1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環比大增32.12%，創43個月新高；成交均價19694元/平方米，環比上升8.37%，結束連續4個月的下跌趨勢，再次逼近20000元/平方米整數大關。
一.月度市場概述
針對年底至今全國各地房地產市場火熱的行情，中央並未在調控基礎上出臺更加嚴厲的打擊措施，房產稅遲遲未鋪開。與平靜的政策面形成鮮明對比的是來自開發商的躁動，土地市場火熱的成交，銷售目標的大幅提高，以及銀行寬鬆的信貸，種種因素造成了年後房價上漲的強烈預期。剛需及改善客戶均紛紛搶跑入市，開發商也是分秒必爭，雖然臨近年關，但1月上半月市場供應並未明顯放緩，在此影響下，深圳樓市蛇年開局再創輝煌。1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環比大增32.12%，創43個月新高；成交均價19694元/平方米，環比上升8.37%，結束連續4個月的下跌趨勢，再次逼近20000元/平方米整數大關。
二.供應量分析——逐漸放緩
2.1批售量分析
1月份全市獲得批售的項目共7個，全部集中在上半月內獲得，總批售面積為44.46萬平方米，環比大幅下滑32.46%，但與去年同期相比，仍上漲將近150%。自去年11月市場迎來批售最高峯至今，批售量已連續三個月出現大幅下滑，主要原因是隨着春節的臨近，開發商推盤步伐逐步放緩，紛紛把推售計劃推至春節之後。
2.2推售量分析
繼12月全市迎來推盤小高峯之後，本月全市推售量大幅下滑。上半月推盤量仍然維持較高水平，進入下半月逐步放緩，20日之後更無新項目或加推項目入市。整個1月份全市共11個項目舉行了開盤或加推活動，住宅總推售面積為33.58萬平方米，環比大幅下滑40.32%，但仍是去年同期推售量的將近4.5倍。其中新開盤項目共6個，加推項目共4個，嘉葆潤金座二期住宅單位作為現樓發售。
2.3各區批售、推售情況
從區域批售情況來看，本月龍崗、寶安、福田和鹽田區均有新項目取得預售資格。其中來自龍崗的項目包括信義嘉御山、信義御城豪園、丹梓龍庭，總批售面積為29.13萬平方米，佔全市總批售面積的65.5%；來自寶安的項目包括光明大第和深房傳麒山，總批售面積10.39萬平方米，佔比為23.37%；來自福田的項目是萬澤雲頂香蜜湖，目前尚未入市；來自鹽田的項目是泊郡雅苑，已悄悄入市銷售。從推售情況看，本月新入市項目集中在龍崗區，上月活躍的龍華區本月無新開盤或加推項目。其中來自龍崗的信義嘉御山、信義御城豪園、和成世紀、佳兆業城市廣場、卓鴻高爾夫雅苑5個項目推售面積為19.38萬平方米，佔全市總推售面積的57.7%；來自寶安的光明大第、勤誠達22世紀、中糧錦雲3個項目推售面積為5.8萬平方米，佔全市總推售面積的17.3%，；來自南山區的棲遊記和嘉葆潤金座總推售面積為5.89萬平方米；來自鹽田的泊郡雅苑項目推售面積為0.83萬平方米。
2.4全市推售戶型特點
1月全市新推住宅共5937套(拼後套數)，環比下降38%。本月推售戶型較為集中，70-90平的2-3房以及90平以下複式三種戶型佔總推售套數的77.1%，佔比與上月相比大幅上漲25%。從具體的戶型結構上看，70平以上兩房佔比高達34.34%，主要來自信義嘉御山、和成世紀和棲遊記三個項目，但嘉御山與和成世紀的2房基本都是N+1或者N+2的靈活設計；90㎡以下3房共1031套，佔全市總推售戶數的28.01%，主要來自棲遊記、信義御城和光明大第三項目；90平以下複式戶型佔比為14.75%，環比提升12.6個百分點，主要來自信義嘉御山和光明大第兩個項目。
三.成交分析
3.1成交量分析——遍地開花，創43個月新高
