雖然此次入市的農地面積小，但是對於深圳土地改革政策的啓動意義是非常大的，這是落實政策的產物。

　　觀點地產網 見習編輯 何緣 近日，深圳土地市場很是熱鬧，寶安區福永街道鳳凰社區一宗地塊將成為深圳首個“農地入市”試驗田。

　　深圳市規劃國土委表示，相關試點工作方案已獲得深圳市政府批准。目前，該用地掛牌前期各項工作正在開展之中，預計今年內實現掛牌出讓。

　　首宗農地入市

　　資料顯示，該地塊面積為14568平方米，位於深圳市福永街道鳳凰社區綜合市場旁邊，臨近深圳機場和廣深一級公路，此片土地一直以來都是鳳凰社區的閒置土地。

　　“雖然此次入市的農地面積小，但是對於深圳土地改革政策的啓動意義是非常大的，這是落實政策的產物”，深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示。

　　據瞭解，在《中國土地管理法》中將土地分為農業用地、建設用地和未利用地三種。其中，建設用地亦分為城市建設用地和農村集體建設用地兩類。

　　我們所熟知的土地招拍掛出讓的便是城市建設用地的土地使用權，農村集體建設用地在法律意義上是不能出讓的。

　　然而，今年1月18日，深圳市發佈的《關於優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》及其六個配套文件(簡稱“1+6文件”)中，允許原農村集體經濟組織工業用地可進入市場流通。有關專家指出，此細則中試點流轉的原村集體工業用地，實際上就是農村集體經營性建設用地。

　　同時，在剛剛過去的十八屆三中全會亦提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，並於11月15日通過《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》。

　　《決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

　　“深圳當地也是鼓勵農村集體建設用地入市的，但是最主要就是面臨兩個問題，一是村民願不願意，二是地價收益的分成如何協調”，深圳市規劃國土發展研究中心土地改革研究組組長趙新平表示。

　　據悉，鳳凰社區用地公開出讓後，所得收益的70%歸市國土基金，30%歸原村集體經濟組織。成交後，村集體組織還可繼續持有不超過總建築面積20%的物業專用於產業配套。

　　在“1+6文件”中其實還有一種五五分成的方式，然而鳳凰社區選擇了村集體在享有部分物業的基礎上，與當地政府以3：7分享土地出讓收益，打破了以往五五分成的固定模式。

　　對此，宋丁跟觀點地產新媒體表示，收益分成主要取決於村集體對於該地塊本身的價值以及未來預期的收益進行綜合估量。沒有什麼所謂固定的模式，現在大體上都處在探索階段。

　　盤活土地存量

　　“深圳本身用地不足的大背景下，農地進入市場盤活，也能提高土地利用效率”，趙新平表示。

　　據瞭解，深圳市1991平方公里的面積僅相當於北京的1/9、上海的1/3。土地的稀缺在財政上反映為2010年，土地出讓金佔財政收入10%；2012年，土地出讓金僅佔財政收入的不足20%。

　　但是，統計數據顯示，農村集體經濟組織共佔用約390平方公里建設土地，其中合法用地僅有95平方公里。在沒有合法身份的這類土地中，大多以俗稱為“小產權房”的違法建築及村集體工業用地兩種模式存在。

　　根據“1+6文件”，深圳選擇先盤活此類沒有合法手續的村集體工業用地。而宋丁認為，“這是基於深圳特色的土地改革，像鳳凰社區這種類型的原村集體地塊有很多，尤其是關外。有望通過此地塊的成功出讓成為一個範例，推進深圳各地盤活土地存量。”

　　在農地入市中，除了之前趙新平談及的利益協調問題，宋丁亦對觀點地產新媒體表示，還有兩個階段的問題。一個是首先要解決法律方面的問題才能進入到市場的門檻；另一個是在入市的過程中，具體的交易細則還沒有出來，未來開發也是個問題。

　　“其實，無論是以農地出讓模式完成土地利用還是城市更新項目的大整合模式，都是立足於盤活深圳土地存量”宋丁亦表示。

　　而今年10月，深圳市規土委下屬研究中心在給市長的報告中的核心觀點也提到“通過城市更新以期對城市中衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，成為未來深圳最主要的土地供應方式。”