我們可得綠地集團的房地產板塊的營收在未來幾年將保持平穩增長到2400億左右，而毛利率將會在行業均值水平上保持平穩。
1綠地集團介紹
1.1綠地集團簡介
綠地集團創立於1992年7月18日，通過產業經營與資本經營並舉發展，已形成目前“房地產主業突出，能源、金融等相關產業並舉發展”的產業佈局，在2013《財富》世界企業500強中位列第359位，在2013中國企業500強中位列第55位。2013年實現業務經營收入超過3283億元，較上年增長33%，利稅總額超280億元，年末總資產3533億元。其中，房地產業務實現預銷售面積1660萬平方米、預銷售金額1625億元，分別排名全國行業第一、第二位。2014年經營收入目標超過4000億元，其中，房地產預銷售金額有望超過2400億元。
以房地產和能源板塊為主
在確保房地產行業領先地位的同時，綠地集團積極發展能源、金融等次支柱產業。其中，能源產業已形成涵蓋煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、銷售等在內的完整產業鏈，在內蒙古、山西擁有多座煤礦；同時，綠地集團積極打造金融全產業鏈，與貴州、江西、廣西開展全面金融合作，在上海、寧波、重慶、南昌、青島等中心城市設立一批小額貸款公司，併入股上海農村商業銀行、錦州銀行、東方證券等多家金融機構。
在資本運作方面，綠地集團成功控股香港聯交所上市公司——“綠地香港控股(00337)”，實現全球資源整合的戰略新佈局。同時，2014年3月17日，金豐投資宣佈，擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組，
擬注入資產為綠地集團100%股權，預估值達655億元。重組完成後，金豐投資將擁有綠地集團100%股權，綠地集團將通過借殼金豐投資實現整體上市。在新架構中，上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近，且均不超過30%，這意味着重組後的上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業樣本。
1.2綠地集團管理體制改革
1.2.1綠地混合所有制形成
綠地集團的混合所有制改革基本分為以下兩步。
第一步：2013年引入五家投資機構，包括：深證市平安創新資本投資、上海鼎暉嘉熙股權投資、寧波匯盛聚智投資、珠海普羅股權投資基金、上海國投協力，總計融資117.29億，總體股權佔比20.15%。此時，國資系股權佔比48.45%，職工持股會佔比29.09，社會資本20.2%。公司儘管仍為上海國資委控股，但股權結構已經趨於多元、分散，並且戰略投資者的引入有助於公司在第二步借殼上市後保持股價穩定，可見引入五家投資機構是綠地集團打響混合所有制改革的第一槍。另外，綠地集團秉持多元化發展戰略，近年已經在小額貸款公司、金融租賃公司、產業投資基金等領域涉足，還參股多家地方商業銀行。此次在保險、銀行、信託等金融領域佔有一席之地的平安集團此次通過旗下的創新資本佔股綠地集團10.01%，預計未來雙方在投融資方面會有所合作。
第二部：資產重組。此次金豐投資以其全部資產、負債置換上海地產集團持有的綠地集團等價值股權，並向綠地集團全體股東定向增發新股以置換其手中全部綠地集團股權。交易完成後，國資系股權佔比46.37，上海格林蘭(原職工持股會)股權佔比28.79%，公眾、投資機構等其他股東股權佔比24.83%。股權結構多元，員工持股佔較大部分。就此，綠地集團將擁有上海、香港兩地資本市場融資途徑，股票、債券、信託等多種融資形式，充分利用多層次資本市場。由於房地產、能源行業都是資本依託型行業，對資金的需求極高，企業的融資能力直接影響到企業的發展甚至存亡。多種融資渠道並存對綠地集團的發展起到了戰略性的作用。
