基於GIC在投資風格為財務投資者的定位，若商業地產再融資通道能逐步放開，那麼陽光股份和GIC之間極有可能踐行“類凱德”模式。

觀點地產網 彭飛 陽光股份的重大資產交易事項在經過六個月的醞釀後終於落定。

12月24日晚間，陽光股份公告，其首期商業地產資產併購計劃正式出臺，此次資產收購計劃分設立SPV和資產構成兩部分。

首先，其香港全資子公司陽光豐成將與恆信發展簽署協議，陽光豐成與恆信發展擬按30%和70%比例共同投資豪威投資(SPV)及按等比提供股東借款，投資總額為12億元，陽光股份出資3.6億元。

另外，豪威投資將收購天津北辰、北京朝陽路、北京分鐘寺、北京西四環、瀋陽建設路、天津紫金山、唐山路北、鄭州嵩山路、天津天環、西安北郊、石家莊新華、瀋陽長青等12個商業地產項目股權，交易總價款約為15.1億元。

根據交易方案，陽光股份將以6368萬元直接收購天津北辰項目股權，交易完成後持股比例增至90%；另計劃通過豪威間接收購增持另外11個商業地產項目股權。交易完成後，陽光股份將持有北京朝陽路項目68.5%股權、瀋陽長青項目60.8%股權，以及其他9個項目29.38%至37%不等的股權。

增持15億商業項目

陽光股份本次增持的12個商業地產項目，分佈在北京、天津、瀋陽、西安、鄭州、石家莊等國內多個一二線城市，建築面積超過40萬平米，其中超過22萬平方米的項目資源位於北京、天津等一線大城市的核心區。

而本次收購也將是陽光股份和豪威投資的第一期商業地產資產併購計劃，未來將視情況開展後續商業地產資產併購計劃。

據瞭解，上述商業項目是2007年陽光股份與其第一大股東新加坡主權投資基金GIC耗資37億元共同收購的“家世界資產包”的一部分。

當時天津“家世界”集團旗下共有18個建成商業物業，持有面積超過64萬平米，其中大部分位於北京、天津、西安、青島、鄭州、唐山等城市。

對於此次大規模的資產收購，陽光股份總裁萬林義曾表示，經過對多個項目的改造提升，陽光新業商業團隊的招商水平和運營能力都得到提升，同時一些項目經過重新改造上市後，租金水平開始提升，陽光股份也獲取了相應的管理費。

另外，通過與大股東GIC的合作，陽光股份還搭建起了海外資本平臺，先後又和三菱、麥格理合作開發項目，積累了海外資本和品牌資源。

值得注意的是，本次交易完成後，其大股東GIC將完全退出不再持有上述12個項目股權。

就此，陽光股份亦表示，通過本次投資可以進一步增持原參股商業地產項目的權益，並有利公司對項目未來開發改造發揮更大主導性，同時也能更大限度享受項目改造價值提升的收益。

不過，大量增持商業項目對陽光股份而言也存在一定風險，相關分析師就指出，由於目前國內缺乏REITs等商業地產投資退出機制，這將導致陽光股份的資金沉澱時間較長，加劇其資金壓力。

“類凱德模式”

顯然，對於退出模式的限制及相應資金壓力，陽光股份自身也有較為清醒的認識。

據陽光股份日前披露的《投資者關係活動記錄表》表示，該公司一直在尋求商業地產的退出途徑，而最為理想的就是運用國際上較為通用的商業地產REITs。

其實對於此次交易，陽光股份的目的也正是如此。其表示，正尋求全球範圍內的戰略合作伙伴，利用境外成熟的資本市場和投資者，使得本次收購涉及的商業地產項目嫁接成熟的商業地產國際資本。

而在相關分析人士看來，陽光股份所提到的國際資本正是其大股東GIC。

事實上，陽光股份得以從一家單純的房地產開發商逐步轉型成為專業的商業地產集團，一位領路人的就是來自新加坡的GIC。

2007年5月底，當時由首創置業控股的陽光股份以5.71元/股向GIC旗下公司RecoShine定向發行1.2億股，GIC由此持有陽光股份29.12%的股權，成為陽光股份第一大股東，這也是內地資本市場首家由外資控股的上市房企。

根據資料，GIC是管理新加坡財政儲備和外匯儲備的主權基金，成立於1981年。自成立之初，它就將海外市場作為主要投資方向，投資項目遍佈美國、加拿大、歐洲、東南亞等各個國家和地區，基金總規模已逾千億美元。

而作為管理新加坡政府基金的兩家公司之一，與GIC相類似的淡馬錫在中國則運用凱德置地投資商業地產，其輕資產商業模式已取得不錯的成績。

分析就曾指出，其實GIC投資陽光股份的方式僅是定位成財務投資者，陽光股份則可以更好的依託GIC的資源進行輕資產擴張，這也是現有融資通道緊閉環境下的最佳擴張模式。

另外，如果陽光股份減持輕資產擴張模式，一方面可以藉助大股東GIC的項目和資金優勢實現快速擴張規模；另一方面也有助於減小商業地產回報期過長的負擔，提高公司資產回報率。

國泰君安此前亦曾預計，基於GIC在全球的投資風格基本上均為財務投資者的定位，若商業地產再融資通道能逐步放開，那麼陽光股份和GIC之間極有可能踐行“類凱德”模式，將此前“家世界資產包”完全注入其中。

而在此次陽光股份進一步增持家世界資產包中的物業後，市場分析更是相信，GIC將陽光股份打造成“類凱德”模式的商業地產平臺的步伐已加快。