競爭可能會因為市場過於飽和而越來越激烈，需要每個人去開創一條自己的路。
編者按：現在的商業就像一個全新冒險樂園，充滿機遇，也充滿風險，更有無數需要解答的問題：什麼樣的商業項目才是好的項目？商業與地產更深入結合的核心與定位是什麼？如何認識商業與金融資本之間的關係？商業發展商與品牌之間怎樣建立與維護合作關係？傳統商業與品牌怎樣應對電商的衝擊？
2013年11月26-28日，觀點地產新媒體在廣州舉行首屆觀點商業年會，圍繞論壇主題“商業的未來”，觀點地產新媒體遍訪商業地產的專家學者、典範項目的打造者、運營者，知名商業運營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業的未來”2013觀點商業年會系列報道。
觀點地產網 見習編輯 羅舒晗 當商業地產被“蓬勃”、“加速”等形容包圍時，世邦魏理仕中國區商業服務部資深董事儲祥昀卻認為，一線城市的商業地產增長已經慢下來了。
“一線城市市場逐漸飽和，新建項目的絕對數量是在下降的。”儲祥昀認為，一線城市的商業地產項目增速已放緩，未來會慢慢走向升級的階段。
而未來5-10年中，商業還處於初級模式的三至五線城市仍有很大發展空間，將是商業地產的主戰場，“增長的絕對數量會很驚人。”
然而，在面對快速推進的新型城鎮化時，儲祥昀看到的風險更多於機遇。“一些新城建的大量住宅確實能全部賣光，但實際並沒有人去住。”儲祥昀表示，在人口不足、沒有足夠購買力的新城鎮去發展商業，風險不低。
對於泡沫化、同質化，儲祥昀認為，背後的主要原因就是數量太多，“在相對收入比較低的城市，同一個地方建兩三個綜合體是不現實的，因此很多購買力不足的城市就會出現空置的購物中心。”
儲祥昀認為，一個好的商業項目需要具備良好的地段、準確的定位、合理的業態結構和規劃設計等等因素，必須要建立在滿足周邊消費者需求的基礎上。
而談及近年來衝擊商業的電商，儲祥昀也表示，未來電商確實是個大趨勢，對傳統商業的影響已是有目共睹。
以下是觀點地產新媒體對世邦魏理仕中國區商業服務部資深董事儲祥昀的採訪實錄：
觀點地產新媒體：中國商業地產剛起步，還在加速過程中，您認為這一階段會持續多久？
儲祥昀：不同層次的城市情況不同，城市按級別來分最多可以分七級。現在一級城市商業地產已經有慢下來的現象，因為市場在逐漸飽和，新建項目的絕對數量會慢慢降下來，很多一線城市的商業地產項目正處於為提供更好的體驗而升級的階段。
但是現在發展還沒有成熟的城市還有很大的空間，像三、四、五線城市中商業還處於比較初級的模式，這些地方商業地產還會有5-10年的發展期，增長的絕對數量肯定很驚人。
觀點地產新媒體：近年來，中國商業項目開發呈現井噴之勢，您怎麼看泡沫化、同質化趨勢？
儲祥昀：泡沫化很單純，本質就是數量太多。一個旺的地方如果建兩三個綜合體，消費者能有足夠的購買力，這是沒有問題的，但在相對收入比較低的城市，同一個地方建兩三個綜合體是不現實的，很多購買力不足的城市會出現空的MALL。
至於同質化，其實也不是開發商希望看到的。但是市場現實是，連鎖品牌一年的開店數量是有限的。比如某些連鎖品牌一年的開店數量標準是100家，全國可以選擇的綜合體可能有1000個，開來開去後，商業項目出現同質化是避免不了的。
觀點地產新媒體：好的商業地產項目需要具備什麼條件？
儲祥昀：好的項目必須迴歸到項目的本質。首先是地點要好，其次，前期定位也很重要。定位一定要準確，做商業最重要的就是要滿足周邊消費者的需求。
現在的開發商可能有個誤區，到世界各地考察各種項目，看到好的可能就會照搬到國內。但這樣的項目生意不見得會好，最主要的原因是消費羣體變了，賣的東西不適合項目周邊的消費者。所以定位非常重要，項目在前期規劃中就要明確消費者的需求。