1.2.2綠地混合所有制影響
1）保持國資政策性優惠的同時，強化管理層的控制權，增強活力
對比重組前後的股權結構，我們可以發現國資佔比差別不大，這實際上體現了國企混合所有制的一個方向把控：混合所有制改革，改的是股權結構的多元化，而不是改國資佔股；改的是擴寬融資渠道，而不是減少國資委控制。我們認為該輪國資混合所有制改革基本將延續國資系股權控股地位不變。而這一點對綠地集團的發展尤其有利，因為上海國資委已經聲明不會介入企業日常經營管理，這預示着綠地企業的管理依然把控在以張玉良為核心的管理團隊手中，有利於公司的穩定和長遠發展。同時保持國資控股，使得綠地集團可以充分利用上海國資系的內部資源，保持與政府的良好關係，從而不管是在土地出讓、行政審批、許可權獲得或其他方面上都將獲得隱形收益。
2）引入的機構投資者均為金融類企業，助力綠地成為金控公司
平安創新，鼎暉投資本身就為金融綜合企業，深耕於資產管理，小額貸，信託，併購等領域，他們對於綠地擴展金融產業鏈，大力發展金融業務進行資本的運作可提供專業的指導，促使綠地轉變為金融控股公司，提高公司上市後的整體估值。
1.2.3綠地混合所有制改革的標杆作用
1）創新的重組模式
首先，綠地集團在本次重組中所採用的通過將股東持股會作為有限合夥而裝入管理者成立的管理公司，只分享利潤而不參與公司運作，管理者管理公司的模式，對於在現行的條件下，推進國企所有權與經營權分立，提高企業的管理水平提供了一種新的模式，有可能會在有着相似狀況的國企中進行推廣；
2）民企的投資機遇
綠地集團為了符合交易所要求和企業的長遠發展而引入的5家非國有，非房地產企業的戰略投資者，這種模式對於有實力的民營企業來說提供了一個絕佳的投資機會，既可以有此而享受國企身份所帶來的種種潛在收益，又可以拓展自己的業務，
2 綠地集團的戰略優勢分析
2.1有力的競爭地位：世界500強，座二望一,成長性好
綠地集團是中國第一家也是目前(截止2013年)唯一一家躋身《財富》世界500強的以房地產為主業的企業集團。綠地集團在2013《財富》世界企業500強中位列第359位，在房地產行業中僅次於萬科，其營業收入在2011至2013年度分別為1478億，2001億，2520億，平均增長率超過30%，處於領先位置，這使得綠地集團在行業中具有巨大的規模經濟和高度的知名度；
2.2綠地“大金融”戰略促產融結合，產融互補，助力企業快速發展
近年來，綠地集團將金融產業作為重要的次支柱產業加以培育和發展，先後組建了綠地金融投資控股集團，入股錦州銀行、上海農村商業銀行和東方證券等金融企業，設立中國規模最大的小額貸款公司，在重慶、寧波、青島、呼和浩特等城市成立小額貸款公司。綠地並非單純對金融機構的投資，而是將在政策框架範圍內，深度介入包括金融資產管理、信託、投資銀行、小貸公司運營等業務，自主參與經營。綠地集團產融結合的戰略，將拓寬融資渠道，降低成本，提高資本的使用效率，綠地集團近年來先後啓動全國多個空港產業城項目，這些超級項目，均需要宏大的金融佈局作支撐。
2.3充足的土地資源供應確保其長遠發展
截至2013年12月底，公司及下屬子公司擁有的未開發土地面積約為1,570.80萬平方米。在當前城市土地資源大量稀缺的環境下，豐富的土地資產為綠地集團的長遠發展奠定了基礎；
2.4多元化經營積極開拓新利潤增長點，分散風險
綠地在地產，能源、建築、酒店及商業運營、汽車銷售與服務等多個板塊開展業務，多元化經營可以有效地應對經濟週期性風險，地產，能源板塊具有很強的順週期性，而且傳統的地產能源業務的發展在我國目前的經濟轉型升級中受到一定的限制，而隨着我國消費在GDP的比重中逐步提高，消費性產業的發展顯示出長期看好的趨勢。而綠地集團則兼具有投資性和消費性的產業佈局，既可以搭上經濟發展的順風車，又可以在經濟下行時對沖風險；
2.5大力開拓國際市場，規避國內風險
