如果配套措施得力，投資投機性需求會被極大壓縮，中國房價只漲不跌的神話終會破滅。
編者按：伴隨着中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。
進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那麼，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。
8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。
觀點地產網 彭飛 新的一年，經濟結構轉型儼然已成為最重要的課題之一，而作為中國經濟少有的加速引擎，房地產行業的轉型更加值得關注。
瑞穗證劵亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光認為，房地產行業的轉型和發展要與中國經濟增長與結構轉型密切相關，尤其是在製造業產能過剩嚴重的情況下，要維持其穩定經濟增長的支柱地位。
在沈建光看來，房地產行業今後的發展也要結合經濟轉型的三個方面，即外需轉向內需；投資轉向消費；製造業轉向服務業。而只有同時促進這三大轉型，房地產才能成為“改革時代的新力量”。
然而，在當前整體經濟形勢依然低迷的情況下，房地產行業如何具體實現轉型就顯得尤為重要。
沈建光的看法是，外界既不能否定房地產行業對上下游產業、對相關消費的帶動作用，也不能走刺激房地產的老路，需要將穩增長與打擊泡沫結合起來。
“一定要鼓勵房地產商為剛性需求、改善性需求提供房源，並給予一定的政策支持增加供給，鼓勵保障性住房的建設，並結合城鎮化，尋找新的投資方向。”沈建光認為。
展望下半年，沈建光表示，房價增速會比上半年有所回落，但還有賴於包括房產稅、不動產登記等一系列政策的相繼推出，這些政策也有利於增加供給，進而改變房價只漲不跌神話，促進房價增長迴歸合理。
以下為觀點地產新媒體對瑞穗證劵亞洲公司董事總經理、首席經濟學家沈建光先生的採訪實錄：
觀點地產新媒體：中國經濟正面臨改革與轉型，您之前也提到其實中國經濟復甦的基礎並不堅實，作為中國經濟支柱的房地產行業在新形勢下將如何保持增長？
沈建光：這一問題十分關鍵，牽涉到房地產行業長期內如何能夠健康發展。從以往歷史來看，中國的房地產政策往往也在如何打擊泡沫與保持經濟增長左右權衡，但卻缺少長效機制。
比如，金融危機之前，中國的房地產市場基本屬於調控狀態，國家出臺一系列調整政策，以期抑制過熱的投資和房價的過快上漲。而金融危機出現以後，因“信心重於黃金”，為保內需，推出了四萬億經濟刺激計劃，尤其是房地產政策從打壓到鼓勵的急劇變化，但最終投入超過“十萬億”，為如今房地產泡沫的積聚埋下隱患。
因此，針對當前經濟形勢低迷，我們既不能否定房地產行業對上下游產業、對相關消費的帶動作用，也不能重走刺激房地產的老路，需要將穩增長與打擊泡沫結合起來，即鼓勵房地產商為剛性需求、改善性需求提供房源，並給與一定的政策支持增加供給，鼓勵保障性住房的建設，並結合城鎮化，尋找新的投資方向。
同時，通過以全國開徵房產稅為主要措施的財政體制改革來調節合理需求，這樣既能發揮房地產投資對經濟增長的支持作用，也不至於使泡沫積聚，相比於早前變化頻繁，且時而過緊、時而過鬆的政策，這是個方向上的改變。
觀點地產新媒體：今年以來，“國五條”等一系列房地產調控政策相繼出臺，在您看來，這會對房地產行業長遠發展造成什麼影響？
沈建光：新國五條不應該是單一的政策手段，只有不動產登記、房產稅擴容、保障房建設等配套措施出臺，才有利於改變房價暴漲預期，有利於為地方政府尋找新的收入來源，進而減少對土地財政的依賴，有利於中低收入羣體改善住房條件。
如果這一系列的市場化手段出臺，有助於引導房地產長期健康發展，也有助於減少未來行政措施干預的給行業發展帶來的不確定性，營造平穩的外在環境。
觀點地產新媒體：從今年市場成交看，部分城市並未出現“量價下跌”的狀態，您認為原因是什麼？對於下半年的房地產走勢，您有什麼樣的看法？
沈建光：在一線限購、限貸等嚴厲政策作用下，銷售量上漲支持的價格提升，證明一線城市剛需仍然較強。以北京為例，限購持續至今，滿足納稅滿五年等條件的購房人數增多，房價上漲，可以部分理解為剛需與改善性需求的釋放。另一方面，房價上漲也有非理性的原因，即恐慌性購房與房價只漲不跌的預期，也推高了房價走勢。
