方興地產仍會堅持其高端定位的戰略，不會向三四線城市和剛需的產品去發展。

　　觀點地產網 陳業 調控下，為適應市場需求，多數房企選擇轉型剛需，但方興地產則不然。

　　於2013年方興地產的中期業績會上，主打高端產品的方興地產透露，方興地產仍會堅持其高端定位的戰略，不會向三四線城市和剛需產品去發展。

　　對於政策會在銷售上對高端產品造成影響，方興地產執行董事李從瑞表示，高端產品的影響主要是兩個方面，一個是價格的影響，一個是銷售量的影響。

　　李從瑞補充指，從銷售量的角度來看，方興地產所有的高端產品都得到了市場上比較好的發展；在價格這一塊，李從瑞稱，政策主要對北京的高端項目造成了一定影響，“即便在北京這樣一個地方，仍能滿足我們預算的需求”。

　　其舉例指出，“假如說正常市場需求可能已經能賣到10萬了，可是由於調控，我們最後可能只賣到了8萬，但是比我預算的6萬也已經漲了2萬，所以是這樣的一個情況”。

　　據瞭解，目前方興地產目前主要專注於中國的一線及經濟活躍的二線中心城市開發高檔商業項目，經營高檔酒店及商業綜合體。

　　其中，於上半，年方興地產的物業開發收入同比增424%，物業租賃收入同比增14.9%，酒店經營收入同比增2%。

　　不過，於上半年，方興地產的毛利率同比有所下降。對此，方興地產首席財務官江南指出，毛利率同比下降的原因主要是因為每年坐收的項目會有所不同，所以有一定幅度變化。

　　另關於負債比例，江南透露，方興地產內部今年將按照60%來做一個負債比例來控制，預計跟半年期的負債比例持平。

　　數據顯示，2013年上半年，方興地產物業開發板塊銷售簽約額累計達到111.86億港元，較去年同期大幅上升101%；公司所有者應占溢利為22.35億港元，同比增長39%；若扣除投資物業公平值收益(已扣除遞延稅項)，公司所有者應占溢利為18.27億港元，同比增長208%。

　　截至7月31日，方興地產物業開發板塊累計銷售簽約額(撇除已入賬的部分)共計約179.55億港元。

　　8月21日，方興地產主席何操、首席財務官江南、執行董事李從瑞等管理層在業績會上回答了現場媒體的諸多提問。

　　以下為方興地產2013年中報業績會問答實錄：

　　現場提問：方興地產上半年業績完成計劃近7成，如此一來，方興地產有沒有上調銷售目標的計劃？

　　李從瑞：今年上半年的銷售目標確實非常好，但我們不會調整全年的銷售目標，估計最終的結果或會突破銷售目標。

　　現場提問：方興地產今年上半年的酒店收入還是有所下降的，是不是因為政府打壓公費消費及市場供應過多造成的？

　　何操：上述原因都存在，一個是中央的一些政策在短期內會有一些影響；其次就是像三亞、上海等地區，短期的供應量增加比較大，致使我們今年上半年的酒店業務受到了一定影響。但我們的酒店業務在整個行業中還是做得比較搶眼的，整個業務只下降了2%。從中期和長期來說，我們對酒店業務的前景還是非常看好的。

　　現場提問：方興地產毛利率較去年下跌的原因是什麼？預計方興地產的淨負債率全年會維持在什麼水平？

　　江南：毛利率同比下降的原因主要是因為每年坐收的項目有所不同，因此有一定幅度變化。例如：今年上半年，方興地產有一部分是長沙的土地一級開發，這部分是計入物業開發來算的，它的毛利率只有33%，如果把這部分剔掉的話，開發板塊的毛利率是48%，跟去年基本上持平。另外，方興地產有較強的成本控制能力和比較強的拿地能力，因此有信心一直保持較高的毛利率水平。

　　關於負債比例，公司內部今年還是按照60%這樣一個負債比例來控制，預計全年的負債水平跟半年期差不多。

　　現場提問：方興地產下一步會否有融資的動作？

　　江南：從資金鍊來說，目前公司手上有90多個億的現金，在行業當中雖不算高，但從資金角度來說，也沒有太多融資壓力，我們會根據市場的情況來調配融資安排。

　　現場提問：為應對中國市場流動性緊縮的情況，方興地產具體是怎麼做的？

　　江南：我們公司的槓桿比率在行業裏是比較低的，原來是40%多，今年半年也才達到53%。目前公司有90多億的現金，另外還有200億港幣的授信額度，隨時可以提款。另一方面，公司長期以來跟銀行界的關係比較好，在融資方面有很大的渠道。