雖然春節臨近，但本月上半月開發商推盤節奏尚未明顯放緩，購房者亦擔心年後房價上漲而積極入市，再加上銀行寬鬆信貸的支持，2013樓市開年迎來火爆行情。無論是價格較高的南山、福田區還是價格較低的龍崗區，本月成交量均大幅上漲，剛需、改善置業齊發力。龍崗信義兩城更是連造傳奇，開放樣板房第二天隨即舉行開盤活動，均取得開盤銷售9成以上驕人業績，為原本火熱的樓市再添一把火。加上去年12月底上市樓盤本月陸續備案，1月全市一手商品住宅總成交面積56.85萬平方米，環比大增32.12%，同比增長將近370%，總成交套數6305套，環比增長36%。
龍崗區本月一手商品住宅成交3567套，環比大增40%，佔全市總成交量的57%，佔比與上月基本持平；成交面積為32.27萬平方米，環比大增36%。本月入市的信義嘉御山、信義御城及和成世紀三盤由於其優越的地理位置和靈活的戶型設計，深受市場歡迎，開盤銷售率均在9成以上，且備案速度較快，共錄得成交1310套。遠洋新幹線、佳兆業城市廣場等項目也持續熱銷，共錄得829套成交。龍華新區本月一手商品住宅成交1234套，環比上漲42%，佔全市總成交的20%；成交面積11.44萬平方米，環比上漲41%。該區本月無新入市樓盤，主要成交樓盤為上月入市的金亨利首府、中航天逸、匯龍灣花園，共錄得成交778套，佔該區總成交的63%。寶安區本月一手商品住宅成交941套，環比上漲9.3%，結束連續兩個月下滑趨勢，佔全市總成交的15%；成交面積為8.22萬平方米，環比上漲5%。成交前三名分別為西城雅筑、宏發君域、深房傳麒山，均為前期入市項目。南山區本月成交一手住宅成交301套，環比上漲42%；成交面積為2.66萬平方米，環比上漲37%。成交主力為月初入市的棲遊家園項目，共錄得成交146套，其次為陽光裏雅居項目，錄得68套成交。福田區一手商品住宅成交127套，環比上漲59%；成交面積為1.14萬平方米，環比上漲58%。成交主力連續三個月均為蘭江山第花園一期、嘉洲富苑，其中蘭江山第花園本月成交大幅放量，成交套數激增60套。羅湖區本月一手商品住宅成交70套，環比上漲37%；成交面積0.58萬平方米，環比上漲26%。僅合正榮悅和港豐大廈兩項目成交，其中港豐大廈本月成交較上月大幅放量。
鹽田區本月一手商品住宅成交65套，環比飆漲282%，成交面積0.52萬平方米，環比大漲189%。中英街壹號項目繼續銷售，泊郡雅苑項目於19日進行VIP客戶內部解籌，尚未公開入市銷售，本月已錄得49套成交。
3.2成交價格分析——雙“龍”起飛，止跌回升
據深圳市規劃和國土資源委員會公佈數據，本月深圳市一手商品住宅成交均價為19694元/平方米，環比上升8.37%，結束連續4個月的下跌趨勢。在信義嘉御山、龍崗大道一號等價格較高且成交量較大的樓盤拉動下，龍崗區本月成交均價環比大漲15.95%。龍華新區由於金亨利、匯龍灣花園等高價樓盤相繼入市，本月成交均價環比繼續上漲，漲幅為7.75%，均價達到22358元/平方米。在兩個成交主力區的均價上漲拉動下，本月全市一手商品住宅成交均價止跌回升，再次逼近20000元/平方米整數大關。
本月各區成交均價從高到低排列如下：南山區(36289元/㎡)、福田區(34252元/㎡)、羅湖區(30796元/㎡)、龍華新區(22358元/㎡)、寶安區(19413元/㎡、鹽田區(19232元/㎡))、龍崗區(16817元/㎡)。
