“我樂意接受挑戰，自己也想這樣做，希望能夠身先士卒嘗試新事物。”
編者按：伴隨着中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。
進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那麼，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。
8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。
觀點地產網 李雯露 作為星浩資本的CEO，趙漢忠近來四處奔波，正為第三期地產基金的募集勞心費力。
“總體來說還是比較順利的，星浩資本現在是國內最大的私募基金，現有又有六個星光耀廣場在操作，還是引起了很多投資者的關注。”在接受觀點地產新媒體採訪時，趙漢忠透露，如期完成今年45億的募集目標問題不大。
在他看來，星浩資本是一隻有開發能力、商業管理運營能力的私募基金。加入“商業”和“基金”這兩個定義之後，趙漢忠發現自己工作量也隨之大大增加。
“作為基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要關注商業管理。”
值得一提的是，在星浩資本2010年成立之初，趙漢忠就明確提出了5年發展目標，即5年內要建成20-25個星光耀廣場，到2015年募集的資金總額要超過200億。
時至今日，現實與理想之間仍存差距，外界對於趙漢忠的5年目標質疑不斷。
對此，趙漢忠亦坦承：“這是有挑戰性的東西，不是那麼容易做到。”
他表示，星浩資本一直在努力，今年募集的資金總額是100億，星光耀廣場預計今年達到8-10個，最近也在接洽一些新的土地。
另一方面，趙漢忠指出，就目前的模式來看，星浩資本只專注於做城市綜合體，但也希望基金能夠實現多元化發展。
據透露，目前正在思考如何發展文化地產，如何把這種不動產和中國特色文化良好結合。
事實上，早在今年5月就已有消息稱，華誼兄弟計劃籌備更多文化地產項目，並已經初步選址上海、成都兩地，而合作方為地產基金公司星浩資本。
根據彼時媒體報道，星浩資本已開始為一隻文化創意地產基金進行融資，融資規模15至20億元人民幣。
趙漢忠向觀點地產新媒體透露，星浩資本一直在和華誼兄弟等文化公司洽談，希望找到新的市場機會。
“我們希望通過不動產把它(文化產業)落到地面上，落到城市裏面，形成一個很好的商業模式。”
以下為觀點地產新媒體對星浩資本CEO趙漢忠先生的2013博鰲房地產論壇專訪實錄：
觀點地產新媒體：今年博鰲房地產論壇的主題為“改革時代的地產新力量”。在進一步加強調控的背景下，您如何理解“地產新力量”？
趙漢忠：在中國，地產前二十年發展非常迅速，發展到現在競爭越來越激烈，市場對開發商的要求也越來越高。
所謂的地產新力量，從另外一個角度提醒我們，開發商應該用更開闊的視野和更高的利益點去滿足客戶的需求。
其次，要滿足城市化的需求，包括未來城市居民的生活形態和生活走勢。現在高科技不斷發展，其中雲計算就能為城市居民提供很好的生活服務。開發商應該考慮的就是線上、線下怎麼進行很好的鏈接？如何能夠讓天上和地下的東西有一個很好的鏈接？
第三，經營模式。住宅地產的發展空間越來越小，所以很多人在開始進軍城市綜合體、旅遊地產、養老地產。實際上，大家已經在開始考慮轉型了，市場也已開始產生了新興力量。
最後還有盈利模式，因為地產本質上是一個資金、人才密集型的行業，所以資金來源是地產商必須關注的一個重要內容。企業能夠走多快，做多大規模取決於資金來源。傳統的資金來源包括上市、代建、信託，開發商常規上會通過這些渠道借錢。
但近兩年，以星浩資本為代表的新興力量--地產私募基金開始出現。向社會爭取資金來源，通過聚合，通過各種平臺，完成個人不能幹的事情。
比如，有的人有5000萬、1億的資金，可能會考慮投不動產，或者做地產。但十個人、二十幾個人聚集在一起，就可以去做更好的事情，擁有更好的做事平臺。
從這個方面來講，過去的地產通過二十年的發展，達到了現在這樣的一個格局，發現新興的力量仍然在湧動，要去打破這種格局，衍生出一種新的平衡，產生新的力量。這就要求企業必須要創新，從經營模式上，滿足客戶多方面需求，滿足城市化進程，包括與電商的有機結合。大家都在慎重思考，而且步子邁得越來越寬了。
觀點地產新媒體：除了住宅之外，越來越多的企業進軍商業地產、旅遊地產，您如何理解這些新的地產概念？文化地產、旅遊地產未來的發展方向應該是什麼？