展望下半年，房價增速會比上半年有所回落，主要原因在於房地產配套政策的相繼推出，包括已經提到的新國五條、不動產登記等一系列政策，有利於增加供給進而改變房價只漲不跌神話，促進房價增長迴歸合理。目前來看，房價下降的可能性也比較小，畢竟在城市化中期，大量移民增加剛性需求。
觀點地產新媒體：新一屆政府多次提出要推進新型城鎮化，對中國的房地產將產生什麼影響？在調控與城鎮化相互交織的進程中，房地產行業的方向和定位是否會發生變化？
沈建光：城鎮化進程伴隨着城市人口的增加，對房屋的需求與舒適度會進一步增加，會相應帶動新一批剛性需求與改善性需求，為房地產企業提高機遇。同時，新城市規劃也對商業房地產有一定的需求。我認為，未來房地產行業的健康發展需要一系列長效機制，房地產行業可以從結構性調整以及城鎮化進程中尋求機會。
觀點地產新媒體：今年內改革與擴大房產稅試點已經明確，您覺得房地產行業將怎樣應對？房產稅是否能真正降房價？對房地產未來的發展又會有什麼影響？
沈建光：由於房地產稅是向房屋持有人徵收的稅收，所以對房地產商並不造成直接影響。但有可能通過購房者持有房屋的成本改變購房預期，因此也會相應的打壓投機投資性需求，或許對房地產商造成一定影響。但這也就恰恰意味着，房地產商應該順應需求，建更多中小戶型的住房，滿足剛需與改善性需求，而這也與調控的初衷一致。
對於房價方面，房地產稅的推出主要意義在於化解地方政府財政困境，而並非僅針對房價做出的調控政策。房價能否下降還需結合很多因素，包括房地產稅的徵收面積是多少，徵收羣體是存量房還是增量房，不動產登記制度能否切實推進，其他投資渠道是否暢通等等。如果配套措施得力，投資投機性需求會被極大壓縮，中國房價只漲不跌的神話終會破滅。
觀點地產新媒體：從廣義上來看，貨幣超發與流動性氾濫被認為是房地產成交與房價上漲的推手，中國金融與貨幣政策是否需要調整？未來會維持怎樣的政策基調？
沈建光：未來貨幣政策空間需要考慮經濟增長情況、通脹情況以及全球量化放鬆的情況。從目前來看，由於實體經濟運行仍令人擔憂，且有可能超出決策層早前預期，而通脹仍然可控，未來貨幣政策可能會考慮降息。原因在於當前部分中小企業融資成本較高，如一年期基準貸款利率為6%，加上2.9%的PPI通縮，實際利率接近9%。
另外，當前存在大企業相對容易獲得貸款，但未進行投資反而將錢通過信託等表外產品高價貸給小企業，造成了資金重複計算，也是當前流動性充裕而投資疲軟的原因之一。而發達國家降息潮之下，也加大了資本流入的壓力。當然，在降息的同時也可以加快利率市場化進程，繼續提高存款利率上浮範圍，進而加快金融改革進程。
觀點地產新媒體：調控房地產的一個關鍵是金融控制，如收緊房企融資和購房貸款等，從現實情況分析，您覺得這些措施能起到多大作用？
沈建光：從購房者來看，我早前做過研究，中國的房價是豪宅不貴，陋室難求，低收入羣體相對支付能力有限，而高端商品房相對於其購買者來講泡沫並不嚴重。而中國居民購房的按揭比例低於發達國家，有三分之一的購房者採取現金支付。因此，限貸主要對一線城市的剛性需求影響較大，對高收入羣體影響有限。
對開發商來講，由於吸取了早前金融危機的經驗，也更注重確保現金流的週轉，避免再次出現2008-2009年的資金困境。同時，當前開發商融資渠道也在增加，信託、海外融資、房地產金融都提供了銀行信貸融資以外的更多途徑，因此，收緊房企信貸對開發商是有所影響，但可能小於從前。
未來政府應該通過增加土地供給和信貸供給來促進房地產供給，同時通過房產稅控制投資需求來調控房地產，而非用控制房產的供給和限購來達到目的。
觀點地產新媒體：房地產與金融的關係日益密切，在這種趨勢下，企業應如何適應並尋求突破點？在您看來，未來房地產金融改革的方向是什麼？
沈建光：中國房地產金融的發展前景也十分廣闊，比如房地產信託投資基金(REITs)、按揭貸款證券化、私募房地產開發基金等。美國這方面發展比較早，也相對成熟，可以有很多金融產品借鑑，當然也要注意相關風險的防範。
觀點地產新媒體：本屆博鰲房地產論壇主題為“改革時代的地產新力量”，在推進改革的過程中，您覺得中國房地產的“新力量”會體現在哪些方面？
沈建光：房地產行業發展與中國經濟增長與結構轉型密切相關，尤其在製造業產能過剩嚴重的情況下，是經濟穩增長的重要支柱。房地產行業發展要結合經濟轉型的三個方面，即外需轉向內需、投資轉向消費、製造業轉向服務業，在城鎮化進程中成為新的增長點，同時促進這三大轉型，成為“改革時代的地產新力量”。