“我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩。”
觀點地產網 8月4日龍湖地產有限公司披露，截至2014年7月底七個月，集團累計實現合約銷售金額人民幣241.4億元，同比減少9.96%；合同銷售面積222.9萬平方米，同比減少4.54%。
按照全年目標570億元計算，前七個月龍湖地產完成目標約42.35%。對此，龍湖似乎對目標完成信心十足。
“當然上半年完成241.4億元，離全年目標還是有一定距離，但是我們維持570億的目標不變。”龍湖首席執行官邵明曉在今日召開的中期業績發佈會上如是強調。
同時，邵明曉表示，龍湖會靈活使用價格策略來促進銷售。
為努力完成全年目標，龍湖在去化率上也做了詳細規劃。據龍湖財務總監趙軼介紹，龍湖全年的供貨大概在980億，目前預計銷售目標是570億，目標去化率是58%。而980億當中有370億是上一年度的存貨，預設去化率大概是45%到46%，預計能銷售170億；還有480億是老項目的新一期，預設去化率為63%，預計能夠銷售300億；另外133億是全新項目，預設去化率是75%，預計能夠銷售100億。
趙軼表示，按照目前上半年的去化率逐步往下走，980億的存貨，去化率58%，是一定能達成的。同時公司在供貨上也會保留彈性，隨行就市，以此來逐步達成570億的全年目標。
在加緊去存貨的同時，龍湖也在加大商業地產的投入。
目前，龍湖主要在建商場10個，累計在建面積127.7萬平方米。其中，天街系列在建面積為123.3萬平方米，星悅薈系列4.4萬平方米。據悉，北京的長楹天街在今年年底會開業。
而邵明曉亦在中期業績會上透露，每年就是一兩個商業項目的規模，而且會佈局在一些高能級城市，今年開始龍湖在一線城市會有項目開業，未來三年公司會在北京、上海、杭州、成都形成雙天街的佈局。
至於拿地方面的策略，龍湖將採取觀望態度。邵明曉表示，現在地價還不合適，目前看不到好的機會，下半年還是會採取穩健的策略。
另外，趙軼亦表示，公司土儲量已由滿足5-7年開發調整為5年。今年也已基本完成新城市的進入目標，下半年無迫切投資取向。
對此，龍湖地產董事長吳亞軍則坦言，“我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩。”
其還強調：“龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對競爭、不敢面對市場，但是我們做投資安排、財務安排，做存貨管理安排的時候要基於安全考慮，這樣才能持久發展，未來行業可能會呈現很多的機會，但很多公司已經不能在場上踢球了。”
以下是龍湖地產有限公司2014年度中期業績發佈會現場問答實錄：
現場提問：龍湖全年的銷售目標是570億，但是現在只完成了三成多，請問公司下半年會採取什麼策略來達成目標？會怎麼去庫存？會不會考慮減價？
邵明曉：我們會保持全年570億的目標不變，當然上半年完成203億，加上7月份的38億，離全年目標還是有一定距離，但是我們維持570億的目標不變。
我們會靈活使用價格策略，但不能一概而論，在某些區位，某些項目可能會用價格的手段來促進銷售。
現場提問：內地現在放寬限購，這對公司下半年的發展有沒有影響？預計政府下半年的政策走向是怎樣？
邵明曉：現在很多城市的銷售是有挑戰的，但是最近包括杭州在內的很多城市都放開了限購，而且我們也期待按揭方面會有一點改善，所以政策走向不會更差。
限購令的影響有兩個層面，第一是在數量上解決了一些人的購買資格，尤其在一些高層級城市，另外它對客戶的心理預期也會有所推動，所以放鬆限購是正面的政策。在這種情況下，龍湖會把握住機會，把貨量供出來，努力實現全年的銷售目標。
現場提問：龍湖在7月份重新梳理了以天街為主導的商業地產發展路徑，商業地產對資金的要求比較高，公司會怎麼解決資金方面的問題？