趙漢忠：這就是我們所說的“改革時代的地產新力量”，大家都在嘗試、都在做。所以，文化地產真正的商業模式是什麼樣？其實沒有定性。我們需要更寬容的心態，去對待這樣的創新，希望能夠去創造一種模式，特別符合現代城市化，或者白領對文化方面的需求，或者改善社會面臨文化飢渴的現狀。
能不能去找到一種不動產和文化有機結合的模式，從另外一個層面，創造出滿足客戶精神層面的東西，然後再把精神層面和文化上的東西落到不動產，讓人們可以方便的享受到文化層面的需求，我覺得這也正是大家所說的新力量。
觀點地產新媒體：星浩資本在文化地產方面也有不少嘗試，您在這方面是如何考慮的？
趙漢忠：就現在的模式來講，我們專注做城市綜合體，但也希望基金能夠實現多元化發展。所以，我們也在思考如何發展文化地產，如何把這種不動產和中國特色文化良好結合。讓大家在這個不動產裏既可以享受到新穎的生活方式，也可以享受到有關文化方面的盛宴。
所以，我們一直和華誼兄弟等文化公司洽談，希望找到新的市場機會，通過不動產把它落到地面上，落到城市裏面，希望形成一個很好的商業模式。
觀點地產新媒體：這方面洽談有沒有最新的動態？對於文化地產基金，有沒有什麼想法？
趙漢忠：都會有。比如在體育文化方面，現在中國有那麼多體育館，但這些場所都面臨虧損，成為一個雞肋。其實我們可以通過一些很好的方法，和體育界的人士一起打造出某些體育項目愛好者的聚集地。
實際上，通過人羣的集聚，就可以把很多文化(比如籃球文化、足球文化；籃球方面的延伸體、足球方面的延伸體)與不動產結合在一起，包括國外高級俱樂部特定的專賣品以及具有文化標識的東西。我覺得，在餐飲、娛樂方面都可以加入很多這種元素，使大家不管是愛好也好、切磋也罷，亦或是民間的競技，在看球、議論球、打球的同時，都可以通過這樣的氛圍、機遇形成良好的發展。
另外，電影方面也有非常好的切入點。比如，在我們即有的一些新的街區，電影文化可以通過各種有標誌性的東西，通過不動產落到裏面，讓大家享受到原來那種味道和精緻的同時，也能感受到二、三十年代的某個電影場景。過去、現在與未來有效的穿插，形成一種穿越時空的感覺。
觀點地產新媒體：星浩資本最主要做的還是商業綜合體，今年五月份啓動了第三期基金的募集，現在募集情況如何？
趙漢忠：總體來說還是比較順利的，今年目標是募集45億，我們覺得可以完成。
因為星浩資本現在是國內最大的私募基金，現有又有六個星光耀廣場在操作，還是引起了很多投資者的關注。我們的這種模式，包括星浩資本的團隊和產品也得到了市場的認可。
相對來說，投資者還是比較踊躍，希望能夠參與到裏面來。尤其是一期在今年年底會滿三年，我們會按照承諾，一期投資者的本金將在今年還給他們，這會為市場帶來良好的信心。
觀點地產新媒體：第三期資金是分成三個產品，具體投資配比是怎麼樣的？
趙漢忠：A類偏向於固定收益的產品，大概是20億；B類屬於固定收益加上項目的利潤分成，大概是15億；C類是完全股權類的，理論上它的時間最長、收益更高，也會享受到A和B相對低風險的部分資金槓桿收益。
觀點地產新媒體：您聯手綠地集團共同拿下了上海閘北商辦地塊，對於此次合作，您是如何考慮的？
趙漢忠：星浩資本是一個開放的平臺，所以我們樂意與優秀的公司合作的，可以實現優勢互補。如果一些公司有比較好的土地，我們願意投資；如果碰到比較好的土地，在資金方面又能夠進一步的合作，我那麼們的規模就可以做得更大，可投資的東西也就更多了。
合作模式主要趨向於幾個方面。首先，能夠控股當然最好，這個也是需要談的；其次，星浩資本有一個很強的團隊，在開發方面比較有經驗，我們希望能夠操盤。
所以，我們更傾向於與這樣的公司合作：他們的人力資源不夠，但在資金方面很有實力。當然，這也只是理想層面上的，現實情況往往比較複雜，有可能一事一議，採取靈活的方式。
觀點地產新媒體：未來會不會有更多的合作項目？
趙漢忠：應該會，因為現在有這個趨勢。一線城市以及一些好的二線城市，土地總價比較高。所以即使你再有錢，可能拿幾塊土地就沒錢了。在這種情況下，大的企業開始尋求合作，這也是地產新的趨勢，原來都是不合作。
觀點地產新媒體：五年內要建成20-25個星光耀廣場，到2015年募集的資金總額要超過200億，您怎麼看待這個發展目標？
趙漢忠：這是有挑戰性的東西，不是那麼容易做到，所以我們一直在努力，咬緊牙關，拼搏向前。我們計劃做10個，現在時間過半，你能不能做到10個？後面再加上15個。
今年募集的資金總額是100億。星光耀廣場預計今年達到8-10個。最近也在接洽一些新的土地。
