“我們都習慣了應對短期的變化，今後要思考怎樣建立公司的長遠發展模式。”
編者按：伴隨着中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。
進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業利益。那麼，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。
8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點地產新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業大腕、企業領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。
觀點地產網 楊曉敏 在房地產不斷調控下，不少人表示看不懂樓市。作為廣州房地產行業的資深人士，世聯地產首席技術官黎振偉可以說是親身參與了廣州房地產市場的種種發展與變化，也親歷了廣州樓市曾經的瘋狂與低迷。
在接受觀點地產新媒體採訪時，黎振偉表示房地產在政策轉型過程中，房企如何尋找發展方向以及發展思路。
他坦言，在一線城市的確沒辦法，貴的地只能做豪宅，面對市場的競爭，開發商只能提高品質與服務。此外，就是房企如何做好房地產的經營，不僅做好開發商，還須做好服務商與經營者。
黎振偉還認為，房地產可以帶動產業發展，更會影響一個城市的文化、歷史、環境。沒有文化就沒有內涵，沒有歷史就沒有過去，沒有環境就沒有未來。同樣，房地產也是如此的。
中國房地產也應該為中國的過去和未來儘自己應盡的責任和義務，當然，這個首先要靠政府的引導與管理，開發商盡力做好自己的事。
“不光是建房子，還是創造宜居的生活與未來；不光是大城市能夠留住人，中小城市也能夠留住人，中國也能留住人。”黎振偉表示，這可能是房企在改革時代應有的新的思維、新的要求。
以下為觀點地產新媒體專訪世聯地產首席技術官黎振偉先生實錄：
觀點地產新媒體：今年新政對房地產的作用明不明顯？主要表現在哪些方面？
黎振偉：這次新政有一個特點，是新舊交替的模式。但是，在執行過程中體現了新一屆政府的執政思路，遵循老的政策就是行政手段干預，這種做法某種意義上能夠很快見效。
而在執行過程中，我們發現政府沒有那麼堅決，如果還是用這種簡單的行政干預方式，可能今年上半年解決了，下半年又不行。房地產最根本的是要解決經濟的平衡發展，而不是調整價格。現在採取的很多措施是為房地產新政的出臺，比如說銀根調整的問題。
中國房價之所以那麼高，很大程度上是熱錢都流入到房地產中去了，導致實體經濟沒有錢，所以，政府這種做法其實是為下一輪房地產調整，從根本上、從資金上解決問題。
另外，我們也看到政府在推進房產稅，目前沒有很嚴格的執行房地產20%的所得稅。但是，政府會通過加快推進房產稅來解決，我覺得這個可能會更有效，因為房產稅會增加所有存量房的持有成本。
中國房地產政策是一環扣一環的，現在很重要的是要解決地方政府落實的問題。反貪是一部分，官員治理也是一個部分，不斷給人們放出金融、稅收改革的信息，也是希望逐步從根本上解決這個問題。
現在還有一個問題，中國經濟靠什麼東西去發展？是靠泡沫、靠水份發展還是回到比較務實的發展？現在一說拉動經濟就是投資。城鎮化建設拉動經濟，結果就賣地建了一大堆空置的房子，其實沒有真正帶動當地經濟的發展，人也沒有留住。
所以，我覺得中國最根本的問題是要回到怎麼樣發展經濟的問題？是看數字漂亮還是回到真正有質量的經濟增長？對於經濟健康發展新一屆政府應是很有認識和力度的。
觀點地產新媒體：您會如何描述當前的市場表現？對下半年樓市走勢有怎樣的預期？
黎振偉：預期還得看政策，按現在的政策走下去，人們還是會買房，“地王”還是會繼續出。現在只是在試水，政策並沒有真正出來，所以要買房的還是要買房，要買地的人還是要買地，就看下一步政策怎麼出。
