2012年下半年以來，主要城市房地產成交長期保持高位，房價持續攀升，房企融資、拿地熱情高漲。
2012年3月以來，樓市持續回暖，主要城市住宅成交量保持高位，價格觸底回升，部分一二線城市的房價刷新了歷史記錄。在此背景下，換屆前夕中央政府出臺了新一輪的房地產調控政策，簡稱“新國五條”，除了重申堅持原有調控措施不放鬆外，在需求端對原有政策進行了進一步升級。其中二手房買賣徵收20%所得稅這一條尤為引人關注，也引發了政策實施前各地二手房集中過戶現象。
政策點評：新政如期而至需求再遭嚴控
2月20日國務院出臺了新一輪房地產調控政策，簡稱“新國五條”，3月1日“新國五條”細則出臺，從多個方面對房地產市場做出了新的要求。細則主要是對之前政策的重申，但其中有三條是對原有政策的進一步升級，分別是：
對已實施限購城市，限購區域範圍擴大、執行力度從緊；
二手房嚴格按轉讓所得計徵20%的所得稅；
對房價上漲過快城市，進一步提高二套房的首付比例和貸款利率。
劉淵表示，這三條政策均是從需求方面對市場進行調控--限購範圍擴大將減少有條件購房者的數量；二手房轉讓徵收20%所得稅將抑制投資投機需求，提高交易成本，同時降低整體市場流動性；而提高二套房貸首付和利率則將進一步提升改善型需求購房門檻。因此短期內必將減少市場需求，從而對樓市進行降溫。
由於不同類型市場間存在差異，新政對各細分市場的影響也有所不同：
由於20%所得稅力度空前，新政對二手房市場的影響大於新房市場。但整體來看，新房市場也會受到波及。在二手房市場比較成熟的城市，賣舊換新的改善型需求已成為市場主力，隨着二手房出售難度的增加，新房需求也將受限；另一方面，雖然二手交易成本上升，將導致部分需求轉向新房市場，但由於目前二手房主要集中在中心區，而新房供應集中在郊區，兩者之間的替代性有限。
新政對一二線城市的影響大於三四線城市，房企拿地佈局策略或將重新調整。目前已實施限購的40多個城市主要為一二線城市，其中僅1/3左右城市是全市限購，其餘城市將受限購範圍擴大影響；另外，二手房市場降溫也主要影響一二線城市，三四線城市二手房市場仍在起步階段，規模有限。
對全國新房市場而言，由於一二線城市佔全國成交量比重僅為30%左右，廣大三四線發展中城市受新政直接影響很小，因此，預計全國新房市場2013年銷售量仍可保持小幅增長。
進入春節後的2月，各地新房市場依舊延續1月淡季不淡的成交局面。對比2009年至2012年春節期間表現，今年成交最為活躍。全月中原集團研究中心監測的30個主要城市新房成交共計1169萬平方米，雖環比下跌39.1%，但比2012年春節所在的1月份高出1倍有餘。在樓市熱度不減的背景下，2月底3月初，“新國五條”正式出臺。
受供應回落和節日影響，2月30個監測城市中除三線城市安慶、揚州外，成交面積均出現了下跌，跌幅集中在4-6成。此前一直保持整體平穩上升的一線城市此番領跑跌幅榜，環比下降48%，二線三線城市則分別回落37%和33%。
此外，中原集團研究中心監測的12個重點城市2月新建住宅供應量較上月驟減了5成，城市供不應求局面加劇，供求比僅為0.56。12個城市中除廣州外，均處於供不應求的狀態，供求比集中在0.6以下。12個城市的總供求比已經連續5個月處於平衡點以下，近6個月的平均供求比為0.86，導致庫存的進一步減少。
受供應趨緊和新盤位置影響，2月整體呈現一線城市起伏較大，而二線城市價格趨穩的態勢。其中北京新房郊區化及廣州低價剛需盤為主的成交結構使兩地均價降幅明顯。而上海、深圳則出現價格上漲。2月，上海中高端產品成交表現良好，同時中心城區比重拉昇，均價較1月上漲6.8%。同樣深圳中高價位樓盤2月份成交顯活躍。二線城市均價則在5%的範圍內浮動。
標杆房企：融資規模縮水企業謀求轉型
經歷了上月的融資高潮後，2月內地房企赴港融資大幅縮水。據中原集團研究中心監測，知名房企赴港融資僅有4筆，融資規模13.8億美元，環比1月大幅縮水84%。劉淵告訴記者，這主要是因為1月內地房企赴港融資激增，資本市場對於此類債券興趣有所減弱。
