就目前的樓市，不論怎樣，能夠有效的提高週轉率，從開發商尤其是大盤項目的發展來講，高週轉率開發模式是值得學習和借鑑的。
觀點地產網 房產商通過開發賺錢本是天經地義的事，可是如何實現盈利，卻蝦蟹各道。房產商通常的運作模式不外乎兩種：一種注重品質，長線投資。一般小盤開發也要3年左右，如果時間太長的話就會導致資金成本的提高，也就意味着企業利益的降低；還有一種就是高週轉率的企業，他的開發週期相對較短，或者說銷售週期更為壓縮，資金的年度使用率會很高，充分利用了資金槓桿。
(一)充分利用資金槓桿
我們知道自有資金在房地產開發過程中佔據重要權重，現在開發商在搞投資時其自有資金一般在總投資的30%左右，尤其是中小企業自有資金佔比都非常小，通常情況下都是通過資金和財務槓桿來達到項目的週轉。我們知道有些快速週轉的企業，過去如順馳這樣的企業，拿地後開發進度很快，往往能夠在6個月內就進入銷售，這就使他的資金利用率大大提升。
我們知道其拿地成本已經很高，如果錢投下去，一年後還不開工，那其資金成本就會很大。對於順馳，儘管最後由於國家政策導致了企業的資金鍊斷裂，難以為繼，但這樣的開發模式和思路卻是值得開發商思考的。
(二)微利時代，“快”是王道
當前樓市，宅品本身已進入微利時代，盈利相當於設定上限，如果不能在單位時間內提高資金運作的週轉率，顯然利潤就會降低。所以，無論從理論還是實踐來講，項目的高週轉率有利於提高房地產項目的盈利空間。
但如何把這些要素通過整合達到時間上的集約快速，難度是很大的。眾所周知，有些開發商，地今天拿到，明天廣告見報，一個月後動工，6個月後開盤。可想而知其準備充分。而與此相對照的就是有些開發商若干年前拿的地，現在才剛剛開工，那麼這些開發商難道就不擔心項目的盈虧嗎？
當然也很有趣，我們每每看到N年以前的土地和現在的土地在價格上是有很大差距的。所以就有些房企認為這樣的拖延是有必要的。這裏面成功的案例也有，比如上海某塊地，囤了幾年之後轉手即賺30個億。竊認為，這種賺錢雖是生意，但不是開發行為，更談不上是開發模式。我們要談的是開發模式。相對於這種以“拖”為主的企業，我們關注到一個現象，在杭州但凡拖得較長的項目，其產品品質還是不錯的，所以便有人將該產品類型做了一個註解：似乎是越是拖的越是慢工出細活。
(三)品質速度如文理兼修
而高週轉的項目，通常又很難將品質和速度統一好，似乎一快就濫，成了很多項目的註腳。不少產品交付後，後續問題也飽受業主詬病。
杭州外來的房企如龍湖、碧桂園這些在高週轉的情況下，也能夠保證產品的品質。這也是我們浙商值得學習的。因為我們還沒有一個相對普遍的高週轉的模式。相比之下，這些外來大鱷，就好比一個人文理兼修，既文科好，理科也很好，這是很難的。
如果說高週轉是建立在一個理性邏輯上，那品質似乎更偏重於文化的視野，如景觀做的很美，建築立面做的很新穎，設計細節很人性化等，儘管這些我們看似做得不錯，但一涉及高週轉率這樣的內容可能就不是很理想了。所以你要一個人文理兼得確實不容易的，如何做到文理兼修，就要看對市場的把握。
(四)做好充足準備才不走尋常路
我們根據開發的有關規定，一塊土地拿到手，按照現在前期的報批時間等等達到開工建設的要求2-4倍速率還是有一定困難的。也就是說，一些房產商要實現這樣一個高週轉率他會採取一些超常規、非尋常的做法。至少會拿地前做好兩個預案，確保其自身有一個快速反應的準備。
這裏面有一筆賬。如此之快的速度見報、開工，說明開發商的觀念已經超前。我們很多企業是在拿到土地之後再去做方案，招標等等。而這些開發商在土地拍賣之前就已經全部完成。因為房產開發很大一塊就是房屋建設週期，這個過程是很難改變的，比如說你要做一棟20層的高層，從打樁、開挖到結頂，裝修完畢，3年以上的時間肯定是需要的，但他卻能在兩年甚至1年半的時間裏完成，這會不會超出科學施工的範疇？所以要搶時間。這個時間是需要調整的。而在這個被壓縮的時間裏可以節省很大一筆成本。當然，要合理。很多的違規，開發商自己是會算一筆賬的，在罰幾十萬跟成百上千元的利息之間，孰重孰輕，他們自有權衡。
就目前的樓市，不論怎樣，能夠有效的提高週轉率，從開發商尤其是大盤項目的發展來講，高週轉率開發模式是值得學習和借鑑的。
蘭洪海 觀點地產新媒體專欄作者