李戰洪：地產新趨勢與對策，十八大之後我們怎麼做，用我們開發商在實踐中比較形象的語言認真地做了一下PPT，然後形象地表述出來，然後再這麼做。

　　兩個方面：一個是地產新趨勢。第二，轉型，如何做。新趨勢，怎麼發現地產週期性規律，怎麼形象化，第二個是怎麼轉型，一線企業、二線企業、三線企業他們是怎麼表演的。

　　我一直有一個觀點，十八大後的趨勢判斷，第一，由所謂暴利時代到微利時代。第二，二元化發展這是特別明顯。1、品牌企業搶佔市場份額。還有一部分企業以企業生存為目的。第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年。黃金十年就不用說了，現在說我們進入白銀時代，其實我贊同青銅時代的觀念，黃金時代那個黃金不需要加工，青銅時代，青銅的價值需要加工。所以進入了一個產品的時代。

　　你要發揮地產的新趨勢，一定是政策作用之下一直在出現一個怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現在處於由叫到放的過渡階段。

　　第三個趨勢，過去兩年調整的結構還是一個“球”。我歸納了一下，包括剛才中原的走勢圖，前面比較平穩，後面走出正玄波，放進去就是一個球。2011年、2012年走了一個96式。2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一個96式。未來兩年我預計可能還是一個“球”。我們說69式，換了一個姿勢。2013年可能會低開高走。2014年又是一個9，上半年好，下半年比較微妙。過去兩年和未來兩年就是由96式到69式，換了一個姿勢。這種規律一定要把握好。最後走出一個“太極”。其實剛剛我看到中原黎總那張圖就特別有感觸，我從92到02、2012年做了這樣一個曲線，政策沒有太大作用，他是要平穩上升的。自從扶持政策、打壓政策出臺後，就把它打成一個正玄波，非峯即谷的走勢。過去兩年和未來兩年，走了兩個球，這個規律特別重要，牽扯到我們怎麼做開發。

　　在大年、小年，高峯和低谷的時候做法不一樣，低谷的時候，開發商對策是一定要先活下去。先活下去，用一個字形容：“量”為先。行話說就是高週轉，輕資產。在高峯的時候要，對策以現金流為導向改成以利潤率為導向，這個時候注重資產質量。特別在未來，資產質量顯得尤為重要。

　　這張圖上次在博鰲也說了，我說了一定要以量價法則應對週期調整。結構性調整，你就要轉型。在低谷的時候一定要做好，比如剛剛進入低谷的時候我們一定要按照第一個階段，這個時候去庫存，餘貨最小化。第二階段，以現金流為導向。第三階段，順勢而為，該要降價的要降價，價跌量增，先活下去。第四階段，這個時候要開始拿地，為下階段做準備了。比如自己手上的企業，我們在2012年低谷的時候拿了20塊地。

　　在這種球的走勢裏面，其實三調還是最重要的：開發規模、開發節奏、產品結構要適應高峯低谷的時候。高峯的時候庫存最小化來做新一輪週期開發量的準備。到高峯的時候就把它賣掉，開發節奏跟開發規模跟地產週期性規律特別重要。產品結構，在低谷的時候做剛需，小年的時候做剛需，大年的時候做改善型的比較重要。剛才說了週期性調整的時候對策是等待，結構性調整的時候是轉型。

　　上午對話的時候也說了週期性調整和結構性調整都是企業兩種能力，一個是等待、一個是轉型。你就一味地忽略週期性，全部把精力投到轉型，會給企業帶來很大傷害。週期性面對結構性調整，這個對企業最有利。企業在轉型的時候一定要同時培養兩種能力。我歸納了兩種能力，不同企業有不同企業生產狀態。我歸納為房地產業界的轉型演唱會：原生態唱法、流行唱法、美聲唱法。第一種，原生態唱法，以三線開發商為主，他們說的轉型其實不叫轉型，其實是行業退出，是經過調控，在調控過程中行業大洗牌之後，是企業無奈地退出，找一個理由。他說他轉型了，特別是土地招拍掛規範之後，靠關係拿不到地了，這個情況下他經常是無米下鍋，通過招拍掛競爭不了品牌開發商。每次調整，我說是1/3格局，1/3企業退出，1/3企業強大，1/3企業在掙扎。第二種，以二線開發商為主的流行唱法。這部分企業說的轉型也不是真正意義上轉型，他們在資金、模式、產品、團隊、管理在轉型上都沒有準備好，急着就轉型。所以這種做法叫流行唱法。剛才也說了這種情況怎麼應對，還是不要忘記週期性，去面對，然後逐步進行結構性轉型。他們有效對策應該是這樣去做。第三種，美聲唱法其實是最有特色，以一線開發商為主，一線開發商說轉型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋掛羊頭賣狗肉的本質。轉旅遊地產，還是賣房子。轉產業地產、養老地產等等賣的還是住宅，其實那不叫根本意義上的轉型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。我一直反對把所有產業後面都加一個地產，比如休閒產業，我們一定要說休閒地產。養老產業，一定要說養老地產，旅遊產業一定說旅遊地產，他們就是掛羊頭賣着住宅的肉。這裏要注意一個是產品提升、開發業態拓展、開發模式轉變、開發融資的創新。

　　未來時間裏，價平量增應該還是2013年主要選擇，也是符合民生、政策導向。轉型中，我們第一個是換價格，讓它的價格具有競爭優勢。第二，換產品。把產品換成，掛上商業、旅遊、養老、休閒度假的頭，讓產品快速銷售。以美聲唱法換自己的產品。第三，換客戶。

　　要把握三大形成優勢的因素：第一，轉型過程中一定要讓企業和項目具備高週轉性，大陸開發商和港澳開發商具備最大區別，大陸開發商基本上靠高週轉，未來時間我們不僅僅是高週轉，還要注重市場的質量。未來的調控一定還是一個“球”，球型那個理論，6和9頂部圓圈那塊的時候，大年我們迴歸一線，小年的時候通過三四線城市來過渡。這個佈局讓你佔到優勢。第三，多業態擴張，多業態擴張可以增強企業抗風險能力。謝謝大家！