　　現場提問：作為控股公司，中化集團未來會否在項目發展上給予方興地產一定的支持？

　　何操：中化集團是方興地產的絕對控股母公司，在資金方面，包括管理、人員方面都會給方興地產大量的支持。關於具體細節這一塊，目前我們更多的是資金上跟董事會有一些溝通，希望得到他們臨時或者長期的幫助。如果有一些合作的細節，我們會及時的公告。

　　現場提問：下半年，方興地產在拿地方面有沒有一個明確的目標，預計下半年地價的走勢如何？

　　李從瑞：實際上年初我們就基本上獲取了將近100個億的地，按照正常的預算，我們的土地已經完成了預算指標。但今年上半年的銷售情況非常好，回款的情況也比較理想，所以我們根據現有手上的資金情況，在下半年仍會購買一些土地，具體措施正在制定中。目前，方興地產在北京、上海、長沙、重慶、寧波、廣州這些地方都有洽談的項目。我們預計下半年的低價仍然會穩中有升。

　　現場提問：梅溪湖今年的銷售目標是50億，就目前情況來看，完成這一銷售目標有沒有壓力？擔不擔心長沙洋湖垸片區發展會對梅溪湖片區的發展構成競爭壓力？

　　李從瑞：梅溪湖項目一級土地的開發情況非常好，目前已完成了半年的預算目標，對於全年預算目標的完成，我們非常有信心。

　　洋湖垸和梅溪湖片區的土地價格已經炒得比較高了，應該說他們未來的發展也會比較好。而羊湖垸片區的地價上漲也可能帶動梅溪湖地區地價適當上漲，但對我們的銷售不會有壞的影響，年內的整個預算完成情況很可能會超額完成。

　　現場提問：方興地產在三亞的一級開發項目什麼時候可以推出？

　　李從瑞：三亞的土地目前處在徵地拆遷的階段。由於涉及到徵地拆遷的問題，所以在整個項目計劃這一塊，很有一個準確的時間計劃。但我們相信於今年年底，在拆遷方面會有大的突破。

　　現場提問：在通過參與土地一級開發及走招拍掛流程獲得土地這兩種方式來獲得土地方面，方興地產更願意採取哪種方式？或者哪種方式拿地獲益更多？

　　李從瑞：應該說這兩個方式是都比較通暢的。但這不以開發商的意志為轉移，在一線的城市裏，大多數的土地都必須走招拍掛的程序，在二線城市裏面，政府為了推動地區的發展，會通過談判的方式來獲取土地，這兩個方式都可以直接的去運營，並且在每一個地方也有不同的方式得到實現。

　　關於拿地以後的利潤率的問題，實際上也是根據不同的情況來定的。如果能夠通過一級的方式來獲取二級的土地，至少你在一級的過程中會具備成本優勢。但二級的招拍掛這種情況，你可能會獲取一些更優質的土地。所以這兩種方式都有可能會獲得高利率的土地，不會因為它的性質，而使它在利率上也有較大區別。

　　現場提問：方興地產的定位是高端產品，就目前宏觀調控抑高端這一情況來看，方興地產受影響大不大？

　　李從瑞：應該說政策對高端產品的影響主要是兩個方面，一個是價格的影響，一個是銷售量的影響。從銷售量的角度來看，方興地產所有的高端產品都得到了市場上比較好的發展；在價格方面，除了北京以外，政策對其他的城市高端產品的影響不是很大。不過，即便在北京這樣一個地方，仍能滿足我們預算的需求。舉個例子，假如說正常市場需求可能能賣到10萬每平米了，可是由於一定的調控，我們最後只賣到8萬每平米，但仍比我預算的6萬每平米漲了2萬一平。

　　現場提問：今後會不會考慮調結構轉型，往剛需這一塊發展？

　　何操：方興地產會堅持高端定位、精品產品的戰略，不會向三四線城市和剛需產品去發展。

　　現場提問：預計中央未來對於樓市調控的力度會是怎樣的？

　　何操：關於調控的問題，我們認為今後不會再像過去那樣採取一些一步一步的調控的政策，而是出臺長效機制。但至於這個長效機制什麼時候出臺，具體內容是什麼大家都在期待。我們有一個基本判斷，即這個長效機制今後一定會更加制度化，更加貼近市場。