據不完全統計近期有多家新股將於港股主板上市。與中國新城市一道，本週香港資本市場便有10只新股招股，競爭較為激烈。

觀點地產網 經過長期籌備，眾安房產有限公司分拆中國新城市商業發展有限公司獨立上市事宜，迎來最後關頭。

6月16日，眾安房產於香港召開分拆中國新城市上市新股記者會。眾安房產宣佈，就全球發售的中國新城市招股章程將於6月17日刊發，預期上市日期為6月27日。

眾安透露，全球發售下的每股中國新城市股份的初步指示性發售價範圍將不會超過2.92港元，而現時預期將不會低於2.12港元。

公司計劃發售4.68億股，當中10%公開發售，10.1%為優先發售項下預留股份，90%國際配售，另設15%超額配股權。以發售價中位數計算，集資淨額為10.97億港元。

董事局主席施侃成表示，市場的需求就是集團的增長動力，未來會隨着城鎮化及老年化發展相關產業，如農業現代化及養老管理服務。

目前，據不完全統計近期有多家新股將於港股主板上市。與中國新城市一道，本週香港資本市場便有10只新股招股，競爭較為激烈。

市場分析認為，在市場暫時缺乏資金流入背景下，多隻新股密集上市，只有個別有賣點，以及行業有國策支持的股份，才會較受投資者青睞。

募集10.97億港元

據招股文件，中國新城市計劃發售4.68億股，當中10%公開發售，10.1%為優先發售項下預留股份，90%國際配售，另設15%超額配股權。

交銀國際為獨家保薦人及全球協調人；並連同海通、凱基金融及廣發證券為聯席賬簿管理人及牽頭經辦人。

招股價介乎2.12港元至2.92港元，每手1000股，入場費2949.43港元。以發售價中位數計算，集資淨額為10.97億港元。

中國新城市表示，募集資金當中約70%用於公司國際辦公中心的發展提供資金；約20%用於其他項目建設及發展；以及約10%作營運資金及一般企業用途。

數據顯示，截至今年4月30日止四個月，眾安集團收入7330萬元，按年減少59.6%；毛利由去年同期8490萬元降至今年4690萬元，毛利率則由46.8%升至64%。

據招股文件顯示，首四個月廣告及推廣開支增加，預期會對短期內收入及盈利能力有負面影響。

而據董事局副主席兼總裁金妮介紹，截至目前，中國新城市公司開發的建築面積，已完工的面積是85萬方，5個開發中項目建築面積是124萬方。另外3個是未來開發項目，建築面積是65萬方，未來有4個收購項目，面積有120萬方。

此外，整個商業的建築面積會達到390萬平方米。除已經完成的項目如國貿大廈、綜合服務中心，正在開發的大型的城市綜合體位於寧波、蘇州、杭州等地。

目前集團與Bondic International Holidings訂立基礎投資者協議，已同意認購合共2000萬美元(約1.55億港元)可購買的發售股份數目，設有6個月禁售期。

對於2013年毛利率由70.5%跌至42.1%，財務總監兼公司祕書鄭承熙表示，期內隱龍灣項目的物業銷售大幅增加，而物業銷售的毛利率一般低於物業租賃及管理收入的毛利率，故造成毛利率下跌。

他還強調，我們整體的毛利率有很大幅度的增長。

投注新城鎮化發展

對中國新城市未來發展方向，董事局主席施侃成表示，市場的需求就是集團的增長動力，未來會隨着城鎮化及老年化發展相關產業，如農業現代化及養老管理服務。

他強調，中國新城市將以新型城鎮化業務為核心，以現有商業為基礎。

公司的增長點將是3個方向。首先是提出農業產業化，把傳統的農業用現代加工和現代物流配送方式轉化，直接面向消費者。

其次是養老產業，通過專業養老機構來保證老人們快樂生活；最後是利用具有民族特色的古鎮，通過綜合開發、土地利用，讓城鎮整個經濟提升。

具體到業務模式，金妮指出，集團營運模式是持有酒店及購物中心物業作租賃用途；而酒店式公寓、部分辦公室及具獨立性的購物店鋪將作出售。

“出售和出租的比例，是根據不同區域位置的項目來確定。一般購物中心和酒店都會考慮自己持有。”

對物業佈局，中國新城市高層並未作詳細說明。據瞭解，眾安房產旗下項目在佈局上，更多是位於二線城市副中心以及三四線城市。並且，公司方面也多次表示，長三角三至四線城市及市郊地區是其拓展的一個重心。

對此有分析師就指出，就分拆商業獨立上市來說，投資者肯定是青睞那些在一線城市市中心擁有商業地產的企業，而三四線城市的商業地產會比較受限。

就此施侃成在新股記者會上談到，中國新城市的定位是圍繞着新型城鎮化的綜合開發，圍繞着國家的城鎮化開發的相關政策，以及城鎮化開發的市場需求來全面推進新型城鎮化發展。

“在城鎮化發展的過程當中，把商業作為配套內容來經營，作為新型城鎮化開發過程當中的生活配套、城鎮配套。這次分拆以後，它不僅僅是土地開發，它是產業開發。”

不過，市場有分析認為未來在三四線城市發展商業地產的風險仍然不容小覷，有專業人士指出，在一二線城市，在一二線城市市中心的商業寫字樓的出租率都是比較高，而且一線土地也相對很稀缺，但三四線城市則已接近飽和。