作為廣州中心六區內規模最大之一的舊改項目，廣鋼新城土地出讓受關注是意料之中。
觀點地產網 見習編輯 羅舒晗 2013土地餘溫未降，廣州市已展開新一輪推地。1月13日，廣州市國土房管局掛出公告，將於2月21日集中出讓廣州荔灣區芳村大道南5宗地塊，總出讓地價高達155.09億元。
上述5宗地塊均位於荔灣區芳村大道南以西，鶴洞路以南，即原為廣州鋼鐵廠用地。不同於過往現場競價的出讓形式，此次掛牌價格即為出讓價格，現場競價方式為競配建拆遷安置房建築面積。
廣鋼新城首賣地
公告顯示，5宗地塊包括3宗商住綜合用地和2宗二類居住用地，總出讓宗地面積28萬平方米，總建築面積達119.3萬平方米。
其中，荔灣區芳村大道南以西鶴洞路以南AF040404地塊和AF040416、AF040415地塊出讓地價都超過39億元。
地塊所在為原廣州鋼鐵廠，屬於舊改項目廣鋼新城範圍。作為廣州中心六區內規模最大之一的舊改項目，廣鋼新城舊改規劃工作自2011年便已提上臺面。
2013年6月，廣鋼新城規劃出爐，範圍包括芳村大道以西、花地大道以東、鶴洞路以南、環城路以北的657.4萬平方米土地，規劃打造為總建築面積達1024萬平方米的“特色宜居新區、專業交易中心”，規劃居住人口19萬人。
廣州市國土局早在去年已將廣鋼新城地塊列入2013年推地計劃，供應面積包括30萬平方米宅地和20萬平方米的商業用地，但實際推地較計劃有所延後，此次掛牌的5宗地塊也是廣鋼新城首批出讓地塊。
同時，相較於過往“價高者得”或“限地價、競配建”的出讓方式，此次廣鋼新城地塊將採用“定地價、競配建”方式，地塊出讓價格即為掛牌價格，現場競價方式為競爭配建拆遷安置房建築面積。
按已確定的出讓價格計算，5宗地塊的樓面地價均為13000元/平方米，出讓條件也均有要求90平方米以下的中小套型住宅比例不低於60%。
對於“定地價、競配建”的出讓方式，廣州業內人士多數認為，這是政府對地塊溢價的控制，避免產生“地王”效應，同時又緩解了安置房建設壓力。
合富置業首席分析師龍斌則指出，拿地房企競配建的成本未來也可能轉嫁到商品房售價上，這個方式可以避免炒作地王，但實際拿地樓面價肯定不止13000元。
此外，廣州業內人士也多數看好出讓地塊的價值和前景，預計能吸引到廣州大多數房企的注意，未來均價或達30000元/平方米。
廣州“舊改”前行路
作為廣州中心六區內規模最大之一的舊改項目，廣鋼新城土地出讓受關注是意料之中。而且，在主城區土地資源日益稀缺的廣州，“三舊改造”早已成為盤活存量土地的主要途徑。
2013年8月，廣州市國土房管局發佈《廣州市土地整治規劃（2011-2015）》公開徵求意見。根據《規劃》，到2015年，廣州市將對13834公頃“三舊”用地實施改造，測算改造共需資金2900.57億元。而在項目區域分佈方面，廣州全市“三舊”改造重點項目共有11個，改造規模6964公頃，分佈於除越秀區以外的9區2市中。
從上述規劃內容來看，“三舊”改造無疑將是廣州未來盤活土地資源的重要途徑。廣州市社科院研究員彭澎也認為，廣州各項土地整治工程建設所需資金量極大，資金存在較大缺口，這又為全面吸引開發商參與“三舊”改造提供機會。
“三舊”包括“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造，而實際上，廣州過往的城中村改造項目也多是引入開發商主導的模式。
從2007年富力、合景首試獵德村舊改、2009年保利獨家拿下琶洲村、2010年新鴻基接下林和村到2011年富力再獲楊箕村項目，過去廣州幾大具規模的中心區城中村項目均是由政府出讓於開發商進行改造。
但近三年來，廣州城中村改造卻似乎已趨停滯，複雜的改造難度和龐大的利益牽扯下，推進城中村改造一直是頗具難度的挑戰。
從開發商的角度來看，舊改項目也是一個需要慎重考慮的選擇。
“牽涉的利益問題比較多，如果處理不好，整個項目的開發需要付出相當的成本。”廣州一家房企內部人士表示，近兩年廣州的城中村改造已經很少，而且對於執行快速開發策略的企業來說，舊改也不是首要選擇。
廣州業內人士則認為，相較於城中村，舊廠房改造在“三舊”項目中更易操作。而且，從主城區土地稀缺、盤活存量土地的需求下，“三舊”改造還會在未來土地市場中扮演重要角色。