一言以蔽之，目前對於投資者來說，他們更關注的是股票的折讓價，而不是模式。

觀點地產網 6月以來，香港資本市場迎來一波內房股上市的小高潮。在經過幾年的籌備後，國瑞置業即在這樣的背景下發起IPO衝刺。

據其6月23日發佈的招股公告披露，國瑞置業當日起至26日中午公開招股，擬全球發售6.61億股股份，其中一成在港公開發售，招股價介乎2.30港元至2.84港元，每手1000股，入場費2868.63港元。

國瑞置業預期，公司將於6月27日定價，7月7日聯交所掛牌，按招股價中位數2.57港元計算，是次全球發售所得款項淨額約16.03億港元，其中六成擬用於物業開發項目，三成用於未來收購土地儲備，餘下一成用作一般企業及營運資金用途。

據瞭解，國瑞置業是一家從廣東起步，目前總部位於北京的地產企業，業務領域包括物業開發、一級土地建設及開發服務、物業投資以及物業管理和相關服務。該公司在2011年、2012年以及2013年，已簽約銷售額分別為人民幣19.47億元、32.83億元以及50.57億元，複合年增長率為61.2%。同期的收入分別為人民幣17.53億元、42.76億元以及68.35億元，複合年增長率為97.4%。

優勢：北京核心城區物業

國瑞置業董事長張章筍接受觀點地產新媒體採訪時總結了公司上市的主要亮點。“首先我們是北京的公司，主要項目在北京。我們在北京市中心以及廊坊地區有較多佈局，可以享受時下京津冀一體化的紅利。”

“其次，目前公司持有型物業的租金收入穩定。今後每年都將增加一定量的持有型物業，包括甲級寫字樓、商場、購物中心等。另外，公司開發的‘國瑞城’品牌已經比較成熟，未來發展前景良好。”

國瑞置業招股書中對於是次上市的賣點亦有詳細闡述。“我們是北京市二環路內第二大的物業開發商，擁有4.1%的市場份額，並且為北京第45大物業開發商，所佔市場份額為0.34%。此外，根據第一太平戴維斯報告，於2014年3月31日，以竣工建築面積計算，我們作為投資物業持有的北京國瑞購物中心亦為北京市二環路內第二大的購物中心。我們在北京的所有已竣工項目均位於北京市中心天安門廣場方圓一至五公里範圍內。”

由此不難看出，擁有北京市中心核心位置多處物業，是國瑞置業引以為豪的資本。根據招股書，國瑞置業在北京持作銷售的物業包括北京國瑞城以及北京富貴園，權益貨值合計18.76億元。

持作開發的物業中，位於北京地區的僅有東城區崇文門路口東南角的北京國瑞中心，權益貨值為24.26億元。持作投資的物業中，有四個位於北京市，且均分佈在東城區。包括北京國瑞城綜合體、樂天瑪特購物中心、富貴園購物中心以及北京國瑞城多個四合院。

但值得注意的是，在國瑞置業680萬平方米的土儲中，北京地區的土地儲備總建面僅為39.05萬平方米，佔土地儲備總額的5.8%，平均地價為8378元/平米；佔比最大的是廊坊和瀋陽，分別為31.3%以及22.7%。更為重要的是，北京核心城區未來亦不會有土地繼續出讓，這樣的項目或成絕版，繼續拓展幾乎不可能。

因此，談及未來國瑞置業在北京的發展策略時，張章筍稱，公司會繼續在市中心做棚戶區、舊城改造項目，同時藉助京津冀一體化，在廊坊地區發展項目。

市場：對模式不再敏感

進入6月以來，已經相繼有方興地產分拆酒店業務金茂投資掛牌、眾安地產分拆商業部分中國新城市掛牌、花樣年分拆物業部分彩生活掛牌，以及大連億達攜軟件園模式上市。

致富證券有限公司中國區董事葉海亞解釋稱，本來6月份是香港聯交所上市聆訊截止的一個時間，這段時間如果不上的話就要再拖半年。

一個有意思的現象時，幾乎每一家赴港上市的內房新股都能講出一個資本的故事。然而現實的尷尬是，作為故事受眾的投資者眼下對這些故事卻興趣缺缺。

葉海亞對觀點地產新媒體坦言，從目前內房股上市的情況來看，其對香港資本市場的吸引力相比其他行業並不是太高。有的主打高端住宅，有的專注核心區域的商業，每個公司都能提出非常有特色的賣點。其實內房股的賣點就是便宜，折讓價大。對於市場的吸引程度不會差太多。

“內房股在香港資本市場已經有很多，大多數內房股上市的目的主要是融資，它們對融資平臺的需求更大一些，反而流通需求並不是很大。”他進一步解釋稱，“中小型內房股上市後股票流通率非常低，會出現內房股以非常折讓的PD價格上市，有的甚至折讓到0.6倍，即賬面值1塊錢，上市只要6毛錢左右。”

一言以蔽之，目前對於投資者來說，他們更關注的是股票的折讓價，而不是模式。“因為模式都大同小異，形式差不多，每個都能挑出優點，市場對此已經不太敏感了。”

中國新城市的最新定價即印證了這一點。6月26日早間，由眾安房產分拆商業部分上市的中國新城市公佈，經計及現行市況後，最終發售價已定為每股發售股份1.30港元，遠低過招股價下限2.12港元。此前其因為發行價不被市場認可而一度推遲上市時間。