對新常態下的經濟狀況，還是按照去庫存、控投資、穩增效、創新發展來作為整體的經營思路。
現場提問：公司2014年的庫存大概有多少，今年有多少？2014年整體銷售的去化率是多少？公司的毛利是比較低的，原因在哪裏？
潘治平：2014年年初的庫存是140億的貨值，2014年新推以及續推的有300億，等於全年的貨值有440億；去年銷售240億之後，去化率是55%。
2015年大概剩200億的貨值，年內新推以及續推有300億，總共有500億；如果完成260億的銷售目標，基本上去化率達到52%，是可以達到的。
剛才說毛利率的影響，主要是我們的產品結構的問題。2014年我們供應毛利率比較低的產品比較多一點，2013年相對這個比例小一點，這個是主要的原因。
現場提問：關於保利地產和保利置業的整合，前段時間市場消息稱今年有可能進行一些合作，這主要是涉及到哪些方面的合作？整合的時間期限或者是規劃大概是怎麼樣的？
韓清濤：關於保利地產和保利置業整合的話題應該說也是由來已久，這也是整個集團發展戰略中重要的一環。但是整合涉及到兩個資本市場，需要做很多這方面的研究和論證。整個整合是由北京的集團總部在牽頭進行研究和方案的制定。從我瞭解到的情況來看，有些工作前期的論證是在研究，但是應該還沒有具體的時間表。
現場提問：我有兩個問題，第一個是公司去年在香港九龍有一塊地，現在項目的進度發展怎麼樣？第二是香港的房價已經很高了，公司今年有沒有打算在這裏拿地？另外公司在買地上的策略會是怎樣的？
蔡偉生：香港這個項目，我們基本上在2月底已經正式開工進行了，進度應該是比較順利的，這是香港項目進展的情況。
其實我們管理層去年也強調過，公司在香港是希望以長期發展作為一個目標。但是拿地肯定是根據市場和本身的策略需要來看，我們會密切注意有可能的發展機會。我們在香港不排除根據本身的需要和策略去拿地，這個是根據集團的策略來定的。
整體拿地策略方面，我們這幾年一直強調長三角、珠三角地區為主，當然我們已經進入的地區會繼續發展。此外我們還是以一些首置首改等剛性需求的產品為主，所以我們賣的產品90%都是住宅公寓，剩下10%才是別墅或者是寫字樓等等產品。
現場提問：香港這塊地不算大，和內地比起來，香港這邊的利潤是不是比較高？其實在香港這邊發展的考慮是什麼？另外，公司對物業減值4.6億，主要是什麼原因造成的？
蔡偉生：剛才你提到的香港地價貴等等，我們確實這是因為內地和香港的模式是不一樣的。香港的審批時間等和內地都是不一樣的，但是是不是說香港地產不可為？我相信100%不是這樣，香港的開發商，香港已經有了很多年的發展，所以在香港市場有一定的發展空間。
我們當在香港發展起碼是判斷珠三角、長三角這些地方的需求、發展空間都是相對穩定的，香港也同樣具備這個特點。香港的融資成本是不一樣的，融資成本、稅率普遍來說比國內低，審批時間雖然長，但是不確定性風險沒有國內高。所以兩地是各有特點，但是從香港的市場來說，我覺得應該是可為的。
另外是物業減值的問題，去年主要是減值兩個項目，其中在蘇州觀湖國際大概減值3億多，另外貴陽溫泉城物業大概減值1億左右，造成4億多的減值。
蘇州的項目為什麼會有這麼大的減值？因為蘇州項目的整體規模不小，我們是分期開發的，前期剛開發出來的時候市場情況不是特別理想，那時候我們是以去化為主來銷售這個項目。從第一期來看，我們是需要對整個項目減值。但是我們的銷售慢慢在漲，今年年初，我們20多個城市裏面的銷售蘇州是排在頭幾名的。所以減值最主要是前期的售價和成本的問題。
現場提問：公司今年還會有這樣的情況出現嗎？
蔡偉生：從目前來說，我看不到有這個必要性。當然這個情況肯定是需要審計師說了算，不是我們說了算。所以最後是根據審計師跟我們解釋每一個項目的成本和售價來決定。
市場有一個發展的規律，但是我們對市場還是比較慎重看待。即使是減持，肯定帳戶成本上是有益的。
