36個億信託規模雖大，但對於寶能未來的支出卻也杯水車薪，而這主要是指寶能商業方面的投入。　

　　觀點地產網 陳業 隨着寶能5年1200億40個商業項目擴張計劃的公佈，寶能的商業地產漸入投入期。

　　而隨着一筆36億元規模信託的發行，可以看出，寶能正走在一條籌錢的商業地產之路。

　　36億信託融資

　　根據用益信託網最新公佈的信息顯示，華潤深國投信託有限公司將發行名為鼎新108號深圳寶能地產股權投資集合信託產品，該信託發行預計發行規模為36億元，實際發行規模為18億元。發行期限為自2013年11月13日起，至之後的24個月，信託預計收益率為8.6%至9.5%。

　　收益率方面，根據投資規模級別有所不同，若信託計劃存續期間，為固定收益：300萬以下為8.6%/年；300（含）-1000萬為9.1%/年；1000（含）-5000萬為9.3%/年；5000萬（含）以上為9.5%/年；而若信託計劃存續期超過2年，延長期內優先級固定信託收益的預期收益率均上調1%/年，以實際延長天數計算。

　　同時，在上述信託計劃未觸發對賭條件、信託計劃存續期超過2年的情況下，優先級浮動信託可能產生浮動收益，浮動收益視信託計劃終止時處置目標股權的收益水平而定。若信託計劃終止時目標股權投資增值淨收益超過設定值，則優先級與劣後級按2比8分配目標股權投資增值淨收益超過設定值的部分。

　　就該筆信託，寶能控股以其所持有寶能地產22%股權作質押；同時，寶能控股及實際控制人姚振華個人連帶責任擔保；深圳寶能公館項目取得土地證後抵押給華潤信託，未來可解抵押釋放於開發貸銀行，華潤信託獲得第二順位抵押。

　　對於該筆信託，在相關分析師看來，36億規模着實較大，但綜合預期的收益率大致在9%左右，算正常水平。

　　據該分析師介紹，目前不管是從存量還是新增的信託產品的預期收益率來看，像萬科這種大型的公司能保持在8%-9%水平內，而一般公司則需要9%-10%，或者10%以上。

　　因為，該筆信託分為優先級信託及劣後級信託，所以該分析師猜測，前期發行18億優先級信託為公開發行，而其餘18億劣後級信託或為寶能控股自己購買。

　　此外，就寶能此次發行信託提供的擔保條件，深圳相關業內表示，於寶能此次發行計劃中的擔保條件來看，一方面或是寶能對於該信託未來收益持有信心，但另一方面或也說明寶能對於資金的迫切性。

　　另值得注意的是，根據上述信託計劃，在成功募集優先級18億元資金規模後，2億元用於向寶能地產增資，持有寶能地產18%股權，用於深圳寶能公館項目開發建設；16億元用於寶能地產贛州項目的開發建設。

　　其中，對於16億元用於寶能贛州項目，上述深圳業內表示，以寶能贛州項目的體量來看，該項目的體量相當於卓越深圳梅林城綜合體項目，但以贛州的經濟水平來看，用16個億的資金或有結餘。

　　資料顯示，寶能贛州太古城項目，位於東江源大道與唐江路交匯處，總用地面積佔地面積5.19萬平方米，總建築面積27.59萬平方米，容積率3.65，綠地率35%，項目規劃有住宅、寫字樓、酒店。

　　商業地產賭局

　　雖然當下，企業通過信託形式獲得發展資金為平常之舉，但對於寶能此次發行的規模來看，還是多少讓人有些驚訝。

　　相關分析師認為，一般情況下，企業因項目發行信託，規模在幾個億左右的居多，而36個億的信託已經非常之大。

　　值得一提的是，36個億信託規模雖大，但對於寶能未來的支出卻也杯水車薪，而這主要是指目前寶能在商業地產方面的投入。

　　今年9月初，寶能集團副總裁吳永剛對外宣佈，寶能集團將加速投入商業地產，根據計劃，寶能將用5年時間，投資1200億元，至2018年開發建設40座創新型購物中心，全部統一自持經營。

　　而對於寶能如此大規模的投入，有分析指出，5年1200億元，平均每年的投資都將超過200億元，並且全部統一自持經營，這對任何企業而言，發展如此體量的商業地產都將面臨極大的資金壓力，更何況是民營企業性質的寶能集團。

　　而就寶能未來的商業發展計劃，在上述深圳業內看來，更像是一場賭局。“寶能除缺乏資金投入外，還缺乏運營商業的人才；再者，開發商業項目也並不是寶能的強項”。

　　據統計，寶能商業現在已啓動的項目有15個，分別位於深圳、瀋陽、天津、無錫、揚州、蕪湖、合肥、贛州、南寧、韶關、惠州、雲浮等城市，購物中心平均面積為15萬-20萬平方米。

　　但目前投入運營的項目不多，外界熟知的僅有深圳南山all city和深圳龍崗all city2個項目運營。據相關業內介紹，寶能深圳南山all city項目運營效果並不是很理想，除定位不明確外，項目於招商方面也存在很大難題。

　　不過，或正是為配合商業地產擴張計劃，於今年，將原萬達招商中心副總經理兼主力店部總經理張春昊招至靡下，任寶能商業管理公司總經理。

　　除廣納賢臣外，於2012年初，寶能集團的創始人姚振華還牽頭創立前海人壽吸納險資這一舉措，這在外界看來，或也正是為今後寶能投資商業地產做準備。

　　但據相關熟知前海人壽的分析師向觀點地產新媒體透露，前海人壽規模較小，公司保費規模在100個億左右。再者，根據相關規定，險資在投資渠道上，投向非傳統項目的佔比會受限制，一般是不超過總規模的20%-25%。

　　“如果以100個億的來計算的話，目前，未來前海人壽或只能有20個億左右的資金能夠投向寶能的商業地產”。

　　但該分析師同時也表示，“因險資的投保期限比較長，因此從保險公司獲得資金，比信託融資、找銀行貸款的期限更長，若能借用險資去開發，也比較有優勢”。