綠地集團在韓國，泰國，澳大利亞，美國，德國，英國等國的房地產市場都有巨大的投資，2014綠地對外投資將超100億美元，海外銷售將超200億。在中國國內房地產市場屢屢受到政策調控風險的影響下，在中國房地產市場可能面臨的週期性下行和中國經濟轉型的大環境下，隨着越來越多的中國人走出國門以及歐美經濟和房地產市場的復甦，國外的房地產項目越發顯現出價值，這無論對於分散房地產板塊的風險還是整個集團的風險都是有利的；
2.6綠地獨特的國資身份使其具有獨特的“軌道工程+區域功能”模式
隨着各大城市地鐵交通的發展，在業內興起了一種新興的地鐵建設方式---地鐵+物業的投融資模式，通過政府注入配套融資資源(土地)，地鐵集團經市場化融資解決地鐵建設資金，再通過土地資源開發收益償還借款。而有資格能獲取地鐵開發的土地資源目前為止只有國企。因此，綠地推出自己的“軌道工程+區域功能”模式，幫助地方政府修地鐵，目的獲取地鐵沿線的土地資源。綠地地鐵的BT投資模式中，政府贖回的條件是，綠地在開展軌道工程投資建設的同時，就已經參與地鐵沿線區域的城市綜合開發。對於綠地來說，低毛利甚至虧本的地鐵經營並不屬於自己，高利潤的物業開發才是重頭，是綠地所欲大展身手的領域，打造具備商業、辦公、酒店等功能於一體的地鐵上蓋城市綜合體及配套服務設施。綠地的包括超高層地標在內的綜合體建築，一定能與地方政府找到共鳴。而同時綠地集團的“大金融“戰略提供的雄厚的資本又為這些超級項目保駕護航，可以說是真正的做到了產融結合；
2.7十八大之後的國企混合所有制改革為綠地集團建立良好的管理結構提供了機遇
在2014年3月17日，綠地通過增資，國有股權已降至50%的絕對控制一下，而由綠地集團職工持股會吸收合併而成的有限合夥制公司上海格林蘭，將持有上市公司29%的股份，成為綠地集團大股東。這保證了管理團隊的充分決策自主權。在混合所有制基礎上，激勵和約束機制在綠地集團自然而然形成。這些管理結構的改革為綠地的長遠發展和管理水平的提高奠定了很好的基礎，而且在當前國外對國資背景的企業嚴格審查的情況下又具有很現實的經濟意義；
3綠地集團的分析估值
根據之前的介紹知，綠地集團目前以房地產和能源板塊為主，金融板塊可能在未來成為其第三主業，因此我們分別對此進行分析。目前關於公司估值有FCFF(自由現金流估值),FCFE(股權現金流估值),經濟利潤估值法，超額利潤估值法，而這幾種估值方法要求對企業的現金流和利潤進行預測，而預測現金流和利潤，我們又必須對企業的營收數據，投資數據和籌資情況進行預測，因此，我們的估值分三板塊，而每一板塊預測又分三部分，分別對營收，投資數據和籌資情況進行預測。
3.1.綠地集團營收預測
3.1. 1房地產行業
充足的土地儲備是房地產企業銷售收入得以增長的源泉，對綠地集團的土地儲備情況和未來戰略進行分析預測有利於我們對綠地集團盈利能力的瞭解與未來發展的預測。
綠地集團土地儲備總量保持高位，增量小幅波動
綠地集團“土地儲備高消化快”。根據資料顯示，2011-2013年綠地土地儲備一直處在房地產企業前五的位置，這顯示綠地集團對未來的銷售增長有着較為深厚的存貨儲備。而綠地集團在2010-2013年間土地存續比在6-3.7年之間，行業平均土地存續比為6左右，說明綠地集團消化土地儲備的速度是高於行業平均的，這是集團銷售、開發房產實力的體現。由於我們預計未來綠地集團的拿地速度不會存在如前期辦的快速增長且目前行業總體存在庫存大的情況下，我們認為綠地集團未來的目標土地存續比為4年，一方面。
2014年綠地拿地速度有所下降。2011-2013年，綠地集團拿地速度加快，而2014年截止8月1日，綠地集團共拿地249萬平方米，規劃建築面積594萬平方米，耗資169億元，同期增速分別為-26.55%、-32.54%、-41.17%，2014年綠地拿地速度顯著下滑。我們預計此次下滑是受到行業不景氣，經濟和政策導向不明導致的。由於未來經濟增速下降趨勢肯定，買房需求最旺的年齡層人口下降，行業庫存量大等因素，我們認為未來綠地集團拿地將穩紮穩打，依據預銷售面積、行業景氣程度、經濟發展狀況因素決定拿地策略，在這種策略下，每年新增拿地將出現“一大一小”的交替狀況。
