展望2013年，由於調控依舊，剛需產品或將繼續放量成交，上海新建商品住宅成交均價預計將繼續維穩。
報告要點
11月全國70個大中城市超七成房價環比上漲。這也是全國房價連續第六個月環比上漲。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅市場呈現出量升價跌的態勢。當期成交均價環比上季同期小幅下探7%，至每平方米人民幣21,809元。成交均價的下降主要是由於低總價剛需樓盤集中放量成交的拉動。
上海住宅用地市場繼續延續二季度以來的回暖態勢。由於受到前期“以價換量”等利好因素影響，眾多品牌房企銷售業績節節攀升，資金壓力也大大緩解。四季度，許多資金充裕的開發商紛紛加緊拿地步伐，積極補倉，土地市場上出現了不少地王成交項目。
展望2013年，由於調控依舊，剛需產品或將繼續放量成交，上海新建商品住宅成交均價預計將繼續維穩。
政策回顧
11月國家外匯管理局發文，決定改進直接投資外匯管理方式，取消和調整部分直接投資外匯管理行政許可項目。新規的出臺能有效精簡外商投資審批程序，對吸引外商直接投資產生積極的影響。
房地產行業方面，國務院決定下放商品房預售許可審批權，今後設區的市級、縣級人民政府房地產管理部門將擁有更大的調節住房新增供應的自主權。
四季度全國範圍內地王頻現，對此，國土資源部12月發文表示將堅持樓市調控不動搖，嚴控異常地價。
上海方面，為了加強全市保障性安居工程建設力度，市住房保障和房屋管理局表示，凡新出讓土地、用於開發建設商品住宅的建設項目，均應按照不低於該建設項目住宅建築總面積5%的比例，配建保障性住房。
整體住宅市場
四季度上海新建商品住宅市場繼續保持回暖態勢，市場走勢呈現出量升價跌的局面。在首次置業剛需以及改善型需求的有力支撐下，全市成交量繼續放量。受此利好影響，一些資金回籠充裕的開發商紛紛削減或取消折扣優惠。對於當前樓市走勢，購房者和開發商都普遍認為上海樓市已順利度過調控以來的“冰點”。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交量達210萬平方米，環比上季同期上漲12%，同比去年更是上升了95%。雖然今年樓市金九銀十成色略顯不足，但值得注意的是，繼6月上海新建商品住宅成交量達100萬平方米的高位後，11月成交量再創年內新高，達97.7萬平方米。
繼9月上海新建商品住宅新增供應量達127萬平方米高點後，10、11兩月衝高回落，分別下滑至63.5萬和70.3萬平方米。截止12月10日，四季度上海新建商品住宅新增供應量合計達155萬平方米，環比上季同期下降21%，同比去年微跌4%。受“以價換量”利好因素影響，不少開發商資金壓力大大緩解。由於預期未來房價會繼續看漲，四季度許多房企紛紛放慢推盤節奏，一些開發商開始取消折扣優惠，有的甚至小幅提價。
四季度瑞安房產有兩個值得關注的中高端住宅項目入市。位於楊浦的江灣翰林以及虹口的瑞虹新城璟庭分別於10、12月相繼開盤，成交均價分別為每平方米人民幣39,000和45,000元。兩項目總建面積分別為21.1萬和18.6萬平方米。此外，位於浦東前灘地區的合生前灘一號也於12月正式開盤，該項目總建面積為10.1萬平方米，成交均價為每平方米人民幣36,000元。
截止12月10日，四季度上海新建商品住宅成交均價為每平方米人民幣21,809元，環比上季同期下降約7%，但同比去年仍上漲了1%。成交均價的環比下降主要是由於中小戶型剛需樓盤的集中成交。
四季度(截止12月10日)，上海新建商品住宅成交金額前十強中，中高端住宅項目佔據了7席。其中，瑞安江灣翰林位列第一，共錄得成交金額人民幣11億元，萬科五玠坊、萬科城花新園分列二、三，分別錄得人民幣7.97億和7.7億元。
