康佳董祕肖慶的解釋更顯語重心長。其稱，“對康佳來說，(合作開發)是一個有利的現實的選擇。”

觀點地產網 深康佳A的一紙公告，宣佈其與大股東華僑城集團圍繞着康佳集團總部廠區舊改地塊的爭執塵埃落定。

11月20日，康佳稱公司擬與華僑城集團共同成立合資公司開發康佳集團總部廠區更新改造項目。合資公司的股權比例為華僑城集團佔30%，公司佔70%。

具體至本次交易，康佳和華僑城擬成立合資公司從事康佳集團總部廠區用地城市更新開發事宜，合資公司註冊資本為10億元，其中康佳以現金出資7億元，佔有70%的股份；華僑城集團以現金出資3億元，佔有30%的股份。兩家公司的資金來源均為自有資金。

合資公司應獨立運作，並完成項目的各項開發建設任務，經營範圍為康佳集團總部廠區房地產項目投資、開發和經營，是否從事其他項目，由合資公司根據有關權限另行審批。

最新公告將原本的四六分成變更為三七分成似乎是華僑城集團方面做出了讓步。

不過，在11月27日康佳持續兩小時的投資者交流會上，還是充斥着小股東、各散戶與管理層之間的火藥味。

三七分成合作開發

據瞭解，早前於9月30日，康佳曾公告稱其大股東華僑城集團提出的《關於與華僑城集團共同開發康佳集團總部廠區城市更新項目的議案》未獲通過。

彼時，華僑城集團方面提出，將與康佳方面共同成立合資公司來開發康佳集團總部廠區更新改造項目。而雙方股權比例為華僑城集團佔40%，康佳佔60%。

就雙方的合作比例一事，康佳集團中小股東曾強調，其要求合作開發比例中康佳集團的佔比與華僑城集團提出的方案中康佳集團的佔比存在一定的差距。

現在，看起來最新公告將原本的四六分成變更為三七分成是華僑城集團方面做出了讓步。

不過，在11月27日康佳集團持續了兩小時的投資者交流會上，還是充斥着小股東、各散戶與管理層之間的火藥味，“為什麼要給華僑城三成的權益？”這個問題在交流會上頻頻出現。

對此，康佳管理層回覆：“根據康佳總部廠區用地的《房地產證》的記載，康佳總部廠區用地的使用年限至2015年1月10日止。公司目前無法確定在《房地產證》到期後，深圳市國土部門能否同意將康佳總部廠區用地的使用年限延期。

“如果不能延期，則在2015年1月10日以後，康佳將不再擁有目前康佳總部廠區用地的土地使用權。因此，如果不能延期，且在2015年1月10日之前康佳不能與華僑城集團達成合作開發協議，則康佳集團將可能無法享有康佳總部廠區用地的城市更新開發收益。

“為了避免康佳目前總部廠區用地的使用權不能延期從而對康佳集團的整體利益造成損失，康佳集團需要在2015年1月10日前就城市更新事宜與華僑城集團公司達成合作開發方案。”

比起拗口的法律依據條文，康佳董事局主席吳斯遠的解釋顯得更為直白：“根據我們瞭解的情況，華僑城集團公司佔有康佳總部廠區城市更新項目30%的權益是華僑城集團公司可以接受的最低比例，華僑城集團公司不會再次修改這個比例。”

“如果此次沒通過股東大會審議，華僑城集團公司也有可能放棄通過協商來達成合作方案的想法。”吳斯遠進一步表示。

其稱，華僑城集團是央企，華僑城集團作出30/70的合資決定，是需要徵求國資委的意見。目前國資委一方面同意該方案，同時另一方面也明確了30%是可以接受的最低比例。所以華僑城集團沒有退路。

“有利的現實選擇”

雖說三成是華僑城集團的底線，但是這似乎並沒有對康佳的股東們起到預期的安撫作用。

隨着各大投資者愈發偏激的言辭，康佳董事局主席吳斯遠唯有不斷強調，“目前康佳排名前20的主要股東中有很多已經同意70/30的方案。”