另外，旭輝集團原擬於2月22日發行五年期3億美元債券，初步市場指導息率為11%至11.5%。但是由於債券市場表現疲弱，這一計劃最終未或落實。
2月房地產信託融資也跌至冰點，據中原集團研究中心監測，國內房地產信託本月僅發行8筆，跌至2010年以來的最低點，融資規模33億，環比上月銳減近5成。平均利率小幅微跌至9.93%。信託融資規模的持續下挫主要是由於樓市回暖，銀行放鬆對房地產企業的貸款限制，同時大多數房企銷售良好，資金回籠充裕。此外，房地產行業整體利潤率下降，限制了成本高昂的信託。
儘管2012年房企銷售業績大多不錯，但在調控政策長期的威壓之下，行業利潤率已出現下滑。行業龍頭萬科2012年年報顯示，公司結算毛利率進一步下降，較2011年下降3個百分點至27.4%。同時，隨着市場的逐步發展，要求發展商掌握更加綜合的開發能力。在此背景下，房企紛紛謀求轉型。
2月28日，龍湖地產在重慶舉行發佈會，推出針對其銷售型商業物業持有者的“金蘋果”計劃。龍湖計劃今年投入1億元資金，通過這個平臺，整合旗下房地產開發、商業物業運營以及物業服務板塊，提高龍湖商業地產方面的競爭力。
1月9日萬科商業地產管理中心在北京正式成立，顯示出萬科對“非住宅”業務的重視。萬科2010年宣佈進軍商業，目前其商業地產已形成三大產品線：主打購物中心的“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”及社區商業“萬科紅”。
除了龍湖、萬科等房企向商業地產領域拓展之外，鴻坤地產、北科建集團等房地產開發企業也在原有住宅開發的基礎上，將工業園區的開發、建設和運營，作為新的業務發展方向。
土地市場：淡季表現不俗北京成交活躍
2月雖有春節假期影響，但土地市場供應基本維持穩定，成交小幅上升，整體表現不俗。中原集團研究中心監測的13個重點城市數據顯示，2月居住用地供應面積環比微降約1%，較2012年月度均值小幅下降約9%，為2008年以來春節所在月份供應面積第二高，僅低於2010年春節所在月份。
成交方面，2月居住用地成交面積環比上升約17%，較2012年月度成交均值上升約22%，與2008年以來春節所在月份成交面積最高值基本持平。同時12個城市(不含重慶)居住用地流標率受長春影響(到期22幅土地，僅成交14幅)再度走高，2月居住用地流標率約為17%，與2012年均值持平。
值得關注的是，2月北京土地市場冰火兩重天，居住用地供應為零，成交則極其活躍。共計有18宗居住用地成交，其中7宗溢價率超過48%，成交面積約為172公頃，環比上升約118%，為歷史月度成交面積第三高；供應方面，由於1月份的集中放量，2月北京土地市場出現零供應。受2月零供應影響，預計3月份，北京居住用地成交將降至冰點。
後市預測：需求逐步回落調整在所難免
劉淵坦言，2012年下半年以來，主要城市房地產成交長期保持高位，房價持續攀升，房企融資、拿地熱情高漲。“新國五條”提出的限購範圍擴大、執行從緊；二手房轉讓徵收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內抑制房地產市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價上升的趨勢也將得到抑制。房企開發和拿地的熱情也將減弱，部分標杆房企或將率先採用以價換量的措施以提升市場分額，但短期內不會有大幅的價格下調。
當然，本次調控出臺的背景與之前一輪調控出臺的背景大相逕庭，主要表現在以下兩個方面。首先，從全國來看房價並未出現明顯上升，其中一二線城市經歷了之前一輪的調整後房價觸底反彈，但目前的房價與兩年前的高位相比，漲幅有限或持平。而三四線城市由於供大於求的原因，最近一年房價基本保持平穩；其次，在房價上升較快的一二線城市中，主要以首套自住需求和改善型需求為主，投資投機的比例十分低。“新國五條”從抑制需求着手，提升了貸款首付和利率，增加了二手房的買賣成本，這無形中增加了購房者的買房成本，雖然起到了抑制樓市過熱的作用，但是從長遠來看，只有通過增加市場的有效供應、分流疏導投資需求，才能改變目前市場供不應求的格局。