加快房地產稅立法並適時推進改革，對於當前房地產市場來講，也就意味着今後最有可能直接推進的就是房產稅會試點擴圍與深入開展。

張宏偉 財政部部長樓繼偉12月16日在《人民日報》上撰文稱，儘可能不開徵新稅種；要加快房地產稅立法，適時推進相關改革；適當減輕房地產建設、交易環節的稅費負擔，提高保有環節的稅收。

此前，據11月12日中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議，逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革，適當簡化稅率。把高耗能、高污染的產品及部分高檔消費品納入徵收範圍。逐步建立個人所得稅制。加快房地產稅立法並適時推進改革，加快資源稅改革，推動環保費改稅。

其中又提到，建立個人收入和財產信息系統，調節過高收入，擴大中等收入者。

隨後，財政部部長樓繼偉在11月19日發行的《〈中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文，將加快稅收立法步伐作為深化稅制改革需要把握的五個方面之一，並提出要加快房產稅立法，推進房產稅改革。

11月20日消息，國務院總理李克強當天主持召開國務院常務會議，決定整合不動產登記職責。會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關係，減少辦證環節，減輕羣眾負擔。

房地產稅立法為稅制改革做鋪墊，促使樓市長效性調控機制逐步形成

儘管房地產稅立法是在十八屆三中全會剛剛提出，但是，隨後官方對於這方面的表態卻頻率出現。一定程度上說明，房地產立法的推進有可能為房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

總體來講，建立個人收入和財產信息系統，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法並適時推進改革，對於當前房地產市場來講，也就意味着今後最有可能直接推進的就是房產稅會試點擴圍與深入開展。從調控手段來講，2014年在建立個人收入和財產信息系統的基礎上，房產稅擴圍勢在必行。今後作為持有環節的房產稅、交易環節的增值稅等等一攬子關於房產方面的稅制改革設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。

總體來講，房地產稅立法為稅制改革做鋪墊，促使樓市長效性調控機制逐步形成。今後房地產市場調控的稅費、經濟手段會更加突出，未來樓市長效性調控機制將以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場迴歸自住屬性，促樓市迴歸到一個相對健康的發展軌道。

房產稅擴圍工作的準備及“去投資化”的意義

房產稅擴圍工作的準備早已開始，據筆者瞭解，目標擴圍城市對於房產稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。但是，至今尚未明確動作。原因主要是由於當前宏觀經濟仍然是觸底階段，不是良好的擴圍時機。

首先，從城市個人住房信息系統來講，早在2013年3月，住建部曾下發《關於進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知》，要求地方做好個人住房信息系統聯網工作。在今年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成(最新媒體報道稱60個城市已聯網)。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統與住房和城鄉建設部(住建部)聯網的作用和目的角度而言，房產稅、交易環節的增值稅等稅費的徵收需要家庭房產數據的詳細數據做為依託，住房信息聯網是房產稅擴圍的必要條件。從中長期來講，(40個或更多城市的)聯網為全國範圍內開徵房產稅、交易環節的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。儘管目前上海、重慶兩地房產稅的徵收對於市場的實際作用並不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅徵收對象的範圍會明顯擴大，這時，房產稅對於控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節作用，房產稅才會真正發揮它的作用。

其次，全國住房系統的通聯是對調節房地產市場健康平穩發展有利的。國家相關部門設法將全國住房系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發展異地購房、樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化的調控措施(例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等)抑制房地產投資投機現象，可避免像現在調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

第三、從未來房產稅政策走勢來看，僅就官方表態來看，目前目標城市各項準備工作就緒，房產稅擴圍勢在必行，未來類似於二手房交易環節徵收20%增值稅的政策也有可能逐步落地。從十八屆三中全會來看，2014年在建立個人收入和財產信息系統的基礎上，房產稅擴圍、二手房交易環節徵收20%增值稅勢在必行，關於房產方面的稅制改革設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場迴歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。

房產稅：2014年房產稅擴圍勢在必行

從房產稅自身來講，其實是對於購房者或投資客持有環節的稅費徵收，其影響主要也是引導市場去投機化，調節市場需求結構，通過稅費的徵收，讓投資客的投資回報收益迴歸到一個正常合理的範圍內，同樣，也是通過房產稅的徵收防止市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身迴歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

從中長期來講，(40個或更多城市的)聯網為全國範圍內開徵房產稅做技術上的鋪墊已成為共識。儘管目前上海、重慶兩地房產稅的徵收對於市場的實際作用並不明顯，但是，我們也應該看到，上海、重慶兩地房產稅的徵收標準都在根據政策制定之初的遊戲規則正在慢慢向深度調整，並不是像之前大家認為那樣沒有任何動作。

