城市運營是以城市運營目標為導向的資源整合過程，在這個過程中需要用到一級開發就一級開發，需要用到二級開發就二級開發。
觀點地產網 籌備三年，中信地產汕頭濱海新城正式面世，這也是中信地產向PPP城市運營轉型的第一站。
“中信地產的定位開始由普通二級開發商，轉型為做中國最具實力的城市運營商。”9月15日，中信濱海新城首場招商推介會在廣州白雲國際會議中心舉行，專門負責城市運營轉型的中信地產副總裁林竹就中信PPP模式進行深入闡釋。
據林竹介紹，在傳統一級開發基礎上，中信地產通過土地開發運營，來整合運作產業、資本等資源，從而建設一個大規模的新城，並在合理的時間週期裏面使整個城市的總體價值達到更高水平。
中信城市運營PPP模式
“PPP的中文翻譯是叫公私合作，但是在財政部的定義裏面叫政企合作，其中包括私營企業和國有企業。”林竹指出。
查閱專業資料，所謂PPP模式，即Public-Private-Partnership，公共私營合作制。林竹曾指出，中國的ppp模式尚處於“國家引導、市場自發摸索”的初級階段，常被誤讀為項目的融資方式。
“對於城市運營的理解，中信在內部叫協同，在外部叫資源整合，最近的做法叫PPP，也叫政企合作。”林竹更曾撰文強調，ppp模式實質上是一種資源整合的項目綜合運作和交易模式，更強調由政府和社會資本的共同分擔，有利於降低前期風險。
具體而言，林竹指出，目前中信城市運營PPP模式是在傳統一級開發基礎上，通過土地開發運營，整合運作產業、資本等資源，建設一個大規模的新城，並在合理的時間週期裏使整個城市的總體價值達到更高水平。
“這是中信對這種商業模式的基本解釋。”林竹進一步指出，首先這種模式滿足了城市發展城鎮化的重要戰略目標，同時中信地產作為市場化的投資人，也與合夥人共享了投資價值。
林竹還指出，城市運營是以城市運營目標為導向的資源整合過程，在這個過程中需要用到一級開發就一級開發，需要用到二級開發就二級開發。
“中信地產的主流模式和大量資源投放還是在二級開發，但是二級開發是以服務城市運營模式存在的，並不單獨存在。城市運營不等於一級開發，一級開發不是城市運營，這是中信的觀點。”
此外，林竹認為，產業地產和城市運營有關聯，但是不能把城市運營歸為產業地產。“中信把商業、教育產業、醫療產業、健康產業等均理解為產業。城市發展所需要的產業就是產業，不能說非得把產業地產等同於產業園區地產。”
首個PPP案例落地汕頭
事實上，林竹介紹，早在三年前，中信地產就已經自覺的向城市運營領域進行轉變。
據悉，2010年，中信地產總部已經正式成立了城市運營部，在這個部門推動下，中信通過和汕頭市政府領導達成了合作模式，共同研究粵東新型城鎮化的趨勢和方向。
截至目前，中信地產已經在成都、珠海、汕頭和前海四地試點發展PPP業務。其中，汕頭南岸新城項目進展最快。
資料顯示，汕頭濱海新城位於廣東省汕頭市濠江區，總規劃面積168平方公里，項目直接投資預計超500億元。項目開發建設內容包括土地一級開發整理，過海隧道等基礎設施建設，同時配套學校、公園、酒店、商業等城市配套，建設會議中心、博物館、歌劇院等大型場館。
而9月15日當天活動主要目的便是首次推出中信汕頭濱海新城南濱片區4宗地塊。
據悉，南濱片區規劃面積為12.4平方公里，開發週期約七年，是中信濱海新城的首發啓動區。此次重點推出南濱片區4宗地塊，，合計面積約242畝，其中3宗宅地，1宗商用地。
事實上，外界看來，中信地產能夠和政府合作發展PPP業務，除了其央企的身份易獲政府認可外，中信集團旗下豐富的資源也是重要原因。