未來成本下降，營收穩步增長
目標土地存續比保持低位，目標土地儲量穩定，拿地謹慎
由於行業不景氣、未來市場飽和、經濟和政策導向不明，我們認為未來綠地集團拿地趨於謹慎，預計目標存續比接近公司歷史低位為4。目標土地儲量也將保持穩定。
平均預銷售價格緩慢下降
2010-2013年的預銷售面積與預銷售額，預銷售價格平均為0.9142萬元。2014年上半年預銷售面積為789萬平方米，預銷售額835億元，預銷售價格為1.05萬元左右。由於綠地集團已經表示為了完成今年的銷售目標，下半年將有降價活動。從而2014年我們預計預銷售價格為1.03萬。之後四年將以3%的速度下降，然後增長率為2%、1%。
預計開發成本將下降
根據現有披露的幾個項目，對於住宅類項目其預計總投資與規劃建築面積的比例在0.6萬，而地標類高樓的預計總投資與規劃建築面積的比例在1-2萬。按照綠地集團目前40%營收來自辦公樓類房產，60%來自住宅類來房產說，其平均預計總投資與規劃建築面積的比例為0.76，從而我們可以根據當年計入的銷售收入對應銷售建築面積來計算對應的銷售成本。並且由於今年與明年房地產行業可能還將處於蕭條狀態，房地產企業的拿地積極性可能減弱，從而帶來拿地成本下降，這一點今年上半年已有體現。我們認為按照土地消化週期為4-5年，這一成本的下降將體現在2019年和2020年，從而在這兩年我們假設其成本與規劃建築面積的比例為0.71。
綠地集團房地產行業的預測結果
基於上述分析，我們可得綠地集團的房地產板塊的營收在未來幾年將保持平穩增長到2400億左右，而毛利率將會在行業均值水平上保持平穩。
3.1.2能源板塊
綠地能源板塊的經營主體主要有綠地能源和雲峯集團，其中綠地能源的業務主要涵蓋石油、煤炭、航運三大分板塊。雲峯集團已形成煤炭開採、加工、運輸、銷售一體化與石油化工生產、儲存、運輸、銷售一體化兩條較為完整的產業鏈，正快速成長為全國性的以煤炭、石油、化工、燃氣為產品的綜合性能源領域的新銳力量。我們對綠地集團的能源板塊進行預測，實質就是對二者進行預測，下面我們分別對綠地能源和雲峯集團進行分析。
綠地能源近三年營收週期性增長
我們明顯可以發現綠地能源營業收入增長率存在很強的季節性，並且存在一個持續時間約為2個季度的週期。而且除去2012年第三季度至2013年第一季度的時間段之後，綠地能源的收入與成本增長率幾乎相等。這顯示了綠地能源目前毛利率的穩定性。
綠地能源以煤炭和油化商品業務為主
我們有綠地能源的業務構成也可發現，綠地能源的業務也煤炭產商品和油化商品為主，其營收佔比和利潤佔比之和幾乎就是整個綠地能源的營收和利潤總和，二者之中，又以煤炭商品為主要商品，因此，綠地能源目前的營收業務構成決定了綠地能源的營收和利潤有煤炭商品的經營狀況決定。下面我們分析能源板塊的另一企業雲峯集團的財務狀況。
我們同樣也可由增長率圖看出，雲峯集團的營收增長率也存在較強的季節性，也存在持續大約為4至7個月的週期性。而且同樣，雲峯集團的營業收入與成本增長率的絕對數值幾乎相等。
有綠地能源與雲峯集團的業務構成，我們可以看出兩個集團的主營業務都以能源產業為核心，而能源產業又以煤炭和油化產品為主。
中國的煤炭行業和油化行業整體不樂觀
由此可見，有上述圖表可以得知，我國的煤炭價格在2013年12月有稍許漲幅外，近兩年其他時間煤炭價格都在下跌，而且我國煤炭市場長期供過於求，煤炭市場景氣指數長期為負值，雪上加霜的是我國煤炭的進口數量一路飆升，而進口煤炭的價格則由逐年下降的趨勢。而且宏觀層面上，基於嚴峻的環境形勢，我們的減排承諾以及政府的未來能源構成規劃，煤炭產業的產期發展很難樂觀。雖然我國石油的消費量逐年上升，石油進口量也逐年上升，但是由於原油價格的上升，會壓低油化產品的利潤，而且雖然我國的成品油進口暫時保持平穩，但不排除未來由於成品油國內與進口價差到一定範圍而大幅增加成品油的進口，這對成品油企業也不是利好。
