“西安這個市場特別平和，要想做大，得從市場佔有率方面考慮。”

受訪者/西安富力房地產開發有限公司董事長兼總經理李寧

“不能說西安市場疲軟，應該說西安市場比較穩定。今年我個人感覺城改項目的集中推出對市場會有所衝擊。”在2014城市觀點論壇西安行現場，西安富力房地產開發有限公司董事長兼總經理李寧，向觀點地產新媒體闡釋其對西安市場的理解。

據李寧介紹，富力2005年進入西安，採取了和以往進駐城市一樣的大盤模式，第一個項目富力城至今已經做了9年。今年將會推出最後一棟樓，差不多2-3萬平方米的貨量。

“西安市場2013年銷售總貨量基本上到了800-1000億元，所以我們現在所佔的市場份額還遠遠不夠。”李寧認為，要想擴大規模，只有從市場佔有率方面考量。因此富力今年會加大新項目的拓展，目前也已經有了目標地塊。

談及西安市場的變量，李寧指出，西安市場和全國市場不同的地方，一個是土地市場，另一個就是貨量。“今年西安市場上的炸彈不知道什麼時候要炸，就是城改項目。城改項目去年年底凍結了一陣，今年市場上放出來的項目估計不下100個，這麼多貨量對市場的衝擊得有多大？”

他續稱，北京也有這種項目，叫城中村，但是那邊給的開發配比是1：0.5，西安是給1：1.5。所以可以想見未來一定會對樓市有一定衝擊。

以下為觀點地產新媒體對西安富力房地產開發有限公司董事長兼總經理李寧的採訪實錄：

觀點地產新媒體：富力在很多地方都是大盤模式，西安也是嗎？

李寧：富力西安第二個項目年中開盤，大概在六七月份。至於大盤模式，也不盡然，要根據本地的市場情況。富力2005年進入西安，第一個項目富力城到現在已經9年。這個項目差不多結案了，今年會開最後一棟樓，貨量不多，2-3萬平方米的貨量，然後會加大新項目的拓展，目前也有目標地塊。

觀點地產新媒體：富力西安去年銷售額有多少，今年目標是多少？

李寧：今年富力西安目標銷售額是10億，這幾年基本都是這個數值。西安市場跟北上廣這些城市完全不一樣，現在北京不分剛需豪宅，不管在哪兒都賣得好，不管是什麼產品都賣得好。西安就是十年前的北京，十年前中國大的地產商沒有幾個，現在回看，基本上物是人非了。比如融創，都死過一段了，現在發展不也是很好嗎？所以現在討論是不是還有十年發展時間，意義不是太大。

觀點地產新媒體：前一段時間北京住總萬科橙開始平價跑量，是不是說明市場有所變化？

李寧：正是因為這樣，可以看到開發商稍稍有些動作就可以賣得出去。北京市場上近一兩年崛起比較快的，比如泰禾，還有北京周邊的華夏幸福基業等企業，急速冒起。

西安，我們來得早，但是起了個大早，趕了個晚集。憑藉一個大盤，我們進入西安，當時很多大的開發商還沒進駐，富力城項目周圍一片荒涼。

但是這麼多年，房價漲了沒有一倍，土地漲了幾倍。所以西安這個市場特別平和，要想做大，得從市場佔有率方面考慮，最近沒有聽說過哪個單項目可以賣二十幾個億。

2013年西安市場銷售總貨量基本上到了800-1000億元，所以我們所佔的市場份額還遠遠不夠。當然，富力城在市場上表現還算穩健，在西安也算站住腳了，今年會加大拓展力度。

觀點地產新媒體：您覺得對於外來開發商來說，要想在西安做大規模，需要具備哪些條件？

李寧：上一次調控公佈了16家央企可以開發房地產，其他退出房地產市場，然後央企做大做強。在北京，當時為了對抗南派的開發商，很多國有開發商聯合起來。

現在又是一輪洗牌，本來門檻幾年前就已經很高了，中小開發商只有幾個億的資金怎麼買地？現在市場上剩下的開發商肯定都是要做大做強。

觀點地產新媒體：您覺得西安市場有什麼特點？

李寧：中國市場太大了，沒有哪個政策能涵蓋整個市場。所以還是要分區域，區域裏面還是要細分市場。西安市場和全國市場不同的地方，一個是土地市場，另一個就是貨量。今年西安市場的炸彈不知道什麼時候要炸，就是城改項目。城改項目去年年底凍結了一陣，今年放出來的項目估計不下100個，這麼多貨量對市場的衝擊得有多大？

近幾屆的“兩會”都是提到土地的問題，為什麼不讓農民的土地和城市居民的土地同權同價？西安市場就有點跟全國其他地區不太一樣，加上現在提出要加大棚改項目力度，西安本來城改項目量就很大了，再加上棚改項目。所以在前幾年就看得出來，西安市場為什麼比較穩定，穩定的原因是價格穩定，是因為土地量大、開發規模大，沒有哪個開發商能攪動這個市場。

如果說今年內這些棚改項目放出來，對西安市場影響將會非常大。因為它們的土地成本非常低，容積率非常高，直接導致價格非常低。現在西安市場商品房均價每平方米6000多元，想像一下，如果一個月內突然放出100多個項目，西安市場會變成什麼樣？每平方米4000多元都有利潤可賺，現在已經有放出來的項目了。

觀點地產新媒體：這對於開發商來說意味着什麼？

李寧：本土開發商可能受衝擊比較大，全國性開發商受影響就小一點。像富力、萬科，抗風險能力強一些。因為集團每年是幾百上千億的銷售額，我們在集團所佔的權重不是太大，我們可以等。

總體來說，不能說西安市場疲軟，應該說西安市場比較穩定。今年的感覺就是城改項目對市場有所衝擊，北京也有這種項目，叫城中村，那邊給的開發配比是1:0.5，西安是1:1.5。

觀點地產新媒體：富力在廣州有很多寫字樓，在海南有旅遊地產，現在也開始嘗試做購物中心，在西安會只做住宅類產品嗎？

李寧：我們的產品線挺全的，全國在運營的五星級酒店十來家。我們在西安仍然是有這種想法，可能跟萬科、萬達不一樣。我們自己持有的項目非常多，在西安也會這樣。

觀點地產新媒體：在西安做商業、寫字樓這些業態容易嗎？

李寧：沒有問題。做商業就是一個地段的問題，這種話十年前就有人說過——地段、地段、還是地段。

觀點地產新媒體：富力比較看好哪些區域？

李寧：任何地區都是一樣，只要是好的地段，早晚都賣得出去。越往外，價格也低，價值也低。一旦市場出現震盪，越是地段好的，抗風險能力越高，遠一點的項目就看品質。（採訪/整理：見習編輯 王靜）