簡言之，我國房地產調控不能老打“臨時牌”，要做的是儘快搭建長效的制度性框架。

　　觀點地產網 近期，隨着“新國五條”及其相關細則的出臺，新一輪樓市調控加碼的“靴子”又咣噹一聲落地了。站在“風口浪尖”的房地產調控再次引發了大家的熱議。

　　大家熱議的焦點主要有兩個：一是以往的調控一次次淪為“空調”，這次的調控就能有好的表現嗎？二是嚴徵二手房交易個人所得稅到底會抑制房價呢，還是會助漲房價呢？

　　之所以大家這麼關心這兩個問題的答案，是源於一直以來我們就有這樣的習慣性思維，即：房價跳漲一露頭，就應該用“靴子”砸它一下，而房價平穩時，則可以隨它去。就好比，房價暴漲是“火”，而調控政策就是“消防隊員”，着火了，就匆匆把消防隊員招呼來，火滅了，任務就完成了，下次再起火，就再招來。這個比喻折射了我們十年來房地產調控的基本思路，那就是：我們的房地產調控政策總是太着眼於眼前，而忽視了立足於長遠。

　　從2002年至今，我國房地產調控歷史正好已過十年。房價上漲，調控措施出臺，再上漲，再調控……，慣性的思維和邏輯的循環好像永無止境，而房地產調控實際效果卻一直差強人意，其背後的重要原因就是我們的調控政策總是習慣於充當臨時的救火隊員。

　　從根本上說，房地產調控的着眼點是引導民眾的合理住房需求，並在此基礎上保民生，然後才是促進經濟的健康穩定增長。而在現實中，中國房地產調控的主導目標往往被異化為保增長，因為我們到目前為止始終沒有告別經濟增長型政府的特點，經濟增長目標其實經常被內定於房地產調控目標之上。

　　雖然從2005年3月開始，政府就提出要“高度重視穩定住房價格”，並“將穩定房價提高到政治高度”，但是十年的調控歷史已經顯示了一個清晰的調控脈絡，那就是：CPI走高，經濟過熱，調控政策就加碼，而一旦經濟下滑，“保增長”就跑到了“穩房價”的前面，調控措施就成了擺設。最典型的就是2008年，上半年還在調控房價過快上漲，下半年就變成了“救房市”以“救經濟”。2011年和2012年初各地在放鬆調控上私下搞小動作，其背景也與經濟下滑有關，其目的亦是保增長。說到底，政府其實一直把房地產調控當做短期的相機抉擇的經濟調控手段，而不是一項長期的制度性經濟和社會政策。

　　樓下太吵，就扔只“靴子”並叫喊一聲“別吵啦！”，過段時間再吵，再扔只“靴子”。而一旦大家長時間真的安靜下來，你還老不習慣，甚至悄悄跑到樓下去把“靴子”再撿回來。如此反覆，時間一長，大家就習慣了，即使再扔“靴子”，大家也不再害怕。如此一來，房地產調控的效果自然就大打折扣。

　　簡言之，我國房地產調控不能老打“臨時牌”，要做的是儘快搭建長效的制度性框架。這個框架應包含六個方面：一是重新梳理中央和地方的事權與財權關係，建立完備的地方稅體系，讓地方財政收入更多地依賴於存量房產而不是增量房產；二是給地方財政預算施加民主監督的硬約束，抑制地方財政支出的無限制膨脹，支出不減，打土地主意的衝動難抑；三是改善收入分配結構，減少貧富差距，房地產市場演化為富人財富的“儲錢罐”，任何一個國家也承受不起；四是儘快建立完善的房產稅差別化徵收體系，保障合理性住房需求的同時，給投資性和投機性購房者施加“懲罰性”成本，目前上海和重慶試點的“象徵性”房產稅政策肯定不行；五是構建商品房、限價房、廉租房、公租房等多層次的住房體系，該市場化的要市場化，不該市場化的千萬不能市場化；六是重建土地制度，打破政府一手壟斷土地的市場格局。而在這個制度性框架中，房產稅是最重要且不可缺失的一環，剛剛發佈的國務院機構改革方案中提到的“建立全國統一的不動產登記制度”更是重要的基礎性工程。

　　當然，這一市場機制的建立絕非朝夕之功，而是要有“打持久戰”的打算。在長效機制完全建立之前，為給制定政策騰挪時間和空間，增加土地供應、限購、限貸等臨時性調控措施也必不可少。

　　關鍵的是，十年九調控，我們在建立上述的長效機制上有什麼作為呢？確實做的很少，即使有，也是步伐太小。該做的要做，不能老是猶豫不決，瞻前顧後，雷聲大雨點小，沒有第一步，哪來最後的完美。邊走邊改，自然就會水到渠成。

　　其實，跳出房地產調控的視野，放眼於中國當下的第三次改革，道理何嘗不也是如此呢！

　　（此文作者為北京科技大學經濟管理學院教授趙曉）