企業要發展，老百姓的錢要有地方出去，政府沒有其他出路給開發商、投資者，他們肯定要去投資房地產，如果開發商沒有地意味着連機會都沒有。
從目前來看，一線城市需求還是很旺盛的，儘管很多人買不到房子，但是還有很多有改善性需求的人，所以，一二線城市房地產的需求依然旺盛，只不過在這個旺盛市場裏面要不斷地把投資性購房者擠出去，其實現在投資已經擠得差不多了。
關鍵是這些需求要怎麼引導，而不是硬要壓下去。因為它對經濟有帶動，對消費有帶動作用。
觀點地產新媒體：有一些數據顯示廣州的房價都是上漲，您認為這是正常的上漲嗎？
黎振偉：房價上漲是正常的，政府限的只是超過某個限度的價格，但是整個市場都在往上升，那些原來賣2萬元的，現在賣2.3萬、2.5萬元，只要沒有超過最高價，政府就不能限。所以，整體的樓價在上升也沒有辦法。
其實，說白了一個問題是需求很旺盛，不光是豪宅旺盛，連那些不是豪宅的也旺盛。而且現在限購，很多人沒有名額，但是現在很多人找到了名額。比如說我媽媽沒買過房，兒子沒買過房，你能夠說他是投機或者投資嗎？也許買了以後可能過了十年就要交遺產稅了，但是大家還是要買，就說明“熱錢”導致需求旺盛，這一點政府確實需要好好研究一下。
如果不研究解決這些需求，單靠“限價”很難搞。
觀點地產新媒體：剛才講的那種需求並不是真正的需求，只是投資性的需求？
黎振偉：投資肯定有一部分。就連賣魚的老闆賺了錢，也想投個資，老了以後不能靠賣魚，沒有收入了以後怎麼辦？所以這種需求也很正常。而且現在股票市場這麼差，賺了錢放哪裏去呢？錢貶值了怎麼辦？
其實，回過頭這個問題和整個社會的穩定與保障體系還是有關係。我覺得投資不一定是暴利，有的人投資真的是為了自己老了以後有所依託，增加人民的資產收入也是國家提倡並允許的，這個不應一概地打壓。
觀點地產新媒體：大家想要投資，都只會想到房地產。
黎振偉：很簡單，這麼多年下來是最可靠的房地產，升值最穩定。現在回頭看，十年前不買房的人都在後悔，這是沒有辦法的，因為近十年國家對房地產的政策也導致了大家只能投資房地產。
國家這十年來總是把房地產變成解決經濟難題的一個重要手段，儘管不是唯一手段。每次經濟下滑，都是通過政策與銀行促進房地產，經濟過熱就打壓房地產。這說明政策對房地產沒有一個正確的態度，需要的時候就捧，經濟一好就打。這種看似打，實際上還是寶的做法，無形中使房地產的房價越來越高。國家要對房地產和整個經濟有一個更加好的管理方式，否則沒有其他經濟的推動，很難使經濟發展，房地產過度發展，泡沫必然會破滅。
觀點地產新媒體：中國經濟也發展得很快，也出臺很多政策，您覺得這對未來房價會有什麼影響，或者對剛需和投資性需求有什麼影響？
黎振偉：我剛需肯定是存在的，從農村到城市的人口會越來越多，而中國的城鄉差別太大了。城市人口增長那麼快，土地就只有這麼多，怎麼滿足？本來有一個辦法，政府通過學習香港、新加坡建大量的保障房、廉租房，但是問題又出來了，很多城市房子分配得不合理，都成了很多幹部的福利房。
第二個問題，就算給了老百姓住，大家一看這個地方配套不完善，離市區遠，還不如城中村，雖然城中村環境、治安很差，但是起碼生活便利，上班近。
舉一個例子，廣州的金沙洲地區，我在1992年就提出新區發展，政府與開發商都建了很多的樓盤，那裏建的保障房也不錯，但是那裏很多配套都沒完善起來，交通不便，文化、教育、購物都跟不上。而且管理也不規範，市長上任要連去三次督促落實。就是說我們現在房地產一方面需求很大，一方面政府解決的方法、渠道，特別是配套發展不夠，所以很多人只能買商品房或往城區中心擠。
其實，房價不應該這麼高的，但是整個發展方式有問題，比如說解決了安居房，解決了那些低收入人羣的生活住房；建設更多的便捷完善的衛星城鎮，讓人們有更多的選擇。然後高收入的人就買貴的樓，政府可以徵收高的稅收，通過稅收的轉移可以平衡社會收入，也增加財政的收入，減少土地財政的壓力，這是很有效的辦法，就看你願不願意做，有沒有人去做，能不能做好。