以上海房產稅為例，2013年房產稅稅率標準，27740元/平方米成稅率分界線，比2012年上漲844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的稅率執行，27740元/平方米以下的按照0.4的稅率執行。同時，根據上海稅務機關公佈數據，2011年認定應徵房產稅套數為2萬套左右，2012年應稅房為3萬套左右，應稅房數量呈現上漲趨勢，2013年官方預計應稅房套數在11萬套左右；2011年應稅房源中0.4%稅率佔據90%，受2012年房價上漲的影響，2013年0.6%稅率的比例將會擴大。

近期的房產稅的擴圍應該會採取上海、重慶模式進行擴圍徵收，也有可能會有第三套方案出來作為試點的可能性。總的來看，通過多套不同模式的試點的推廣展開，在今後幾年中慢慢進行深度調整，無論是重慶的高端存量徵收模式，還是上海的增量徵收模式，儘管各地的徵收的出發點不一樣，但是，經歷幾年的深度調整，房產稅最終會迴歸到一個同一個徵收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環節的稅收調節作用。

從推進範圍和力度來講，房產稅擴容一開始就向存量開徵顯得有些倉促與不合理。首先，市場層面有可能會因為房產稅徵收力度比較大而引起短期內較大的市場波動，對於整個房地產行業健康穩定發展不利；此外，從市場接受心理的角度來講，一開始向存量徵收市場主體各方心理層面也難以一下子接受，沒有一個市場心理層面的緩衝期，對於房產稅存量徵收來講是缺乏周全考慮的。

房產稅擴容與徵收應學做“刀削麪”，每次只削一點，一點一點來，最終將麪糰削平，不應一蹴而就。

就現階段房產稅城市擴圍而言，可以分批次逐步在各個城市擴圍推進，“溫水煮青蛙”，不可能一下子所有省會城市都鋪開，首先一線城市及部分重點二線城市可以優先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會省市都參與進來，接着，其他市場徵收條件成熟的地級市也可以徵收，尤其是東部一些地區的地級市。

從房產稅徵收力度來講，應該多學習上海、重慶這兩年穩步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據政策制定之初的遊戲規則，通過逐年調整、逐年增加徵收對象範圍的方式擴大徵收房產稅對象的範圍，每年調整的範圍和力度不大，市場均可接受，可謂是做“刀削麪”式徵收方法。

2014年二手房交易增值稅或擴圍試點徵收

其實，在今年3月出臺的新國五條細則當中就涉及二手房交易增值稅的相關措施，只不過截止目前為止，僅僅有北京一個城市在執行而已。

但是，這並不代表今後這些城市房地產調控手段和措施不會就此而止，類似於二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定，2014年或在北京試點執行之後擴圍徵收。退一步來講，作為樓市長效性調控機制的儲備政策與手段，對於省會城市或直轄市來講，類似於二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定、房產稅等是遲早要執行的，只不過從市場環境、立法基礎、多方利益等多角度來考慮，暫時這些城市可以避免這些經濟手段首先的執行。

從經濟手段調控對於市場影響的角度來講，可以採用類似於二手房交易20%增值稅的政策調節市場需求，具體來講，可以針對短期內(5年內尤其是1-2年的短期投機客)投機行為而徵收的一個交易環節的資本利得稅，並且這個資本利得稅也將呈現出梯度特徵，對於持有套數越多、時間越短的短期內投機客，將通過這個稅收動作降低其短期內投機的空間。

同時，對於中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，二手房交易20%增值稅的徵收可以適當減免，或根據持有房產年限長短、套數多少進行梯度化設計，最終使中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導市場去投機化，通過稅費的徵收，讓投資客的投資回報收益迴歸到一個正常合理的範圍內，

總體上來講，通過類似於20%增值稅的徵收將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地產市場，防止整個房地產市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身迴歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

總之，從未來趨勢來講，今後作為持有環節的房產稅、交易環節的增值稅等等一攬子關於房產方面的稅制改革設計有可能逐步推出。經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，短期內不涉及這些經濟手段和措施並不是政策與市場的趨勢，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規定、、房產稅的擴圍等經濟手段調控房地產的措施都會“階段性”穩步推進，最終通過以經濟手段、市場手段為主的方式調控房地產市場，促使樓市長效性調控機制形成。

張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者