黎明楷：大家下午好！中國的房地產市場基本上來講，我自己看，大陸還受政策影響比較多一點，所以我還是先從政策方面跟大家講一下關於調控。政府本來就是土地的主要供應方，在整個房地產產業鏈供應方面主要的一個源頭，從調控來講，原本應該政府的政策是從供應方面來入手會比較理性一點，比較容易見效果一點。但是過去我看到政府因為在供應方面的一些控制並不是做得很好，就只能干預到需求方面，如果從供應方面入手，按照需求方面變化來改變供應，這樣也能從價格方面獲得一定的限制，甚至於你從供應方面來改變市場對未來價格的預期，其實也能調控需求，但是現在做不到了，只能直接插手需求。一般來講很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點不同，他也沒法用好金融政策、稅收政策。或者覺得政策不好用，就只能暴力去幹預需求。
我們分析房地產需求，有時候很難完全從供需方面判斷市場的走勢，因為政府本身也是一個參與方，我們對國家的政策也需要有一個合理的判斷才能比較容易看到未來市場會有什麼變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個市場應該是很好的。估計樓價的漲幅應該還算是比較多的。有人比喻現在冬天風高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經拿着滅火器虎視眈眈看着，你想點大火其實也點不起來，你想點小火其實還可以，但是要真正燒起來也並不是會出現的情況。當然了，樓價大升在2013年或者往後要大升的機會並不是很大，但是要跌，也並不現實，基本上很難跌下來。如果採取一些比較平穩、緩升的角度，應該並不會出來很多新的政策出來。
房價走勢，中央跟地方博弈的一些情況。從過去來講，05年那一個階段算是我們的宏調慢慢開始緊了。05年主要針對的是上海那邊，因為上海升的比較厲害。當時一出來，上海政府跟中央，應該力度比較密切，還是大家一致的。所以很快把上海壓下來，把上海壓下來對其他地方影響並不大，樓價慢慢升，升到07年那個階段，深圳是比較嚴重，當時主要針對面應該是打擊深圳，深圳方面當時也挺配合，深圳第一個城市出了限外令，限制境外投資。然後慢慢又把樓價壓下來了，樓價已經升了一段時間，從高位開始慢慢回落，到了什麼時候地方與中央比較一致，就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺很多政策支持市場。所以樓價那一段時間又飛漲起來。到2010年7月份因為升的太高了，所以國十條又出來了，陸陸續續出臺很多限購政策，把樓價壓下去，壓下去一段時間開始恢復上升，恢復上升過程中有一些升的快一點、有一些升的慢一點，變得政策方面國家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調政策來改變這樣的現實。
我們看地方政府的一些微調的尺度其實跟他本身的交易量有比較大的關係，剛才說了政府很少從供應方面來調控市場，主要直接針對需求。直接針對需求的效果是怎麼樣？通常政策出來不是讓樓價跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對地方政府帶來的影響還是比較大的。一些地方過去也有一些微調的尺度，微調的多與少就取決於本身這個市場在過去限購以後，它的成交量減的多還是少，減的少一點基本上也不需要什麼微調政策，如果成交量跌的比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測試中央的底線，究竟哪些可以微調，哪些不可以。到目前基本上比較明顯的，從限購這樣的政策上，基本上要他停止的可能性幾乎等於零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對一些剛需的微調，基本上很多地方政府也可以過關，包括公積金貸款放寬、購房優惠。
我們也可以看看從成交量變化，成交量變化這裏比較清楚看到從08年市場從高峯開始下滑的時間，其實地方已經有一些微調的政策出臺，中央基本上是觀望的態度，沒有多少反對。從08年以後，慢慢地成交量就可以從谷底爬升，到了09年初，中央與地方一起救市，09年一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年開始慢慢好起來了，但是比09、07年高峯，成交量還並不算很火熱，只是算比2011年低潮好一些而已。
從十八大以後，我們看中央主要提出是兩方面方向，一個是市場配置。一個是政府的保障，來解決住房改革制度。我們看在過去一段時間從2010年開始，我們的保障房建設在一直增加，雖然2013年計劃比過往都要少一些。但是其實總的加起來這個量也是不少的。從目前來看，保障房從建設方面開始進入分配方面的一些問題。從保障房講，又看到分配上出現很多不公平或者有些保障房出來，認購率還是不足的情況。政策出臺，小毛病肯定是有的，但是出現大問題應該也不會。長遠來看，保障房應該解決了中央關於輿論方面的壓力。
