新開工的單月正增長非但不和開發投資下降矛盾，反而是開發企業對未來預期悲觀的表現。新開工規模提升是真實的，但新開工規模的提升不僅不能預示開發投資將回暖，反而代表未來開發投資將繼續進一步下降。
地產基本面進入戰略僵持第二階段
事項：
國家統計局公佈2014年前8月全國房地產開發和銷售情況。
評論：
開發投資繼續下滑，企業整體投資熱情很悲觀
2014年前8月，全國房地產開發投資58975億元，同比名義增長13.2%，也是2010年以來開發投資同比累計增速最低點。8月單月，房地產開發投資同比增長9.9%，較之7月單月增速繼續下降。
恰如我們在上個月月報所預測的，房地產開發投資增速的繼續下降，卻伴隨着房屋新開工的繼續單月同比正增長。2014年8月，房屋新開工同比增長6.2%，推動前8月房屋新開工面積的累積降幅繼續收窄到只同比下降10.5%。
在上一期的月度數據點評中，我們根據長期跟蹤地產開發數據的經驗和對地產行業的微觀調研，提出了完全不同於一般觀點的獨特看法：新開工的單月正增長非但不和開發投資下降矛盾，反而是開發企業對未來預期悲觀的表現。新開工規模提升是真實的，但新開工規模的提升不僅不能預示開發投資將回暖，反而代表未來開發投資將繼續進一步下降。2014年8月的數據再一次證明了我們當時的推論。
專題討論：為什麼新開工數據的回暖不意味着開發投資即將恢復
如果我們人為把企業的投資劃分為幾個階段。第一個階段是從拿地到開工之前；第二個階段是從開工到取得銷售資格；第三個階段是從取得銷售資格到竣工，我們可以發現房地產開發企業在第二個階段的投資開支彈性最大。開發企業拿地，一般就意味着地價款按照合同支付——很難出現在開工後一直不支付地價款的情形。開發企業要竣工交付房屋，基本意味着企業需要把工程款付給建築商。可是，當企業取得土地以後，到取得銷售許可證之前，企業確實有可能以讓建築商適當墊資的方式擴大開工。而且這種墊資也是適度的，企業只需要申領開工許可證，並積極促成樓盤達到或接近可銷售狀態——並不需要大規模進行施工投入。絕大多數地方的預售條件並不高，很多地方隨着市場轉差在預售證的發放方面也控制不嚴格。因此，理論上來說，企業完全有可能在不大規模擴大投資的情況之下，儘可能把大量的土地開工，並增加可銷售資源。
這可能是2014年我們遇到的情況。
和2008年不同，目前土地和資金成本佔總開發成本比重是比較高的，這時候企業將土地維持在未開工狀態代價是很大的。如果房價不能明顯上漲，企業無非就是節省了一些施工的投入，卻不可能有銷售現金的迴流。所以，絕大多數企業無意保留大規模的未開工土地，反而將盡可能多的項目推進到可銷售狀態——至少是臨近可銷售狀態。當然，在這些項目達到這一狀態後，企業就沒有動力繼續加大投入了，所以從開工到竣工的週期是越來越長的。
這並不是對行業未來有信心的表現，恰恰是對於行業中長期毫無信心，期望儘可能把握一些短期的去化窗口積極銷售的表現。