短期看，成交結構將有所變化，價格出現結構性上漲。預計年末市場難以出現2012年的慣性升溫，成交量或穩中偏冷，均價或有所調整。

　　概述

　　11月，全市二手房成交量價均小幅上漲，市場整體呈平穩態勢。供需層面，買賣雙方入市均有所放緩，供需壓力持續緩和。國五條後，業主預期首次出現大幅回落，新增掛牌均價也在6月後出現首次下調。此外，三中全會後政策大方向有所明朗，房產稅等長效機制將納入正軌，多套房業主和臵換型購房者等特定市場參與者的預期因此受到影響。加上銀行信貸收緊，自住型商品房政策出臺等因素的共同作用，導致年末不同需求的購房者出現分化。一部分改善需求購房者傾向在目前的政策平穩期一步到位以降低臵業成本，剛需則觀望更為明顯。短期看，成交結構將有所變化，價格出現結構性上漲。預計年末市場難以出現2012年的慣性升溫，成交量或穩中偏冷，均價或有所調整。

　　一.數據概覽

　　1、成交情況

　　11月全市二手住宅網籤11355套，環比上漲5.2%

　　11月，北京市二手住宅網籤11355套，環比上漲5.2%，同比下降21.4%。年末整體成交較為平穩。下半年來，市場的政策預期持續發酵，成交量保持了低位運行態勢。從1-11月的成交情況看，由於今年3月新政窗口期交易量的集中爆發，北京市二手住宅成交151783套，較2012年同期上漲20.7%。

　　平均面積增至90平米以上，140平米以上大戶型佔比達國五條後新高

　　11月，二手住宅網籤平均面積為92.1平米，較10月增加2.2平米。90平米以下的小戶型成交佔比60.52%，較10月下降0.5個百分點，90平米到140平米戶型佔比27.68%,下降1.2個百分點，140平米以上戶型佔比升至國五條後新高，達11.8%，上漲1.7個百分點。

　　城六區成交佔比年內首次升至60%以上，郊區佔比回落

　　11月，中心城區和城四區的成交量佔比分別為10.8%和49.7%，較10月分別上漲1.2個百分點。城六區總合計佔比60.5%，為2013年以來新高。近郊區成交佔比31.9%，環比回落1.6個百分，遠郊環比基本持平。

　　從年內整體情況看，1-11月郊區的成交佔比較2012年增加4個百分點，房價上漲幅度較高，部分支付能力較低的剛需被迫逐步外移。

　　11月本地購房居民佔比17.3%，五年限購後累計增加7.9個百分點

　　11月，購房者中本地居民佔比為81.4%，較10月增加1個百分點；外地居民佔比為17.3%，環比下降0.7個百分點，較2012年同期增加近1.7個百分點，較2011年3月限購初期增加7.9個百分點。外地購房居民佔比持續增加。一方面受人口結構的影響，外地居民在總人口中的比重上漲勢頭還沒有改變。另外，隨着滿足限購條件的外地居民增加，入市需求也逐漸增長。

　　貸款購房佔比53.3%，下滑至近7個月新低

　　購房者的支付方式中，貸款佔比連續3個月下降，11月，購房者中貸款佔比為53.3%，較10月下降近6個百分點，較去年11月下降10個百分點。貸款佔比明顯下降主要是因為年末銀行房貸額度降低，信貸再次收緊，利率優惠出現大面積收縮。同時，目前商貸的放款基本上都安排到了明年，整體貸款週期拉長。

　　2、價格走勢

　　11月全市二手住宅成交均價30752元/平米，結構性因素助漲

　　11月，北京二手住宅成交均價30752元/平米，環比上漲3.98%，同比上漲28.14%，同比漲幅為今年4月以來最大漲幅。成交均價的上漲主要是受到結構性因素的影響，城六區和140平米以上戶型成交佔比均有所上升。

　　城四區成交均價環比上漲3.42%，郊區均價漲幅逐步放緩

　　11月，城區和郊區成交均價環比均有所上漲，其中城四區漲幅最大，環比上漲3.42%為4月以來該區域最大環比漲幅。中心城區和郊區均價環比分別上漲0.71%、1.27%，郊區近幾月均價環比漲幅整體呈逐步放緩的趨勢，11月環比漲幅與10月持平。

　　從環線上看，延續了10月的走勢，五環內成交均價繼續上漲，五環外繼續下降。五環外均價環比10月下降0.84%，降幅較小，區域內價格未出現明顯下滑。

　　3、供需關係

　　11月日均新增房源近半年首次環比下降，新增客源環比大降19.1%

　　11月，新增房源量和客源量雙雙回落，客源回落幅度更大，市場整體趨冷。新增房源量新增客源量連續3個月下降，11月環比降幅更是明顯擴大，達到19.1%，需求入市明顯降溫。新增房客源比繼續走低，11月跌破1：5，降至1：4.81，已接近年內最低的3月份的水平，整體供需不斷緩和。

　　11月新增掛牌價小幅回落1.1%，調價中降價佔比繼續走高

　　11月，新增房源掛牌價環比下降1.1%，成交案例中的議價空間為2.78%，較10月增加近0.4個百分點。近兩月業主心理預期出現趨勢性下降，讓利空間也在不斷增大。

　　從監測的掛牌價調整情況看，調價中降價佔比達69.32%，較10月增加近10個百分點，部分業主降價心態越發明顯，近期掛牌價將與市場實際行情更吻合，誠意出售增多。

　　二.市場綜述：

　　市場預期格局轉變年末難現慣性升溫

　　進入四季度以後，買賣雙方入市節奏出現方向性的轉變。購房者入市持續放緩，11月新增客源更是環比大幅下降，鏈家全市各區域門店帶看量均較明顯下滑，購房者觀望持續增多。而業主方面則由此前高預期、強抗價心理轉變為整體心理的鬆動。11月，新增房源掛牌價今年下半年以來首次下降，調價中降價佔比明顯增加。這將導致2013年年末難以出現和往年一樣的慣性升溫，市場整體將呈穩中偏冷的態勢。價格在高位出現短暫調整的可能性增加。

　　需求入市分化改善熱剛需冷

　　11月，城區和大戶型佔比均有所增加，結合市場反饋的實際行情，一步到位的購房者增多，改善型需求升溫。下半年以來房地產稅等長效機制預期漸濃，以臵換需求為主的改善型購房者考慮到未來臵業成本會逐步增加，從而選擇在當前的政策平穩期入市。

　　與改善型購房者不同，剛需購房者近期入市放緩。此趨勢主要受到兩大因素影響：首先，今年年末銀行信貸再次收緊，剛需購房者開始受到實質性影響，放款排至年後，利率優惠少，成本增加，導致部分剛需購房者近期被擠壓出市場，等待觀望至明年的購房者增多。其次，影響年末需求短期波動的另一因素是首個自住型商品房項目正式入市，超10萬人申請，導致一些有購房意向的購房者更不急於入市。年底前成交清淡將成定局。