他指出，假使此次合作方案沒通過股東大會的表決，下一步的計劃如下：“一是如果時間來得及，康佳可能再次將華僑城集團公司佔30%的權益，康佳集團佔70%的權益的合作開發方案提交股東大會表決。

“二則是，康佳將會向深圳市國土局申請康佳總部廠區用地的使用年限延期，但國土局能否同意延期目前具有不確定性。

同時，他透露，”根據公司瞭解，如果達不成協議，華僑城集團也會向國土局申請辦理本地塊的土地使用證。而康佳和華僑城集團都向國土局提出申請，很可能出現的情況就是一個僵局，誰都辦不下來。“

衡量利弊之後，他認為：“因此，很可能出現康佳城市更新項目長期擱置，甚至無法再進行，而該地塊到期後的土地證又無法續期的問題。這樣將導致康佳中小股東和康佳公司都遭受重大損失。”

談及風險之餘，吳斯遠也把最壞的結果一一闡述。“我們諮詢了政府，土地證如無法續期，如政府收回，只會給地上建築很少的補償。”

對此，康佳董祕肖慶的解釋更顯語重心長。其稱，“對康佳來說，(合作開發)是一個有利的現實的選擇。”

肖慶在投資者交流會上也表示：“華僑城集團公司是一個負責任的央企。儘管這次華僑城集團與康佳在城市更新一事上發生爭議，但從過去到現在，華僑城集團一直是在積極支持康佳的。今年收購康佳視訊股權，就是對康佳很大的支持。”

舊改大計何去何從

現在，不光華僑城集團與康佳按照三七分成的比例合作開發康佳集團總部廠區城市更新項目的議案在投資者交流會上熱議，對於“協議如若最終通過，接下來怎麼走？”的問題，也是在投資者交流會上關注的焦點。

對此，康佳於20日披露的公告表示，項目建成後，對於按照政府有關規定要求開發企業持有和自用的物業，可由合資公司持有，提供給股東單位使用，向股東單位適當收取租金；或者按股份比例分割給股東單位；其餘物業，既可對外銷售，也可長期持有和經營，具體運營策略由合資公司根據權限另行確定。

具體的規劃為，項目將改造為一座總建築面積26萬平米的科技創新綜合體，將有力促進深圳和南山區高新技術產業、文化產業和現代服務業的發展。

公告還進一步測算，項目預計可租售物業銷售收入總額為100.75億元，成本為66.15億元，利潤總額34.60億元，稅後淨利潤15.95億元。

同時，除了銷售部分，項目另形成3萬平方米研發用房、0.8萬平方米地下商業及1210個車位需要持有自用或經營，地價加開發成本7.80億元。

不僅如此，項目還另有政府回購4.2萬平方米創新型產業用房的建設成本2.27億元。

公告指出，根據開發進度，僅就銷售部分測算，項目內部收益率為16%；按8%的折現率計算，項目淨現值為9.43億元。

雖有擬定項目規劃及收益預期，但吳斯遠表示，如合作開發協議最終獲得股東大會通過，康佳將盡快完成合資公司的註冊，然後重新申請城市更新。至少要半年左右才能完成程序，開始開發。

其續稱，項目開發後，按照預計合資開發主體可銷售部分的稅後利潤約為26億元，開發和銷售的週期從2015年到2020年。

對此，中信證券曾分析稱，這個舊改項目若建成寫字樓出租，有望給康佳帶來每年1.35億元的淨利潤，若建成後一次性出售，保守估算也有26億元的利潤。

根據此前披露的舊改項目規劃，康佳集團總部廠區拆遷用地範圍總面積為37251.8平方米，開發建設用地面積為37251.8平方米，計容積率建築面積為26萬平方米，項目定位為商務公寓、商業性辦公、商業服務業、產業研發、產業配套等綜合型項目。