當然，下一階段中合理的品牌、業態組合也是最基本的條件。如果去一個四線城市做購物中心，那麼匹配消費者購買力的可能就是大賣場，而不會有奢侈品。所以，開發商運營團隊的實力也非常重要。
項目的建築外觀和設施的設計是不是符合零售商的要求也是重要的因素。某些特定的品牌就是沒有辦法進駐一些地段好、人氣旺的項目，因為店面設計和設施達不到他的要求。比如有一些品牌要求店面層高至少五到七米，需要很寬的門面，但是建築當初的設計就達不到這個要求，那麼項目地段再好、人氣再旺，有些品牌商也進不去。
觀點地產新媒體：商業地產項目中品牌商是重要組成部分，您認為與品牌商合作招商的重點是什麼？
儲祥昀：一個品牌商在選擇項目時首先考慮的是這個項目和他的品牌定位相關性大不大，如果入駐開店，生意到底能不能存活。
例如，某品牌的目標客戶定位為女性，如果一個項目裏面的客戶羣體多以女性顧客為主，那麼該品牌就會十分願意進入該項目。
關鍵就是在這個商圈裏，品牌的目標客戶是不是會走進這個購物中心。所以，招商團隊和品牌商合作時就要了解品牌商的需求是什麼。招商成功與否也取決於招商人員的水平好壞，但可惜的是有時候開發商並不那麼注重招商團隊的建設。
觀點地產新媒體：開發商最初做項目時的定位，會直接影響到未來的招商？
儲祥昀：這並不完全針對新的項目。很多老的項目已經運營幾年了，通過升級調整、定位調整後生意可以繼續往上走。業態調整、品牌更換、甚至是改變燈光和牆壁的顏色，都會讓購物中心的調性和風格發生改變，可能帶來新發展。
也有個別的項目是需要降級的，如果原本有購買力的消費者都離開這個商圈了，那麼裏面的奢侈品品牌就要調整成比較平價的，這樣的案例在國外很多。因為消費者在不斷地變化，十年前建的MALL，十年後消費者需求就不一樣了。項目做調整也要求業主方要有一定的能力和決心。
觀點地產新媒體：開發商着重發展商業地產會不會是因為受到到住宅調控的影響？
儲祥昀：住宅受到限制並不是開發商開始着重發展商業地產的全部原因。
換一個角度說，三至五線城市中，老百姓其實還是很歡迎能夠有一個夠資質的開發商去建一個好的項目。政府的角度來看，有一個好的商業地產項目在市區，一方面能夠持續增加稅收，另一方面也能增加就業機會。對政府來說是一舉數得。
所以，不能說是因為住宅發展受限制，所以大家都走向商業。其實是多方面的因素促使現在商業地產發展很蓬勃。
觀點地產新媒體：住宅的量價齊升，對商業會不會有影響？住宅與商業地產之間有沒有相互作用？
儲祥昀：如果仔細分析消費者的購買力，住宅量價齊升對商業的影響是很大的。
假設國內很多小家庭中夫妻兩個人月收入2萬，要花1.5萬還房貸，這樣基本上可支配的錢就只剩5000元了，也就是說對零售商而言，他們的購買力就只有5000元。而且很多一線城市裏都是這樣的情況。所以住宅的價量齊升其實是會影響到消費者的購買力的。
至於住宅和商業地產之間的相互作用，實際上現在很多開發商還是用比較傳統的思維去做，希望連建好幾個項目，直接變成一箇中心購物區。
超大城市中這種做法也沒有問題，但是對小一些的城市，如果商業地產以服務消費者為出發點，所有生活的消費活動範圍都是在步行距離內，周邊自然就會有住宅項目，可以形成街區商業、社區型商業，這才是商業地產和住宅緊密結合的理想狀態。
觀點地產新媒體：新型城鎮化的推進必然帶來巨大的商業需求，與商業較成熟的一二線城市相比，新城鎮的機遇與風險都是什麼？
儲祥昀：現在很多城市都在做新城，但是有個現象是新城裏面建的大量住宅全部賣光，卻沒有人去住。事實上很多新城最初建設的出發點是好的，能讓百姓從舊區搬出。但是實施的過程中，開發的房子可能很貴，造成當地收入不高的老百姓不買，都是投資方來買的結果，就成了沒有人住的空城。
這個現象最後就會演變成一個問題，沒有足夠的人，沒有足夠的消費者。所以商業在某些新城鎮的風險並不低，因為沒有市場潛力，可能需要等十年、二十年後，才會有足夠的人進入。歸根結底，做商業地產還是要看當地市場和購買力行不行。