“在做城市運營上，中信既有技術上支持，又有品牌效應和市場份額，幫助地方政府推動城鎮化發展。”在中信濱海新城公司副總經理藍宇看來，中信做城市運營商最大的優勢還在於資本與產業的結合。
據介紹，一方面，中信集團擁有金融板塊全牌照經營優勢，擁有房地產行業所需要的銀行、保險、信託、基金、證券等產業，這對城市運營業務形成了巨大支持。
在非金融板塊，中信集團內部還有建築設計、工程建設、環保節能及技術研發等領域的資源，通過資源整合導入其他產業，並和地方政府開展全面合作。
以下是中信濱海新城汕頭南濱片區首場土地推介會的現場問題實錄：
現場提問：中信濱海新城進入了一個全新開發領域，是不是意味着中信地產發展戰略的轉變？
林竹：早在三年前，中信地產就已經自覺的向城市運營領域進行轉變，開始這個領域展開創新探索。
2010年，中信地產總部已經正式成立了城市運營部，在這個部門推動下，前年中信通過和汕頭市政府領導達成了雙方的合作模式，共同研究粵東新型城鎮化的趨勢和方向。
超大型城市型項目的資源整合過程是非常長的，其合作模式的達成需要很長時間。今天這個項目的很多創新理念和獨特做法不完全是中信單方面想出來的純市場操作方法，而是中信地產和政府共同探討出來的。
達成合作模式後，以這個項目為平臺，中信地產想和所有房地產公司和資源運營商達成合作，共同挖掘項目所在城市的總體功能。以濠江項目為例，中信地產正是立足於提升整個汕頭南岸城市功能，把當地城市總體規模看成非常重要的系統目標，而不僅僅是圈地。
在傳統一級開發基礎上，中信地產通過土地開發運營，來整合運作產業、資本等資源，建設一個大規模的新城，並在合理的時間週期裏使整個城市的總體價值達到更高水平。
這樣就首先滿足城市發展城鎮化的重要戰略目標，同時作為市場化的投資人，中信地產同合夥人共享投資價值；這是中信對這種商業模式的基本解釋。
現場提問：對於合作伙伴，中信地產有哪些考慮因素？在這個合作中，中信處於的角色是什麼？
林竹：城市運營涉及很多城市細分功能操作，在不同功能領域中信地產會着眼於與國內外一流產業運營商來合作。舉個例子，在海灣隧道方面，中信就和中國一流隧道建設商和運營商合作。
中信地產主要是和政府合作。整個戰略合作伙伴的達成正是建立在共同目標基礎上，由中信和濠江區政府共同搭建和尋找最佳的戰略運營商來合作。
這個平臺是個開放性平臺。在產業方面，中信地產可以基於整個濠江的生態、健康、旅遊、度假業態，打造濠江RBD的理念，即打造休閒商務區。休閒這兩個字可以衍生出很多休閒產業和創新；商務這一塊意味着有城市商業，中信地產着力於打造粵東上市公司的總部。
還有一個理念叫MICE，這個理念叫會議、會展、旅遊，通過這個項目平臺，中信地產和政府將共同塑造、培育這樣一個市場運營主體。
現場提問：此前林總提到，汕頭濱海新城項目有大股東和合作夥伴之分，大股東肯定包括中信地產和政府，其他大股東還包括哪些企業或機構？在選擇這些大股東的標準是什麼，這些大股東應盡的義務是哪些？
林竹：目前發起這個項目是中信集團和汕頭市政府雙方共同達成的合作，由中信地產用市場化方式組建整個項目的團隊和項目運作平臺。
嚴格來說在搭建過程中沒有標準，非要說的話，標準就是志同道合。第二在資源方面能夠互補，比如中信在金融方面很有優勢，那麼更多會尋找非金融的合作伙伴，此外中信金融運作相對不足的方面，也可以引入合作伙伴。
現場提問：合作伙伴和大股東的區別是什麼？
林竹：股東是合作伙伴之一，但是合作伙伴不一定是大股東，因為一個企業不是眾籌，目前不少新型產業要用眾籌方式，但中信城市運營的合作不是眾籌方式。中信希望和最好的機構合作，原則是與國內特定領域優秀的產業運營商合作。
現場提問：中信地產和政府合作的股權比例是怎麼劃分的？