總體而言，受限與市場供求，進口商品的競爭以及環保政策的限制，我們對煤炭，油化產品行業的增長保持消極態度。
向產業鏈上端延伸，未來營收，毛利將穩步提升
能源產業作為綠地集團近年來重點發展的產業，不斷積極向能源上游和核心資源環節延伸，目前已形成了煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、貿易、零售等較為完備的產業鏈，在內蒙古、山西擁有多座煤礦，資源總儲量達7億噸，年產量超過1350萬噸。
在產品深加工領域，綠地集團收購遼寧丹東煤炭深加工項目和浙江舟山石油產供銷一體化基地，大幅提升能源產品附加值與核心競爭力；在煤炭和油品貿易、配送領域，綠地投資打造內蒙古晉豐元煤化物流園區，建成運營後預計將保持50%以上的年複合增長率，打通區域煤炭產銷核心通道；此外，還在上海外高橋建設20萬立方大型石油倉儲基地和碼頭，並與中煤集團共建千萬噸級煤炭分銷儲備基地等。這些措施，必將提高綠地集團能源板塊的盈利能力，擺脫毛利逐年下降的境地。
有此，我們假設綠地能源和雲峯集團的營收增長率分別為(17%[三年營收最低增長]，8.6%[中期能源需求增長]，3%[2013年行業較好均值]；21%[三年營收最低增長]，16%[2013年行業較好均值]，9%[2013年行業一般均值]，數據均來自wind數據庫)則綠地能源和雲峯集團的營收與成本估計如下：
假設綠地能源和雲峯集團二者的彙總為能源板塊的總體營收，則我們應該進行修正，因為僅根據目前的假設，則能源板塊的毛利為負，而近三年能源板塊的毛利雖直線下降，但也保持在1%以上，最高不超過5%，鑑於我們的消極預期，營業收入的增長很難在有所突破，這意味着我們對成本的估計可能高估。因此，我們在這裏根據毛利率數據對成本的預測進行修正，我們假設2014年板塊的毛利率也保持1%，之後隨着公司向石化產品上游產業鏈的挺進，毛利率上升，以能源行業一般的三年為週期，毛利假設分別為2%，2%，2%，3%，3%，3%，最後達到油化行業的平均7%，進行修正之後能源板塊預期結果如下：
3.1.3.關於其他版塊(金融板塊)的估值說明
根據2011-2013年綠地集團的財報我們可知目前集團的主營業務分為房地產及相關產業，建築及相關產業，商品銷售及相關產業，能源及相關產業，汽車及相關產業等11個版塊，而根據營收佔比和毛利佔比兩個指標，我們知道房地產板塊和能源板塊二者之和就佔到集團總營收的80%，而毛利也佔到將近總集團的90%，而這種趨勢在預測期內根據公司的戰略分析不會有太大變化，因此，我們可以只用兩個板塊的營收作為整個集團營收的代表，當然，目前存在一定變數的是綠地集團的金融板塊業務，目前金融板塊業務在綠地營收中佔比較少，綠地旗下的綠地金融投資控股集團2013年業務規模將達200億元，計劃實現利潤超過15億元；2014年的目標鎖定業務規模超過500億元，實現利潤超30億元。截至2013年末，綠地金融總資產67.82億元，淨資產52.73億元，2013年淨利潤2.59億元。綠地集團董事長張玉良在接受媒體採訪中透漏，綠地的總營收準備在2015年實現目標5000億，而金融業務要佔1000億，使其成為綠地集團的第三個主營業務。我們假設其未來所佔營收的比重為10%，淨利潤按照目標利潤6%和2013年實際利潤率3%分別計算，所以依據此，我們可以單獨對其金融板塊進行估值，WACC值根據wind的估值公式和綠地集團本身的財務數據進行計算為9%，根據簡單的經濟利潤估值法，我們得出其金融板塊的估值為金融板塊的估值為174億元