觀點地產新媒體：電商對傳統商業有什麼影響？商業地產發展商如何應對電商的衝擊？
儲祥昀：“雙十一”支付寶就賣了350個億，相關數據說電商只佔社會零售額7%左右，但是我認為未來超過20%、30%也不需要很長時間，電商對傳統商業的影響非常大。
對於開發商，商業地產要應對電商就要走差異化策略。做差異化主要就是體驗式消費和主題型消費。
國外很多的商業項目裏面有各種兒童體驗、家庭體驗、年輕女性體驗等各類型的設施，都是免費的。我們從消費者調研中發現，國外的家庭主婦會帶着小孩一個禮拜去三次MALL，小孩去就是為了玩，家庭主婦去是為了聊天，年輕人去是因為有好玩的地方，這才是體驗式或者說是社區型的MALL。
體驗式消費的關鍵就是要吸引消費者來買東西。怎樣讓每個家庭都有理由到購物中心裏面來買東西，這就是重點。
主題型消費的細節比較瑣碎，以美國明尼蘇達洲一個主題MALL來說，它就是裏面有一個很大的樂園，消費者進去就是玩，潛在的就是消費再消費了。
所以，開發商應對電商，就是要儘可能在體驗方面多做文章。
觀點地產新媒體：國內做體驗式成功的商業項目比較少，難點和重點在哪裏？
儲祥昀：現在有很多人想做體驗式消費，但是想做和去做是兩回事。事實上很多購物中心生意不好，最簡單的原因是因為很多東西做得很隨便，比如說廁所。但是現在年輕的消費者越來越挑，購物中心只要有體驗不好的地方他就不去了。所以做體驗式消費這是一個必然趨勢，一定會發生，如果做不好就會被淘汰。
做體驗式消費，首先財務上就會有難點。因為租賃面積會變小。例如迪拜購物中心，光是後臺面積就接近整體項目的40%，因為它做了一個全世界最大的購物中心水族館。
其次就是國內的開發商在這方面沒有足夠的耐心和完善的流程。例如，在迪拜的項目會做最大的水族館，是因為迪拜在沙漠，那邊的人非常喜歡水，所以項目中的水族館對他們有很大吸引力。但我覺得國內開發商沒有這麼細心，不會這麼仔細地去觀察消費者喜歡什麼。很多開發商表面上說要考慮消費者，但是如果讓他們花三、五百萬去做消費者調研，他們就不願意了，變成去世界各地考察，最後就帶來很多的抄襲。寧願去看世界各地的購物中心而不願意去了解當地的消費者，這是國內開發商最大的問題。
做體驗式消費成本肯定會增加，但是增加的營收會更多。開發商如果不是為了賺錢是不願意去做這些東西的，運營成本當然會增加，但是可以賺更多的錢就可以去做，這是相對的。
觀點地產新媒體：品牌商應該怎麼應對電商呢？
儲祥昀：電子商務對所有品牌商來講是不可擋的，要怎麼做、什麼時候做是各個品牌的決定，但是品牌零售商多數一定會走到電商的渠道。
很多人說，如果有實體店，品牌商應該怎麼整合實體店和電商？我覺得這是個偽命題。這兩者只是不同的渠道而已，哪一個渠道能夠讓他更好的服務客戶，賣得好能賺錢，品牌商就會更多地用那個渠道。
對產品經理而言，如果能夠整合門店和電商最好，如果不能整合也影響不大，只要有渠道能夠賣貨就可以了。但是，門店經理是很在乎這一點的，像有些傢俱城就說他們不準任何一個門店租戶參加雙十一活動。因為如果客戶都是在網上買貨，門店沒有現金收入，商場就收不到租金。但是，有些傢俱城實際上就是開發商，所以他要想辦法讓消費者去實體店購物。
整體看，實體店和電商的整合有些品牌能做到，有一些品牌做不到。電商是不是一定要和實體店做整合，沒有一個標準的說法，看品牌商自身需求。但從趨勢來看，電商只會越做越大。
觀點地產新媒體：2013觀點商業年會主題為“商業的未來”，您認為商業會有怎樣的未來？
儲祥昀：對發展而言，競爭可能會因為市場過於飽和而越來越激烈，需要每個人去開創一條自己的路。
但品牌商因為有了電商，未來的商業空間非常大。目前國內的消費者對電商還有很大的需求，前景是光明的。