邵明曉：做商業地產是一個重資產的業務，要平衡投入和週轉之間的關係確實相當有難度。但是從2011年開始，龍湖就已經很明確地提出，把每年回款的10%投在持有商業上，包括買地、建造。這個比例是經過精算的，經過三年左右的往前推動，我們發現這是一個比較好的比例，它能夠較好地平衡龍湖持有物業和銷售物業的比例，當然這個比例肯定也會對銷售物業的銷售額增長帶來一定的壓力，但從長遠看，這對龍湖來講是具有戰略價值的，所以我們會堅持這麼做。
此外，龍湖會非常小心地控制擴張節奏，按照現在的鋪排，每年差不多就是一兩個項目的規模，而且會佈局在一些高能級城市，今年開始，龍湖在一線城市會有項目開業，北京的長楹天街在今年年底會開業，未來三年公司會在北京、上海、杭州、成都形成雙天街的佈局。在投入上、佈局上，包括週轉上我們會非常謹慎，這是龍湖商業地產的策略。
現場提問：擴合作也是龍湖的一個運營關鍵詞，公司選擇合作的夥伴以及合作項目具體有哪些標準？合作項目的盈利指標有沒有一個具體的要求？
邵明曉：擴合作只是相對而言，因為龍湖在合作方面的策略是非常嚴謹的，過往我們只跟一些海外的基金有過合作。合作伙伴主要有兩類，一類是在拿地的時候，主要還是跟像龍湖一樣有品牌的，而且最好是上市的開發商合作。第二是更願意跟財務型的基金進行同股同權合作，而且必須是真的股權，這是龍湖一個非常嚴格的界限。現在合作項目還不是龍湖最主要的部分，但是這部分會慢慢地適度增加。
現場提問：龍湖今年的毛利率越來越靠近30%，以後會不會一直保持這個水平甚至以上？從銷售數據看，龍湖好像越來越保守謹慎，比如營業額增長會比其它企業慢。
趙軼：龍湖今年的竣備面積是685萬平方米，上半年只竣備了142萬平方米，所以住宅項目在毛利率這個盤面佔比相對比較少，只佔20%，而今年上半年毛利率達到30%以上主要是公司有一些商業項目在毛利率盤面裏面佔比比較高。從全年來看，因為今年可能還要繼續消化2011年底和2012年在市場波動期銷售的一些物業，所以全年的毛利率還是穩定在公司所引導的20%到30%這麼一個穩定區間。
吳亞軍：其實龍湖的保守姿態是從2013年就開始的，不是從今天才開始。龍湖在2012年進的城市比較多，買地也比較多，但是在2013年買地整體偏少，開工量也做了大幅的調整，去年年終的時候新開工量減少了300萬平方米，這使得我們現在存貨量、負債率優於同行。這是基於我們對房地產行業的整體認知，有一句話叫房地產行業已經進入下半場，這個行業10年的黃金時代已經過去，現在說是進入了白銀時代。
龍湖在鋪排新的城市，又在做大量持有商業的情況下，如果不提前做戰略性的安排，我覺得這個公司會非常難受。從這一點上來講，我們是相對保守的，未來龍湖也不會跟別人拼增長，拼速度，我們是有意把速度放緩，在這個重新打造自己的核心能力，提升管控，提高品質和品牌，迎接未來的這個行業可能到來的波動和泥濘期。
現場提問：在市場佔有率方面，龍湖除了在重慶能保持第一之外，其它城市的表現相比以前有所下降，未來這些城市的發展會是怎樣？
邵明曉：城市的排名看起來是一個很表面的問題，但是背後還是有邏輯的，這跟整個公司穩健的運營戰略是相關的。跟同行相比，龍湖進入的城市數量還是不多，現在在進入的城市當中，龍湖在重慶是排第一的，在北京、杭州、成都都是在前5名，保持着相當的規模。
這是一個策略選擇，有兩個原因，第一是因為龍湖對每個城市公司的要求，一個叫有回款的簽約，另一個叫有營運的增長，就是實事求是的增長。比如說在北京，龍湖的北京公司始終保持80億的簽約規模，這個簽約百分之百都是權益銷售。在北京出現過百億的公司都是用合作的方法，互相重複計算的，我們不希望公司過多地用這種方法去衝這種規模，因為要保持那種規模就要求在價格高點的時候買地，龍湖是沒有合適的地寧願不買，所以公司並不強求規模要在哪個城市做到第一。
第二個原因，龍湖現在進入的高能級城市，包括在北京、上海、杭州、成都的核心區都有商場，這實際上是要沉澱一定的資金，這方面對銷售物業的規模增長都有一定的影響，所以龍湖總體上還是實事求是的原則。
現場提問：今年上半年公司的回款率是多少？跟以前相比是不是降低？