如果把這個解決好了，房價問題就不是問題。房價高了也可為政府帶來更多的稅收，合理的劫富濟貧，這個有什麼不好？像香港增加15%的印花稅，大家都可以去買，沒錢就不會去買了；有錢人、投資者覺得不合算也會減少購買，房價也會下降。當然，政治問題是難以用市場、經濟方法解決的，需要改革的推動。
觀點地產新媒體：城鎮化的概念提出也應該會是其中一種的解決方案吧，您覺得呢？
黎振偉：城鎮化確實很不錯，我們也在研究城鎮化，但是過去的城鎮化走樣了，是短期不可持續的。過去的城鎮化是土地城鎮化，到處賣地、建房子，或者是引進落後污染的產業，破壞了環境求發展。其實城鎮化最終的目的是什麼呢？是把城鎮的人留在城鎮裏面，讓大城市的人願意到城鎮去生活、工作，不要讓大城市變得這麼擁擠。回過頭，你們願意回到你們的家鄉、城鎮去工作嗎？相信答案都是否定的，
發展就是有就業，環境好，生活成本適宜，這是現代城市非常重要的所在，光建了房子沒就業怎麼行？或者就業收入很低、城市生活落後怎麼行？所以，城鎮化不光是建房子，還需要解決就業，生活水平不要太低，不要使得城鎮和大城市相差那麼遠。
所以，今天說城鎮化是人的城鎮化，讓人覺得這裏面更公平。其實這也是中國目前城鎮化很大的問題，包括醫療、教育、社會的公平，還有系統管理公平公正的問題，這些都體現了城鎮化的重要意義。
這個解決了，我們的社會就真的有很多的機會給我們。因為中國80%的人口在三四線城市與鎮鄉，現在我們很多項目都在三四線城市做，他們有更大的剛性需求和改善需求，但是他們和大城市的生活配套差距很大。
比如說商業配套，很多娛樂的東西，這些都是大城市輸送過去，很多經營的東西，文化的東西，這些東西是三四線城市未來發展的機會，也是我們專業機構的機會。
觀點地產新媒體：這幾年許多二三線城市都在發展商業地產，也有很多人認為這些城市的商業過剩或供過於求了？
黎振偉：商業很重要，商業綜合體對生活來說是一個比較體現現代生活的一個最集中的體現，而且比較高效。像廣州早期的都是百貨公司，後來廣州第一個綜合體天河城。因為那裏交通運輸都非常方便，這也是現代城市生活的標誌，這種東西完全可以移到城鎮化中去的。
但是，商業綜合體現在有一個問題，就是太多了。很多政府及開發商不是先把商業綜合體變成一個真正為當地人民提升生活水平的載體，而想的是作為城市形象或是趕緊賺更多的錢，甚至有些人把它作為單純房地產開發的形式，這就導致了二三線城市供應過剩，加上那些城市本身的消費力也沒那麼高。
觀點地產新媒體：前段時間在鬧錢荒，有一些人會擔心經濟的下行會影響樓市，您是怎麼認為的？
黎振偉：“錢荒”的事情，不是國家要逼死開發商和銀行，而是讓他們覺得，不能再像過去那樣做了。這裏面有一個信號，今後房地產不可能像以前一樣依靠銀行了，銀行都說收縮，結果貸款還是這麼多，說明銀行還是有很多渠道把錢流入房地產中去。
這個信號說明現在做房地產還真的需要拓展很多融資渠道，所以萬達都到香港上市了，也找錢去了。因為中國房地產畢竟有很大的回報，當國內資金不會這麼容易拿到，就需要尋找更多的不同途徑。
但是有一點，房貸對開發商影響是一方面，其實還有的影響是按揭。現在銀行按揭的供給還是很主要的，一旦把按揭供給卡住了，剛需購買者同時也被打壓。通常改善性需求一般都是一次性付款，反而剛需是按揭。
所以，短期之內我覺得不是靠一個信號就把這個市場壓下去，肯定需要綜合的措施。我覺得市場慣性還是有的，相信今後國家也不會像以前一樣，今天下個文，明天銷售樓價就大起大落，政府也不希望經濟變成這樣。
我覺得國家可以不斷的通過發佈信號，通過一些組合的政策來逐步調整市場，不要讓市場大起大落。今天一下子房價好像降下去了，但是過兩天又衝上去了，這沒有意義，還是要從根本上解決。
現在開發商應該考慮的問題是，我們都習慣了應對短期的變化，今後要思考怎樣建立公司的長遠發展模式。