林竹：中信地產和汕頭市政府有約定，雙方合作細節不方便透露。
對於中信地產來說，這是商業機密，對政府來說也是機密。關鍵的核心問題是我們的商業模式，有了模式一切都好談。
現場提問：就城市運營的PPP模式而言，中信自身優勢在哪裏？
藍宇：根據國家新型城鎮化的國家戰略，中信地產開始大規模進入城市運營領域。
眾所周知，中信集團擁有金融板塊全牌照經營優勢，擁有房地產行業所需要的銀行、保險、信託、基金、證券等產業，這對城市運營業務形成了巨大支持。
另外，在非金融板塊，建築設計、工程建設、環保節能及技術研發等領域，中信集團內都有很多業務資源；通過資源整合導入其他產業，並和地方政府開展全面合作，從而參與國家新型城鎮化建設。此外，中信集團還擁有多產業優勢，包括工程製造、裝備製造、鋼鐵化工及汽車等產業優勢。
中信地產的定位開始由普通二級開發商轉型為做中國最具實力的城市運營商，不單致力於營造一個好的居住環境，還致力於打造一個高能級的城市區域。
在做城市運營上，中信既有技術上支持，又有品牌效應和市場份額，並幫助地方政府推動城鎮化發展。特別是最近兩三年，地方政府融資平臺的槓桿已經運用到了極致，也希望和中信這種具備融資能力和影響力的央企進行合作，這是中信做城市運營商最大的優勢。
現場提問：從城市運營的角度，過去30年城鎮化發展也是非常高速的，但是也存在一些空城或鬼城問題，中信在城市運營過程中如何避免這個問題？
林竹：空城問題是國內外媒體對中國房地產關注的重要問題，其出現的原因是眾多的，其中最重要的原因是產業配套在大規模新城開發裏的缺失。
一個城市賴以生存和發展的根本原因是產業活動，沒有產業活動就不可能會有產業人口，沒有產業人口就不可能對土地和房地產有需求。
中信提出城市運營的新理念，並認為真正健康的城市運營應該把產業、土地及資源運作完全融合在一起，這樣才有可能踐行和做好城市運營。
目前國內有很多政府推動的產業園區，但真正成功的不太多；企業自發推動的產業園區更加少。現在有一些開發商和企業也開始跨越到產業運作，但是收效甚微，為什麼呢？
其中最大的原因是產業的背後是資本。沒有發動資本的原動力，再好的產業都很難真正被引入到特定城市區域裏。
而中信集團本身是一個金融機構，在金融綜合服務方面具有很強的優勢。在非金融領域，中信跨越55個行業的協同羣體。現在採取的資源複合做法是正是基於中信擁有的資源。
對於城市運營的理解，中信地產在內部叫協同，在外部叫資源整合，最近的做法叫PPP，也叫政企合作，所有的產業運營商、資源擁有者都可以在以市場為導向的平臺上共同合作、互利互惠，達成一個創新型的交易架構。
現場提問：在城市運營項目中，中信地產也會參加二級開發嗎？
林竹：有一些概念要澄清一下，首先城市運營不等於一級開發，一級開發不是城市運營，這是中信的觀點。中信不將二級開發作為主要目的來做，並沒有說在城市運營裏面就不做。
中信地產是以傳統一級開發模式為基礎整合資源，一級開發是推進城市運營落地的一個具體工具，在這個過程中也並不排斥二級開發。
可以這麼說，城市運營不等於一級開發，也不排斥二級開發，是以城市運營目標為導向的資源整合過程。在這個過程中需要用到一級開發就一級開發，需要用到二級開發就二級開發。
中信地產的主流模式和大量資源投放還是在二級開發，但是二級開發是以服務城市運營模式存在的，並不單獨存在。比如在一些重要區域，在市場啓動方面，可能慢於城市運營的總體策劃要求，這是中信地產的二級開發就會進入。
現場提問：就汕頭項目而言，中信金融和地產將如何結合，會不會給合作伙伴提供金融業務支持？
林竹：整個城市運營的原動力是資本運作，土地、產業等都需要巨大資本作為後盾。未來的城市運營商，如果沒有資本運作能力，是不可能成功扮演好這樣一個角色的。
