編者按：截止9月21日晚間最新消息南京限購退出，退出限購城市已達30個。

張宏偉 救市信號已搭車“限購退出”，第二輪“救市”將拉開帷幕。

截止9月18日，46個限購城市當中29個已正式或變相放鬆限購，落實雙向調控，成為今年第一輪“救市”政策，樓市進入“後限購時代”。

據不完全統計，2014年1-8月一線城市量跌價挺：成交量普遍下滑，僅有廣州成交量微漲5.9%，京滬深成交量分別下滑40.9%、29.8%和35.6%。目前一線城市出現個案樓盤大幅降價現象，房價上漲幅度放緩，但成交均價依然堅挺。

而二線城市內部分化成交量普跌，大多數城市成交量下滑2-3成。從成交均價來看，二線城市城市成交均價出現分化，近半城市出現停漲或下降的現象，比如天津、杭州、西安、長沙、寧波、福州、瀋陽、濟南、呼和浩特等。

顯然，限購政策當前已對樓市無影響，決定未來市場發展的核心因素是市場供求關係，經濟學家吳敬璉就認為，房價的漲和跌都由供求關係決定。

買房者現在有兩種：一種是投資者，想投資增值；一種是消費者，想有住房。從長期來看，房價最終由消費者決定，但貨幣政策會影響樓市走向。

目前，國內信貸轉向緊縮，房地產開發資金來源中，國內貸款與個人按揭貸款同比增速大幅放緩，其中1-8月份個人按揭貸款同比下滑4.5%。

2014年，信貸偏緊，房企從銀行獲得資金難度加大，房企開發資金來源中，國內貸款與個人按揭貸款同比增速大幅放緩。

1-8月份國內貸款與個人按揭貸款同比增速分別為13.8%和-4.5%。其中個人按揭貸款自4月份就已經開始負增長。

而樓市方面的情況則是，8月成交量環比，31個主要監測城市中有15個(較上月增加6個)成交量出現環比下跌，7個城市環比成交量跌幅超過20%，其中太原、蘭州、濟南成交量環比跌幅最高，分別達到46.5%，42.6%和32.6%。

8月成交均價環比，降價仍在持續。31個主要監測城市中有16個(較上月減少7個)成交均價出現環比下跌，一向價格堅挺的一線城市也未能倖免，四大城市全軍覆沒，其中北京成交均價環比跌幅高達8.1%。

顯然當下，限購鬆綁或取消後，城市存銷比繼續分化。近半二線城市庫存偏大，存銷比攀升，房價面臨下跌壓力。大多數三四線城市房價面臨下跌壓力，限購鬆綁“救市”政策出臺並未改變市場基本面。

研究結果顯示，一般限購執行放鬆之時如伴隨着貨幣政策的(定向)寬鬆，此時，成交量將有明顯回升，但限購放鬆對成交價格的影響則不明顯。

從成交價格方面上看，歷史上限購放鬆從未對成交價格形成明顯影響，顯然此次限購退出也難以對成交價格形成支撐。

由於目前商品住宅庫存高企，而銀行信貸仍然沒有實質性鬆動，所以未來“以價換量”漸成主流，短期內成交價格將延續下跌趨勢。

綜合對本次限購退出的分析，結合歷史研究結論。我們認為：本次限購退出，因個案降價、原限購人羣入市等因素，庫存偏大城市會有一小波市場放量行情出現。

但目前，大多數市場限購取消後市場環比增長仍有限，仍然面臨去庫存壓力，因此第二輪“救市”政策將拉開帷幕。

現在部分省市比如福建、湖南、成都、武漢等已均有尺度較大政策出臺突破“雙向調控，”開始第二輪“救市”。但失去“救市”方向的樓市是否好轉關鍵還是取決於信貸政策是否鬆動。

歷史來看，貨幣政策、調控政策與市場供求關係三方面共同左右市場週期波動。本次限購取消之後，信貸政策是否鬆動是成交量能否延續回升態勢的關鍵。在信貸政策尚未明確鬆動的市場背景下，只有選擇以價換量制勝。

　　張宏偉 觀點地產新媒體作者本文整理節選自其研究報告