現場提問：剛才也提到國內的庫存問題是比較嚴重的，那麼公司今年會怎樣去面對這個問題呢？還是會比較專注一線還有二線城市嗎？
韓清濤：庫存的問題我剛才已經講過了。就國內的開發商而言，庫存現在應該是一個共性的問題，只不過是各家地產商的遇到的情況都不太一樣。就我們而言，去庫存應該是作為今年的首要任務來抓。
首先作為管理層，面對這樣一個庫存積壓量比較大的情況，我們首先要對現有的庫存進行梳理，這個工作已經進行了，按照不同區域、不同的產品類別進行梳理。
第二點，在這個基礎上，我們要制定詳細的銷售計劃，以及不同區域、不同的特色的營銷方案。比如營銷環節上，我們通過“與你共分享”這樣一個主題，組織一系列的營銷活動，來對我們的庫存進行推貨和營銷。
第三點是要落實時間節點和推銷的計劃，這個也是佈置在各個區域、各個項目上，有的也落實到各個人上，按照時間節點來落實。第四點是嚴格考核，今年我們的考核辦法中專門加了一條，要對下屬企業加上一個去化率的指標，把去化率的指標作為今年考核當中的重要成分。
因為去化是整個非常重要的環節，所以全集團各方面都在努力地做這方面的工作。
現場提問：去年的毛利率跌得比較多，今年有新盤、舊盤推出，那麼結構是怎麼樣的？目前國內的大方向是下行，公司毛利率的走勢是怎麼樣，會不會跌幅回穩一點？
潘治平：從我們的庫存來說，剛才也提到了大部分的佔了80%、90%的都是住宅產品，今年銷售的也主要是這方面的產品。毛利率主要是看市場的情況，比如2014年底政府政策放開，銷售上去了，毛利率有可能維持。另一方面，如果每年拿地的成本增加，這部分毛利率就會很難維持下去。
現場提問：今年公司開盤方面哪一個區域比較多？
潘治平：我們今年也有一個詳細的推盤時間表，就是從4月份到11月份。4月份我們在南寧有新的盤，6月份在深圳、昆明也有新的盤推出；7月份在武漢有新盤推出，8月份在寧波有新盤推出；9月份在上海、哈爾濱有新盤推出，10月份在廣州有新盤推出；11月份上海和南寧又有新盤推出。看開盤的地區分佈就知道，一線城市和二三線城市還是比較均勻的。
現場提問：未來公司在海外有沒有發展的計劃？香港是不是非常好的境外發展？另外，2014年瀋陽項目有降價舉措，今年針對庫存比較大的二三線城市會不會還有不同程度的策略？
蔡偉生：從整個集團的發展來說，如果有合適的海外投資機會，我們也不會放棄。這個要看公司本身的需要，但我們是希望在比較熟悉的地方穩步開展，所以海外擴張還是審慎，目前在香港等附近地區開拓。我們不會輕易去其他一些不熟悉的地方做海外拓展的策略。
至於瀋陽項目，我們一直定價都是隨行就市，比較重視去化。所以定價方面，我們是以關注去化為主。
現場提問：今年去庫存為主，是不是意味着還會降價？毛利還會不會有下調的壓力？去年公司業績在行業來講還是比較差一點的，作為一個有國企背景的企業來說，公司怎麼提高競爭力？現在很多企業通過重組增加自己的競爭力，公司這方面有什麼方法嗎？
韓清濤：毛利率下降其實各個企業都有，但是可能我們顯得突出一點，這跟前幾年的高速發展還是有一定關係。我是去年10月份過來的，過來之後跟管理層一直在研究這個問題。
去庫存和業績下滑可能多多少少會有一定的關係，但是我們所強調的隨行就市不是簡單的降價。我們的產品類型和區域分佈也不一樣，有的地區價格要針對市場，包括一些尾盤的產品就是要儘快去化，可能利潤受到損失；但是有些地方銷售得比較好，價格還會拉上來。這就是所謂的隨行就市，並不是簡單的一刀切就是降價。這對於業績應該還是具有不確定性，具體要看營銷過程以及市場的環境中怎麼樣來實現目標。
另外，我想國有企業和其他企業一樣，同樣也面臨着市場，尤其是國有企業虧損的也不少。我們的經營過程反映出一些問題，會針對目前的狀況儘量發揮團隊的主觀能動性，盡最大的努力做好工作，使國有資產保值增值。