觀點地產新媒體：在開發節奏、拿地節奏以及成本管控方面，星浩資本如何平衡？
趙漢忠：都會有的，因為我們是按照5年的戰略規劃去做。只是說土地方面，由於壟斷市場，不見得有錢就能夠拿得到。所以，這是一個不太確定的因素，土地不是蘿蔔白菜，只要有錢就可以買到。有時候你想買的沒有推出來，有時候推出來的土地又不是你想拿的，所以，這裏面存在一些變數。
觀點地產新媒體：是否有意向地塊？主要關注哪些區域？
趙漢忠：我們看了三、四個地方，我覺得都是會拿的。比如福建，還有北方的城市，像河北或者石家莊。
觀點地產新媒體：星浩資本既進入了一二線城市，同時也在三四線城市有所布點，您如何看待一、二線和三、四線城市的發展現狀？
趙漢忠：這要看公司的情況，產品和資金實力是關鍵。很多小的地產商想進北京，但不現實。一塊地都那麼貴，競爭也比較厲害。所以，從道理上來說，北京、上海等一線城市的城市凝聚力的確更強，也會集中更多的需求。但是迴歸一二線對於企業來說，能不能回得來，這得看公司的實力。當然，有的部分三四線城市確實存在泡沫，供應比較大，但並不代表全部。
我們對於城市的評判並不是這樣分的，我們希望目標城市有2000億的GPD，150萬左右的人口，達到這些我們就覺得這個城市達到了及格線，不論三線、二線還是一線。
觀點地產新媒體：近期全國各地土地交易非常活躍，您怎麼看待這樣的土地市場表現？您覺得當下是否是拿地的好時機？
趙漢忠：我認為今年是拿地的好時機。
當前土地市場的情況，反映了現在經濟發展到面臨的一個窘境：由於稅收負擔太重，對民企開放得不夠，國進民退等原因，現在做實業很難。所以，人們沒有信心把更多的錢投資到實業上。
然而，實際上，高科技這種自主研發，知識產權的東西也很少，這與我們國家的機制有關係。大量的山寨，包括盜版處罰得不嚴，實際上對人的創造性有很大的打擊。現在我們正在面臨這樣的苦果，中國出不了喬布斯，也出不了有世界競爭力的企業。
所以，你會發現，由於流動性要維持一定的發展速度，流動性高貨幣是超發的。貨幣超發一定會反映到不動產上，反映到資源上，而土地就是資源，所以地價會高。其實，地價高主要是人們對於通脹抱有很高的預期。也就是說，所以如果他不去過多的獲取這種資源，就不能保護好他的貨幣資產。
觀點地產新媒體：“錢荒”也讓大家把討論的焦點落到了中國經濟之上，不少觀點認為，其實國內市場並不差錢，只是把錢放錯了地方。對此，您怎麼看？
趙漢忠：這隻能說銀行也在面臨窘態。國家希望銀行投到實業，投到高科技領域，投到能夠改善經濟結構的領域中去。但銀行轉了一圈發現沒什麼好投的，也沒什麼好貸的。其他的風險都比房地產風險大，貸給老百姓買房，老百姓基本上會還，貸給開發商，開發商也還。最後，銀行還是覺得地產保險，所以拐彎抹角又流到地產中，這是國家很不滿意的地方。
觀點地產新媒體：這會對房地產行業帶來什麼影響？
趙漢忠：我覺得對於房地產行業是有傷害的。當一個國家沒有什麼好投的時候其實是很可憐的。只有這一行好投，所以我們憂心忡忡。但是短期內又沒有什麼辦法，為了資產保值增值，你還是要投房地產。所以我對於國內房地產的健康發展並是不樂觀，現在整個中國都是這樣一個狀態。
觀點地產新媒體：作為星浩資本的CEO，您怎麼看地產行業？
趙漢忠：這個有些跨界。我樂意接受挑戰，自己也想這樣做，希望能夠身先士卒嘗試新事物，把金融和資本打通，把地產和民間資本打通，國家最歡迎我們這種方式利用民間的資本。
觀點地產新媒體：您如何看待基金管理者這一角色？
趙漢忠：這個複雜很多，星浩資本是一隻有開發能力、商業管理運營能力的私募基金。加入“商業”和“基金”這兩個定義之後，我發現工作量也隨之大大增加。作為基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要關注商業管理。
觀點地產新媒體：星浩資本成立三年以來，您是否遇到一些挑戰亦或難題？
趙漢忠：就拿金融來說，在中國，企業的信用成本很高，包括人和人的信譽、企業的品牌以及別人對你的認知度等多方面。這也就意味着，在這種信用期不太成熟的時候，你的成本比較高，包括體力、精力以及時間上的成本。比如，一筆原本只需三天即可談完的投資，卻要用三個月的時間。
第二個挑戰，在面對城市綜合體、辦公樓以及大量的商業的時候，基金管理者怎樣才能讓它更有價值？在退出的時候，怎樣讓這個商業更有有含金量？這些是我在做住宅的時候，沒有碰到過的問題。所以，我們需要大量的去學習，包括如何招募合適的人才。
所以，對我個人而言，新的挑戰還是很多的，原來不太關注的東西現在都要去關注。