南山區本月成交均價為36289元/平方米，環比下跌7.69%。本月入市的棲遊家園項目銷售均價約為30000元/平方米，大幅低於該區成交均價，且成交量較大，對該區均價形成打壓。但與此同時，成交均價較高的伍茲公寓本月成交量也有所放大，部分抵消價格下降壓力，最終該區價格環比下跌7.69%。福田區本月成交均價34252元/平方米，環比上漲6.62%。蘭江山第花園本月成交放量，佔該區總成交的將近7成，其成交均價為36234元/平方米，從而拉昇該區成交均價。羅湖區本月成交均價30796元/平方米，環比下滑3.52%，該區近三個月的成交主力均為合正榮悅項目，該項目本月成交均價環比下滑1.15%。龍華新區成交均價22358元/平方米，環比上漲7.75%。上月入市項目金亨利首府本月陸續備案，成交排名第一，均價為24554元/平方米。此外，中航天逸、公館1866等項目成交均價也維持在22000元/平方米附近，對該區房價上漲形成一定支撐。寶安區本月成交均價19413元/平方米，環比小幅上漲1.2%。該區成交項目價格結構與上月類似，故價格基本持平。鹽田區本月成交均價為19232元/平方米，環比大幅下跌26.12%。成交主力泊郡雅苑項目，本月入市均價為16186元/平方米，大幅拉低該區均價。龍崗區成交均價為16817元/平方米，環比大漲15.95%。信義嘉御山、信義御城、和成世紀三項目成交面積佔全市總成交面積的將近四成，其成交均價均在18000元/平方米以上，從而拉昇該區成交均價。
3.3全市成交前十名樓盤分析
1月全市成交前十名樓盤總成交套數為3221套，佔全市總成交量的51%，總成交面積為28.47萬平方米。其中嘉御豪園、信義御城豪園、和成世紀名園為本月入市項目，三盤均為地跌沿線物業，戶型設計靈活，開盤熱銷，備案速度也較快。佳兆業城市廣場、遠洋新幹線、中航天逸、匯龍灣花園、金亨利首府幾大項目均為上月入市項目，開盤熱銷，本月陸續備案。隨着房價上漲預期逐步升溫，市場繼續回暖，年底龍崗和龍華兩區新盤確實火了一把。成交前十樓盤中，來自龍崗區的共6個，龍華區3個，寶安區1個。
全市成交排行前十樓盤的戶型合拼後榜單中，中航天逸成交40套雙拼戶型，排名由第六名掉到第七名，金亨利首府成交6套雙拼，其餘樓盤套數和排名順序均維持不變。
國土局備案記錄中顯示，本月成交前十樓盤中，多數項目成交均價呈現上漲趨勢。其中漲幅最大的是荷康花園，上月成交均價為12759元/㎡，本月為13657元/㎡，環比上漲7%；其次為遠洋新幹線項目，上月成交均價為13585元/㎡，本月為14269元/㎡，環比上漲5%。降幅最大的為匯龍灣花園，本月成交均價環比下滑10%，但由於上月備案僅兩個戶型的3套單位，故上月成交均價並不具有代表性。
3.4全市推售項目的成交戶型分析
1月全市推售樓盤共3681套，除去現樓發售項目以後的推售套數為3530套。截至2013年2月1日，全市新推售項目銷售比例為49.64%，環比上漲19.38個百分點，再創歷史新高。本月國土局備案速度較快，13日推出的信義嘉御山項目截至2月1日的備案率已超過9成，20日開盤的信義御城項目備案率也達到將近8成。從各戶型成交情況來看，中小戶型仍為市場青睞對象，70平上下兩房較受市場歡迎，備案率均在6成以上；90平以下複式本月銷售率也大幅提高，備案率環比提升35個百分。另一個突出的特點是隨着市場的好轉，改善型住房需求也慢慢釋放，90-144平四房本月備案率飆升至45%。而由鹽田泊郡雅苑供應的1房住宅，由於尚未公開入市，備案率僅為24%，環比上月大幅下滑。
四.市場展望——春節行情，供需放緩
一二線城市房價的上漲幅度日益逼近中央忍耐底線，調控的聲音再次響起，不排除未來政策再加碼的可能。市場需求經過最近一波集中釋放，將逐步趨於緩和，面對如此瘋漲的房價，購房者入市的步伐或將放緩。未來房價的走勢與中央政府對政策的表態密切相關，即將舉行的兩會將成為關鍵的時間窗口。2月是傳統的農曆新年，樓盤訪客量將明顯減少，開發商營銷活動也將隨之減少，預計即將開盤或加推的項目僅5個，且均為體量較小項目，市場供需都將明顯放緩。