我們用所估計的兩大主營業務的價值在加上金融板塊的估值，我們認為對於總體估值而言更能代表整個集團的價值。
3.1.4.綠地集團總營收預測總量穩步增加，增速逐漸放緩，毛利保持穩定
綜合之前分析，我們可得出綠地集團的總體營收預測數據
營收數據預測之後，我們可以得到綠地集團的利潤預測，而要得到綠地集團的現金流量預測，而現金流量的預測一般可以用流動資產和流動負債的差值代替，因此，我們還必須知道綠地集團的未來幾年的投資數據，所以，我們接下來對綠地集團的投資數據進行預測。
3.2.投資數據：新增投資與營收預測保持比例穩定
由於編制資產負債表和估計現金流量的需要，我們需對固定資產，無形資產，投資性房地產，長期股權投資，長期待攤費用進行估計，我們利用之前所的的預期收入的估計數據和2011-2013年的財報數據，我們發現這些數據與營業收入存在穩定的比例關係，利用這一規律，我們對此進行估計，結果如下：
企業的估值必然涉及企業的財務成本，即股權和債權成本，而要估計企業的股權和債權成本，我們必須對企業未來的籌資數據進行分析預測，因此接下來我們需要對企業未來的籌資情況進行分析。
3.3.預測籌資活動
3.3.1籌資能力分析
負債率高，以長期借款為主，償債壓力小
由於綠地集團處於高資本投入行業，行業內資產負債率基本較高，從而這個指標並不能由此看出公司的財務風險。另外從房地產企業的財報可以發現，房地產行業普遍存在經營淨現金流為負，融資淨現金流為正且數值較高的現象。行業的生態使得我們在分析綠地集團的財務風險和籌資活動時傾向於分析它的籌資能力和尚存融資額度。
由於過高的資產負債率，綠地集團長期借款和短期借款多以質押、抵押和保證的形式借得，其質押、抵押和保證的存貨達1049.58億元，佔到總存貨的42%，未被質押、抵押或者保證的存貨價值尚餘1448.17億元，根據抵押、質押和保證的比例基本0.7，該部分存貨可以借得1013.71億元，我們假設其基本為綠地集團未來銀行借款的融資容量。
多渠道融資，能力穩定
截止目前，綠地集團已經通過債券和票據融資約137.10億元人民幣，2014年截止目前債券、票據融資70.773億元。由於綠地集團每年至少有一期的非公開定向人民幣債券融資且金額皆為5億元，期限為1-2年，我們該行為具有持續性，未來預期保持該融資活動。而就綠地香港中期票據計劃，未來還將有15億美元的票據融資餘額，約為人民幣90億左右。其他如雲峯集團私募人民幣債券、綠地香港公司美元債券期限為2-3年，我們認為未來7年內可以重複同等規模的債券融資活動。綜上，未來7年內，債券、票據融資容量基本為173.81億元人民幣。
在股權融資方面，在借殼金豐投資之後，受制於國資系和管理層上海格林蘭的持股比例要求，未來綠地集團透過金豐投資增發股票不能超過重組後總股本的28%，重組後的金豐投資股本將近118億，則未來增長最多可發行33.04億股，按照6元的發行價共可籌得198.24億元。而按照股東大會決議香港綠地未來增發最多可籌資11.42億港幣，摺合人民幣9.07億元。綜上未來綠地集團股權融資容量為207.31億元。
由於綠地集團涉足中小企業借貸公司，從而存在外借的資金，我們認為這部分資金在未來7年內將會收回，其總額約為23.43億元。
籌資成本不僅與總量有關係，而且也與資本的結構密切相關，因而我們必須對企業的目標資本結構進行假設。
3.3.2目標資本結構
債務籌資/資金缺口：由於未來綠地集團增加了上海資本市場的股權融資渠道，對該數值進行預測假設時我們採用上述未來融資容量的指標，上述未來債務融資容量佔未來融資容量約為83%。
長期帶息債務籌資/資金缺口：根據綠地集團歷史融資情況，帶息債務佔總負債的35%左右，而長期帶息債務籌資佔帶息債務融資的比例是77%左右，從而我們可以推出長期帶息債務籌資佔總負債的比例，再結合上面的假設計算出長期帶息債務籌資/資金缺口為22.46%。