邵明曉：回款率跟去年相比沒有下降。回款率在龍湖內部是一個強控制指標，當簽約額、銷售額和回款發生矛盾的時候，我們一定會選擇回款，也就是對客戶的篩選非常嚴格，龍湖不會要那種虛的、有泡沫的簽約模式。
龍湖上半年的回款率依然保持在90%以上，從集團到財務體系，到地區公司，基本上都是按這個標準來把控，未來也會堅持這樣做，
現場提問：今年上半年很多商業地產的出租率都有下跌，而且零售行業的增速今年也開始放緩，在這樣的背景下，公司怎麼看待對商業地產的前景？有沒有一個預期的投資回報率？
邵明曉：商業現在肯定是要直面競爭，龍湖的策略第一是佈局在高能級城市，包括北京、上海、杭州、成都，重慶這邊已經非常穩定。另外，其實龍湖商業地產的出租率在同行當中依然保持着很高的水平，雖然比去年微降了兩個點，但還是在95%以上。任何一個行業，包括任何一個業務板塊都必須面臨競爭，在競爭當中壓力會很大，但是要堅持做的話，還是能做好。我相信未來兩三年商業的競爭會更加的激烈，但是商業地產的門檻還是非常高的，我們堅信能夠真正堅持下來。
現場提問：公司對下半年一、二、三線城市的房價走勢有怎樣的預測？會不會出現下跌的情況？
邵明曉：我們認為一線城市和部分二線城市的房價整體上還是比較健康。但現在不能簡單地說房價，一定要落到具體城市，而且是要落到城市的板塊，現在即使是同一個城市裏，不同板塊之間也出現了分化。
從供求關係這個角度來講，其實大量的城市都存在着供應量比較飽和的情況，所以價格大幅度上漲的動力沒有了，對從業者來說，龍湖還是保持靈活的價格策略，保持正常的去化，能夠把房子賣出去，把錢收回來是最關鍵的。但是地價到現在為止還沒改變，尤其是一線、二線城市，實際上政府的心態需要做一些調整。
現場提問：龍湖其中一個目標是去存貨，今年去存貨的總量會控制在什麼樣的水平？會不會依靠減價去達到去存貨的目標？
邵明曉：龍湖的存貨嚴格來說是指現房的存貨，還有另外一個就是有進銷存的管理，包括現房，包括一些可售貨值。
關於進銷存的管理，龍湖從去年開始已經對開工量做了嚴格控制，所以今年全年的貨源也不過900多億，也就是說龍湖沒有推動堆貨來實現規模增長。另外，龍湖內部對現房的比例有一個嚴格指標，我們覺得在簽約額的15%左右是相對可以接受的，而且這裏不存在減價。
現場提問：龍湖下半年的去化率大概是多少？
趙軼：龍湖全年的供貨大概在980億，目前預計銷售目標是570億，目標去化率是58%。而980億當中有370億是上一年度的存貨，預設去化率大概是45%到46%，預計能銷售170億；還有480億是老項目的新一期，預設去化率為63%，預計能夠銷售300億；另外133億是全新項目，預設去化率是75%，預計能夠銷售100億。
這樣預設去化率是跟我們上半年整體的去化率掛鉤的，上半年公司整體的去化率是40%，其中老的存貨去化率是30%左右，老項目新一期去化率是60%，全新項目去化率是70%多。按照目前這個去化率逐步往下走，980億的存貨，去化率58%，是一定能達成的。當然公司在供貨上也會保留彈性，隨行就市，以此來逐步達成570億的全年目標。
現場提問：吳總剛才說到現在內房的市場過了黃金時期，而且龍湖在住宅市場方面好像也有些保守，那您覺得下半年或者未來，整個內房市場會不會有其它危機出現？
吳亞軍：我不是對行業的未來非常悲觀，再好的市場裏頭也會有冷的板塊，但是在一片悲觀的市場裏頭，也存在着可能看不見的機會，那就需要懂得和識別這樣的機會，這是未來龍湖要鍛造的能力，就是去讀懂客戶，看準機會。
第二要有防守能力，就是對品質、節奏、慾望、成本的控制。如果不具有這樣的能力的時候，我們會整體放緩開工的節奏，買地的節奏，這不是說保守，是安全。
龍湖不是懼怕未來，不是不敢面對競爭、不敢面對市場，但是我們做投資安排、財務安排，做存貨管理安排的時候要基於安全考慮，這樣才能持久發展，未來行業可能會呈現很多的機會，但很多公司已經不能在場上踢球了。
現場提問：今年整個土地市場都比較冷，龍湖會不會在下半年趁機多拿地？
邵明曉：我們認為現在地價還不合適，下半年還是會採取穩健的策略，其實政府的心態還是蠻熱的，公司目前還看不到好的機會。