從成交面積前十強來看，中低端住宅項目佔據了9席。其中，位於青浦的上海星尚灣名邸位列榜首，總成交面積為43,220平方米，寶山的寶華盛世花園以及閔行的浦江頤城分列二、三，總成交面積分別為38,771和32,200平方米。
分環線來看，位於郊區的新建商品住宅成交比重環比上季同期有所上升，而位於市區的比重環比上季同期有所下降，這表明了低總價剛需樓盤的集中放量成交，從而拉低了全市的成交均價。成交均價方面，除了內中環、郊環外區域環比上季同期有所下降外，其餘各環線區域都有了不同程度的上升。四季度上海二手房市場表現活躍。截止11月，上海二手房價格已連續6個月環比上揚。同比來看，自去年11月以來，上海二手房價格走勢總體表現相對平穩。
塵封許久的房企IPO於四季度再次開閘，政府對於房企上市融資的限制開始出現了放鬆。11月旭輝集團和新城發展控股相繼於港交所正式上市，預計將分別募集資金約15億和21億港元，部分募集資金所得將用於房企未來土地儲備的發展。
土地交易市場
四季度上海住宅用地市場量價齊升，繼續保持回暖態勢。受資金面轉好，銷售業績攀升利好因素影響，一些資金充裕的品牌房企紛紛加緊拿地步伐，積極補倉，保利、綠地和金地就是其中的代表。
四季度(截止12月10日)，上海住宅用地新增供應量為84.4萬平方米，和上季同期基本持平，但同比仍上漲37%。同期，受一些優質地塊入市和成交的拉動，全市住宅用地總成交量達120萬平方米，環比和同比分別上升85%和176%。
10月保利地產以總價人民幣45億元奪得徐匯濱江2幅地塊，創造了今年以來上海總價地王第三高，僅次於12月由萬科綠地綜合體創造的人民幣54億元上海南站商務區總價地王以及由方興地產和上港集團聯合體創造的人民幣57億元上海海門路55號全國總價地王。
四季度(截止12月10日)，上海商品住宅用地平均成交樓板價為每平方米人民幣7,838元，環比和同比分別上升2%和68%。成交樓板價的上漲主要是受到徐匯濱江地塊成交的拉動。雖然近期土地市場成交活躍，地塊平均溢價率環比出現了上升，但上海總體住宅用地市場依然表現穩健，沒有出現過熱的現象。
市場展望
繼今年9月美聯儲啓動第三輪量化寬鬆貨幣政策後，12月又開啓了第四輪寬鬆政策，每月資產採購額將累計達850億美元。由量化寬鬆所帶來的低融資成本和資金獲取的便捷性，以及中國依然相對被看好的投資前景，或將對中國經濟產生一定的流動性壓力。
12月中央召開經濟工作會議，定調明年中國經濟發展方向。鑑於全球經濟發展的不穩定性，明年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。
房地產方面，根據中央經濟工作會議精神，明年將繼續堅持調控政策不動搖，首次置業剛需和合理的改善型需求將繼續支撐市場的總體需求。由於明年一季度是傳統的房地產銷售淡季，上海新建商品住宅新增供應量和成交量預計將環比下降，而成交均價仍將保持平穩。展望2013年，上海一二手房市場成交均價或將小幅上升，但不會出現大幅回升的跡象。
未來新增供應方面，雅戈爾2010年長風地王項目—長風8號將於明年一季度正式開盤。該項目毗鄰今年的熱銷項目中海紫御豪庭，總建面積約為130,670平方米，戶型面積為92至330平方米不等。該地塊項目2010年成交樓板價高達每平方米人民幣25,966元。
此外，位於新江灣城的別墅項目—新江灣城首府別墅預計也將於明年一季度問世。該項目是由上海城投置地傾力打造，總建面積為68,000平方米，單套戶型面積約為400平方米。