我們預計未來兩年內其運營規模將顯著擴大。我們還預計未來兩年內該公司來自投資物業的經常性收入將明顯增加，為其利潤和現金流提供更大的穩定性。

觀點地產網訊：標準普爾評級服務12月11日宣佈，將華潤置地有限公司的長期企業信用評級從“BBB”上調至“BBB+”。展望為穩定。

與此同時，標普也將該公司未償付的優先無抵押票據的債務評級從“BBB”上調至“BBB+”。標普確認該公司及其未償付票據“cnA+”的大中華區信用評級體系長期評級。

標準普爾信用分析師葉翱行表示：“上調華潤置地的評級是因為在其獲得母公司的資產注入後，我們預計未來兩年內其運營規模將顯著擴大。我們還預計未來兩年內該公司來自投資物業的經常性收入將明顯增加，為其利潤和現金流提供更大的穩定性。”

12月8日，華潤置地最新公告顯示，華潤置地將以147.95億元的價格收購華潤集團全資持有子公司正新旗下冠德全部已發行股本；同時，正新有條件同意促使華潤股份於待售股份完成時訂立股權轉讓協議，據此華潤置地將向華潤股份收購待售股權，即深圳潤越100%股權。

所收購資產中，冠德主要資產即為深圳大沖村項目、深圳三九銀湖項目、濟南興隆項目及濟南檔案館東項目的項目公司100%間接股權。

同時，冠德亦間接持有深圳帝王居項目的項目公司55%註冊股本的權益，深圳潤越則直接持有深圳帝王居項目的項目公司45%註冊股本的權益。

這五個項目的建築面積共計400萬平方米左右，其中住宅佔52.9%、商業佔19.4%、寫字樓18.1%、酒店1.2%及其它8.4%。

分析認為，五個項目注入將會增加華潤置地的合約銷售額27.04億元。未來，深圳大沖村項目及銀湖項目預期的銷售貢獻將高達810億元。

因此，標普認為，未來24個月內，華潤置地合同銷售和營收確認的增速將超過債務增速。我們預計在此期間該公司財務槓桿將略微改善，2014年債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率將降至4.0倍左右，2015年將降至4.0倍以下。

此外，標普還將華潤置地財務槓桿的改善歸因於資產注入所採取的融資結構，華潤置地通過向母公司定向增發股票的方式支付對價的大部分，其餘部分以手中現金支付。

而過去數年華潤置地持續一致的審慎財務管理記錄也被認為是債務對EBITDA比率改善的原因之一，該比率從2011年的6.0倍改善至2013年的4.1倍。此外，標普還預期華潤置地的運營現金流仍將為正值，這可能會降低該公司在快速擴張時對債務的依賴程度。

對於華潤置地獲母公司資產注入的動作，穆迪也發報告表示，注入5個項目的計劃對華潤置地的評級沒有即時影響。

穆迪副總裁/高級分析師梁振邦表示：“5個項目的注入將會提高華潤置地的資產規模以及未來合約銷售額和現金流。”

“另外，此次資產注入印證了華潤集團的孵化戰略及其對華潤置地的高水平支持。華潤集團主要通過換取股權方式注入現金流產生能力強的資產。”梁振邦補充道。

據統計，在2005-12年間，華潤集團共向華潤置地注入了約400億港元的資產。

梁振邦認為，這些益處將抵消交易相關執行風險和財務風險的溫和上升，包括收購產生的額外債務和新項目開發風險，。

另外，穆迪預計，華潤置地淨債務/淨資本比率將從2014年6月的37.5%上升至2015財年的40%左右，調整後EBITDA/利息覆蓋率將從截至2014年6月的12個月的7.9倍溫和降至2015財年的6.0倍左右。