目前，中信正在積極做一些金融創新，和粵東西北城鎮化基金合作，通過一些創新架構來撬動全社會的資本，包括民間資本及海外資本。畢竟500億肯定不是中國國有銀行裏面來，而是大家都有份。
現場提問：城市運營PPP模式開展是否有一個比較具體的計劃？下一步的目標是什麼？
林竹：中信地產城市運營理念形成的第一個落地項目就是濠江。每個地方的情況不一樣，具體操作路徑也會有差異，但是項目運作理念、模式特徵卻是具有異地複製的能力，所以中信地產也希望在全國各地形成最能夠達成合作的區域。
現場提問：除了汕頭這個項目之外，下一個項目在哪裏？
林竹：會落在市場條件適合的地方，關鍵看市場，我不太贊同講一、二、三線城市，這些都沒有道理。一、二、三、四線都有成立的地方，只要模式合理，雙方的條件OK就可以投。
現場提問：現在大家都提城市運營概念，比如BBT、BOT和PPP等模式，中信提出PPP模式，最大的差異在哪裏？
林竹：首先BBT、BOT和PPP屬於不同的概念。如果從大小來看，應該是BBT、BOT從屬於PPP的實現方式之一，他是不能對等來並行理解的。
國內目前對PPP的認識有很多誤區，其落地模式一直沒有很成熟的方式。BOT是一個工程組織方式，BBT和BOT是針對工程的組織方式，是以工程實施加上融資性質的操作方式。
PPP不是一個融資模式，也不針對工程，指的是項目的組織方式，是一種創新理念。PPP的中文翻譯是叫公私合作，但是在財政部的定義裏面叫政企合作，其中包括私營企業和國有企業。
現場提問：城市運營這一塊可不可以歸類為產業地產，和中信地產的住宅、商業業務的比重如何分配？未來就以城市運營PPP模式為主？
林竹：產業地產和城市運營有關聯，但是不能把城市運營歸為產業地產。產業地產比城市運營小多了，是城市運營的一種實現方式，只是城市運營大範疇裏面的一個小范疇。
你可以這樣理解，通過產業園區的資源整合帶動房地產發展，這叫產業地產。中信濠江項目裏面一定會運用產業地產的一些工具和手段去實現城市運營的目標，但是並不一定要向產業地產方向發展。
每一個城市的目標不一樣，並不是都適合做工業，不是非得做工業才叫做產業。中信濠江項目並沒有強調工業屬性，因為這樣區域不適合中低端工業發展，而適合以休閒健康產業為主。
中信地產把商業、教育產業、醫療產業、健康產業等均理解為產業。城市發展所需要的產業就是產業，不能說非得把產業地產等同於產業園區地產，並不完全是這樣。
中信地產在理解上更傾向於組合資產，拉動符合城市最終發展目標的產業。不管這個產業是體育產業還是醫療產業，或是休閒產業，都是中信心目中的產業。
現場提問：在PPP模式主導下，濱海新城的盈利方式和其他城市運營項目的盈利方式有什麼不一樣？退出機制是什麼樣？
林竹：首先，中信城市運營是以一級開發為基礎提升的，裏面帶有一級開發特徵。中信和地方政府共享城市總體功能提升後的土地及資源價值溢價提升的成果。
這個綜合成果中信跟地方政府有一個共同機制，已經通過法律機制約定了，包括土地、物業、資產及其他特許經營權價值提升後的分享都包括在裏面。這就不僅僅是買地蓋樓賣樓的方式。
現場提問：中信南濱片區的地價是多少？你怎麼看待下半年的樓市？
林竹：首先地價的問題，今天藍總在做土地推介的時候沒有說出定價，因為這個需要報政府審批，最後才能出來。但是我想提醒大家，一灣之隔的汕頭市南岸的地價已經到了每畝一千萬元，個別厲害的已經到了每畝2000萬元、3000萬元。
中信並不認為地價越高越好，但是這反應了汕頭是一個人多地少的城市，存在剛性需求，所以我對汕頭未來房地產市場非常樂觀。