從開發商角度來看，年中業績考察的壓力已過，既然當前的售價已經可以有效保持成交，進一步價格下調的壓力較小，預計區域周邊項目也將參考定價。

近期廣州多個項目大幅降價，如今上半年已經結束，下半年廣州樓市會走勢如何，廣大置業者熱切關注。是否會有更多的項目加入到降價的隊伍中來，我們將對廣州市各區的樓市特徵進行逐一分析，探究下半年哪裏會有值得期待和關注的筍盤出現。

一、南沙政策市特徵明顯，當前利好失約，預計區域整體降幅預計超過20%。

從南沙近年的樓市走勢看，南沙每一次市場波動都隨着政策利好的出臺或落空而起起伏伏。當前國家級新區規劃推進顯疲態，自貿區申報已叫停，港澳金融政策遭刪除，下半年出臺利好機會渺茫。

2014年1-5月區域商品住宅成交僅23.2萬㎡，同比幾乎腰斬。由於消化速度的減緩，存量激增，6月初區域存量面積已達118萬㎡，若按照今年前五月月均消化5萬㎡的水平，預計需要2年時間才能消化完畢。

除了存量以外，南沙下半年潛在貨量同樣多。根據合富輝煌(中國)市場研究部監測，預計下半年存量+新增貨量超萬套。其中貨量高度集中在大型房企手中，不乏貨量千套以上項目，出貨壓力巨大，一旦他們大幅降價，將會引發其他樓盤跟風。

綜合當前政策環境以及南沙貨量供應兩方面考慮，預計下半年南沙樓價整體出現超過20%的降幅。其中位於金洲、蕉門地鐵附近的配套型剛需項目，有交通及配套優勢，相對降幅較小，預計在15-20%的水平可有效帶動成交。而位於明珠灣區以及黃山魯公園周邊配套相對滯後，主打資源型的項目，預計價格調整幅度更深。

二、廣州市區拿地成本高、難度大，開發商將繼續力挺市區項目價格，下半年降價幅度有限

今年以來廣州市區(中心六區)樓價堅挺，變化不大，少數降價樓盤如星匯金沙、保利西海岸、保利塞納維拉等都位於金沙洲或芳村高爾夫這些非核心區，降幅也多在10%左右。

中心區新增供應量逐年遞減，由2007年的佔全市超過一半大幅下降至當前僅1/4，市區商品住宅供不應求已經是市場共識。而且市區後續可開發用地多為三舊改造用地，改造週期長，成本高，進一步加劇了市區未來土地的高成本。從2013年至今土地市場拿地情況看，市區每塊地都是“高價地”，“麪粉貴過麪包”屢見不鮮。

從開發商的角度而言，寧願在外圍其他項目讓步，也要繼續持有市區“高值”項目，如果當前低價出售市區項目，未來必須“天價”才能在市區拿地，甚至有錢也拿不到。雖然不排除個別開發商因為資金需求急迫而讓利發售，但從拿地成本及未來競爭兩方面我們可以判定市區難有明顯鬆動，即使降價幅度也僅在10%左右。

三、花都區項目多在當地小型開發商手中，下調衝動小。降價主要看個盤，下半年成交繼續走低

近年花都區存量一直保持在200萬㎡以上的水平，截止2014年6月初，是全市十區二市中存量最高，消化週期第二長的區域。由於花都區商品住宅市場開發一直是以本地開發商佔主導(當前存量中，2/3的貨量供應來自於本地開發商)，他們不追求房地產開發的快速滾動，資金週轉速度要求比品牌房企低，降價促銷壓力不大。

其二，花都區當前存量雖高，但非常高度集中在個盤，如頤和盛世、雅寶新城、祈福輝煌臺、祈福水岸花園4個項目。而且根據當前項目施工進度監測，未來兩三個月，祈福(包括輝煌臺及天龍苑)在汽車城的潛在供應量可能超過2000套，超20萬㎡。綜合判斷，下半年花都降價調整多來自貨量較多的個盤，預計需降價超過20%才能帶動成交。

四、番禺、蘿崗指標樓盤已經率先降價，並且取得良好銷售。預計下半年區域樓盤參考此類樓盤定價

五一直至端午期間出現了廣州近期一波比較明顯的降價潮，其中降幅大的項目多來自番禺和蘿崗，從銷售結果來看，可以說效果明顯，已經觸動了置業者的心理價位。可以說番禺和蘿崗在此輪市場調整中走到了前面。從開發商角度來看，年中業績考察的壓力已過，既然當前的售價已經可以有效保持成交，進一步價格下調的壓力較小，預計區域周邊項目也將參考定價。