2014年的房地產不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。所以對於2014年的房地產，在看到機會的同時一定要關注風險。

推薦語：任何一個現象的出現總能找到其背後的原因，而對這些原因進行分析或許能讓前景更加明晰，從而做好相關的防範與安排。地產股股價暴跌也不例外。

蘇鑫 2月24日地產股暴跌5%，“招保萬金”的跌幅均超過6%，而且成交量明顯呈現放大的態勢。一時間樓市中到處瀰漫着看空的情緒。而這些看空的預期由三個事件引爆：杭州樓盤大幅降價、興業銀行叫停夾層融資和交通銀行徹底叫停房貸。

但樓市真的出了大問題嗎？如果對杭州樓市再進一步觀察，會發現這些降價的樓盤主要是尾盤，而且這些開發商不僅前期已經收穫了很好的收益，同時在其他區域又拿了新的地塊，急需現金流。此外，降價盤都位於集中放量的城北郊區。而杭州真正核心區的房價依舊很堅挺。對於這一輪的地產股暴跌，筆者的判斷相對樂觀。或許你會有如下三個問題：

問題一：銀行會不會停止房貸業務？未來房地產信貸政策會如何演變？

答：不會。興業銀行叫停了夾層融資，主要是基於其前期已經發行了相當的房地產夾層融資產品。出於優化授信投向、調整資產結構的考慮，暫停了新的房地產夾層融資業務。而交通銀行徹底叫停房貸的傳聞，更多的是被網絡娛樂化的結果。從政策的延續性而言，未來的房地產信貸政策將延續2013年的政策，即總量控制、結構調整和區別對待。對於一線和二線城市的大中型房企，基於安全性考慮，銀行將優先授信；對於三四線供應量巨大的市場，銀行將收緊信貸。特別是在煤炭、鋼鐵市場持續低迷的現狀下，銀行很難對房地產再痛下殺手。

問題二：2014年房地產調控政策是否會收緊？

答：不會。G20峯會的央行行長會議中，周小川表示7-8%的GDP增速很適合中國。換言之，中央對宏觀調控遵循的是底線思維。只要不突破就業的底線，可以容忍GDP的下滑，但會把目標設定在7.5%水平，故政府不會主動擠地產泡沫。同時，新一屆政府上臺之後並沒有出臺新的房地產調控政策。

對於今年的房地產調控政策方向，筆者判斷有兩個：一是一二線城市繼續執行限購限貸的政策不變；二是中央積極推動房產稅等長效機制的落地，房產稅很可能涉及存量房。

問題三：2014年中國房地產泡沫是否會引爆？

答：不會。不妨我們回顧一下2013年3月國五條剛剛出臺時，各大媒體充斥着樓價泡沫將被引爆的預判以及傳聞。但現在來看並沒有引爆。可見，房價的漲跌不會因為網絡的炒作而真正逆轉。

總體而言，未來房企將呈現兩大發展趨勢：第一、城市及房企的分化將加劇，第二、房地產將回歸製造業的方向。迴歸製造業的核心是利潤率下降並保持較低水平。原因除了激烈的競爭使然，還有大開發商的戰略性降價，這種主動降價的策略與2008年的被動降價完全不同。如碧桂園在三四線城市採取的低價快銷的策略。源於這些城市供應量巨大，需求相對穩定且有限。開發商退而求其次，低價快速回籠現金流，通過提升市場佔有率來謀取先發優勢。

總之，2014年的房地產不會變天但是看到“霧霾”的時間更多了。所以對於2014年的房地產，在看到機會的同時一定要關注風險。結論是否正確，關鍵看一個月內“招保萬金”的股價是否迴歸到本次暴跌前的水平。

蘇鑫 高和投資董事長