觀點地產新媒體：儘管這樣，還是會看到購房者的慾望很強，比如像廣州近期又出現了不少日光盤。
黎振偉：現在價格稍微低一點，一出來就會賣完，而且很多都是一次性付款，大家不缺錢。人們不缺錢也說明一個問題，中國民間確實很有活力，這十幾年積累的財富還是很大的。現在怎麼樣幫財富找到出路，這是個問題。
我們現在看到房地產規模一年就是五六萬億，但是我們中國的貨幣存量是100萬億，這個財富的增長大大超過房地產。不是全國的房地產一出來就這麼搶手，很多城市房子是賣不掉的。比如煙臺，2012年住宅銷售240萬平方米，銷售金額144億元；住宅上市量350萬平米，住宅新開工843萬平米，但是當年的住宅庫存量有818萬平米，這些都算在我們五六萬億規模裏面。
這麼不平衡的供應，我們看到的只是很小的一部分，你們會覺得很驚訝。而且，現在全國各地都可以到這裏來買房，只要解決了收入證明，就可以買。
比如說中國最貴樓盤，北京排首位，其次是上海，廣州排第三，深圳反而排在第四。北京房價為什麼最高呢？很簡單，全中國人都到北京買房，能不高嗎？北京限房價，怎麼限？
按照這種勢頭，中國的財富聚集在一個城市幾個樓盤裏，這種情況一點不假。今年廣州珠江新城能夠拿出來賣的房子很少，問題是珠江新城確實是廣州環境最好的，郊區你去會嗎？南站你會去嗎？
如果不從這個角度去看問題，會覺得很多問題不可思議。但是廣州現在近1400萬常住人口，想清楚了以後就會覺得非常正常。
觀點地產新媒體：您怎麼看廣州出現那麼多地王的現象？
黎振偉：一線城市沒有辦法，有市場與需求，開發商只能高買高賣。政府要做好保障房，解決低收入人的住房，但是現在政府沒有做好，責任不在開發商，是政府的問題。
開發商能夠做的就是政府拿出土地，在有限的土地裏面開發，必然會導致高地價，高地價必然導致高房價。現在僧多粥少，這麼少的地拿出來，現在不光是廣州開發商，連深圳的開發商都過來搶地。
三四線城市要怎麼做呢？可能這是政府與企業要想的問題，怎麼樣避免高地價的出現？只有做好人的城鎮化才能夠解決這個問題。
所以，在三四城市我們要考慮怎麼改善城市的就業與居住環境來做房地產，或者是帶去一些產業，推動產業的發展。比如說旅遊業，商業消費，休閒健康養老，現代農業，深加工業。但是不能簡單做房地產，一定是以帶動當地的經濟發展做房地產，這樣又給開發商帶來一個新的考驗。同時，更加考驗地方政府，除了反腐倡廉，還需要提高城市發展與管理的水平，提高領導幹部的認識與素質。
這又回到了一個老問題，房地產在政策轉型過程中如何尋找我們的發展方向，以及發展思路。一線城市沒辦法，貴地只能做豪宅，只能提高品質與服務。此外，就是如何做好房地產的經營，不僅做開發商，還須做好服務商與經營者。
觀點地產新媒體：2013博鰲房地產論壇主題為“改革時代的地產新力量”，您認為這個“新力量”是什麼？
黎振偉：比如開發商在大城市應該做好創新的服務與經營，到三四線城市，開發商怎麼把企業變得更加多元化，不只是懂得建房賣房，還可以走出去與國際接軌。這兩者都可以向美國、新加坡學習，也可以向香港、澳門學習，我覺得他們都有很好的例子，都是在成熟市場經濟下的典範。
中國是社會主義的市場經濟，最終還是回到真正的市場規律中，其中並沒有資本主義與社會主義之分，只不過我們暫時沒有做到那種程度，只是在不正常的環境下快速發展經濟而已。
房地產可以帶動產業發展，更會影響一個城市的文化、歷史、環境。一個國家、一個城市如果沒有了環境，沒有了文化，沒有歷史是很悲哀的。沒有文化就沒有內涵，沒有歷史就沒有過去，沒有環境就沒有未來。同樣，房地產也是如此的。
所以，我覺得中國房地產也應該為中國的過去和未來儘自己應盡的責任和義務，當然，這個首先要靠政府的引導與管理，開發商盡力做好自己的事。
這些可能也是一種新力量、新思維：不光是建房子，還是創造宜居的生活與未來；不光是大城市能夠留住人，中小城市也能夠留住人，中國也能留住人。