銀行存款利率: 2014年8月工商銀行的活期存款利率為0.35%，3個月定期存款利率為2.85%，我們取較高的2.85%。
短期借款利率：根據2014年8月份各大銀行公司貸款利率，1年期的貸款利率為7.2%起，由於綠地集團的歷史利率較低只有2.46%，我們取低值7.2%。
長期借款利率：同樣根據2014年8月份各大銀行公司貸款利率，3年期的公司貸款利率為7.38%起，5年期為7.86%起，我們同樣取低值7.38%。
最低現金餘額/營業收入：根據綠地集團歷史現金餘額營業收入比，該數值基本為0.11。
3.4估值結果
綜合之前的綠地集團營收總體估計，投資數據估計以及籌資收據估計，運用並選擇wind估值模型，可得出如下結果：
1）營業收入穩步增長，增長率週期性走低
2）每股收益平穩增長，每股股利和經營現金流週期性波動
3）毛利率淨利率穩定，ROE衝頂之後下滑
根據對經濟週期的分析，我們認為15年之後集團的房地產和能源板塊的營收將進入一下緩慢下降期，從而整個集團的營收也會下降(見圖29)，因而，導致銷售淨利率在15年達到局部高值，從而導致ROE在2015年衝頂。
1）資產負債率高，股利支付率低，公司處於急速擴張期
2）資產週轉率高，ROE高
綠地集團與萬科相比最顯著的是其總資產週轉率遠高於萬科，究其原因，很大程度上是因為其處於擴張期，資產負債率高於萬科，當然，根據2013年，14年銷售面積數據，也反映了綠地的強大的營銷能力和資產運營能力。
3）集團總估值為1064億，股價目標值為12.8
4）估值變化大，風險較大
有以上估值矩陣的敏感性分析可知，當WACC在大約(-1.5%，0.9)範圍內變化，估值變化為同方向，且變化範圍為(3.1%，126.6%)，變化較大，而當WACC值超過這一範圍，這變化為反方向，即WACC值增大，公司價值減小，同理，在永續增長模型中，過高的永續增長率也會導致對投資者來說公司估值的減小。
3.5.估值合理性分析
由以上預測性指標可知，綠地集團的銷售增長率在未來5年之中將會週期性的下降，這一方面是由於企業的擴張期結束，進入穩定發展階段，另一方面則是基於我們對未來房地產行業和能源行業的整體預期；而企業的資產負債表在未來5年會隨着擴張步伐的放慢而緩慢下降，最終達到行業平均；企業的現金流量則延續之前的週期性波動，故結合主要三個指標的分析來看，預測的數據沒有大的異動，較為合理。
3.6.結論
由此我們可知，2014年3月17日，金豐投資宣佈擬通過資產置換和發行股份購買資產方式進行重組對綠地集團預估值655億元是低估的，如果綠地集團的金融板塊能夠實現其戰略目標，則可能低估的程度更高，我們根據模型所得其每股價值為12.8元，加上金融板塊則其每股估值為14.97，而金豐投資目前股價為8.41元，因而具有很強的投資價值。
4重點關注事項
4.1股價催化劑
1)中國企業聯合會和中國企業家協會聯合發佈2014中國企業500強榜單，綠地集團在榜單上的排名持續攀升，以2013年實現銷售收入2521.82億元的良好經營業績，分別榮列2014中國企業500強第42名、中國服務業企業500強第21名；2)2014年8月19日，綠地集團與交通銀行總行在上海簽署戰略合作協議，交通銀行向綠地集團提供300億元綜合授信額度，對綠地集團旗下海外項目拓展、地鐵投資、舊城改造以及金融投資等產業給予全面支持。
4.2風險提示
1)《中國經營報》9月6日報道《質量問題頻出，西安綠地國際生態城遭業主集體維權》稱，西安綠地國際生態城曝出的質量問題和配套設施不完善詬病，並不是孤例。僅在今年以來，上海、成都、武漢、長沙、南昌、崑山等多地都發生了多起綠地房產業主的集體維權事件，其中維權多與房屋質量問題相關。綠地快速擴張背後的質量問題令人擔憂；2)最近煤炭和原油價格的創紀錄下跌會對其能源板塊產生消極影響。