未來來講，從行政干預方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調應該還會陸陸續續有。第二，另外也加大了土地供應。第三，房產稅方面的試點我想在未來一段時間，從2013年開始慢慢到往後應該也會增加。政策方面也提出兩點：住有所居、擴大內需。住有所居方面主要通過保障房建設，還有剛需方支持方面。另一方面在擴大內需，比較明顯可以看到對於改善型一些需求的釋放應該未來會越來越大。所謂改善型的住房，在未來也會是一個很大的商機，因為過去我們從改革開放以後建了很多房，當時的房從設計也好、配套也好，都是比較差一點點的。現在經過20、30年這個階段，我想未來很大的商機就是產品設計方面怎麼可以吸引到改善型需求，未來還是還大一塊可以進展的地方。
說完了政策方面，我講一下大概的市場的趨勢，我們統計了42個城市，這42個城市主要都是一線、二線城市，從2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國平均高了很多。這反映了什麼？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大。而三四線城市基本沒有受什麼影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發力，反而跑贏了三四線城市，而未來來看，三四線城市過去土地供應大有過多土地出來，未來應該還是有一些壓力的。從供應量來講，開工從去年上半年開始開工量是開始下降，會反映到去年年初的供應量等於今年下半年以後或者明年初的供應量。未來判斷，從總體供應量應該在下半年開始會出現一個階段性的短缺。所以如果純粹從供需關係來講，對樓價是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力。就是樓價要漲其實也並不容易。
我們統計了一些標杆企業，市場的聚焦度開始增加，從很早之前就開始盯住十個標杆企業，從標杆企業上我們看到銷售佔有率提升，03年十大企業只佔到市場7%的市場佔有率到去年已經達到12%。未來這些大的房地產企業在市場佔有優勢還會持續增加。這十大企業從銷售額比對去年拿地的量來講，我們也可以看到不同企業採取方法不同。過去一年，招商地產拿地的量遠遠高於去年的銷售量，而有些企業基本上按照銷售量定土地的目標，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤、金地，他們銷售量遠遠高於拿地。這幾個企業當中，誰是進取一點，誰是保守一點。可能拿地比較少的，這段時間還是處於去存貨一個階段。
我們也可以看一下行業利潤率，也拿十個標杆企業的利潤率來講，淨利潤來講，現在也看到一個明顯下降。以前說房地產行業是一個暴利行業，現在從銷售淨利潤來講，也在下滑。07年的時候平均是24%淨利潤率，現在只有18%，這個趨勢有可能以後再會低一點也說不定。所謂暴利的階段在房地產業應該沒有以前這麼高了。為了彌補利潤率下降，很多標杆企業來做的就是提高了資產週轉率，剛才討論的時候說的快的問題，誰做的快，生產線跑的快，他在市場的競爭就會比較好。現在高週轉在我們十個企業統計當中，萬科最快，土地周佔率達到31%。其他比較平衡一點的，保利、恒大、華潤這些，大概18%。富力、綠城、雅居樂週轉率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長時間才能變現，要跑得快，我們大概可以評估這些企業未來利潤會比較高一點。
二手市場，從銷售量來講，2011年處於一個谷底，2012年開始上升，雖然比09年還是沒得比，但是已經好了很多。我們判斷今年如果樓價並不是升的太快，而讓政府要新的出一些比較嚴厲的政策來限制市場的情況下，應該市場成交量還會進一步擴大。從成交面積來講，一些剛需型的物業還是佔成交比例是越來越大。其實我們自己本身也做物業，在北京、上海、深圳三個城市做項目調查，從我們二手市場我們碰到的一些需求，主要是60%的是首次置業的，還有30%左右是改善型的需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個結構也比較符合國家的政策，希望降低了投資方面的需求。
從我們價格走勢來講，統計了六個城市價格趨勢，從二手價格來講，從去年3月份開始我們的價格就一直在逐步走高。我們現在是去到11月份，其實12月份我們初步跟前線瞭解過，價格漲的更快，個別城市，像北京、上海這些二手價格這一個月漲的蠻厲害。而從我們統計的報價指數，所謂報價指數就是二手房業主想用什麼價格賣出去，他是漲了還是跌了這樣來統計，我們看到現在二手的業主基本上的傾向還是加價。所以從價格趨勢來看，未來二手房價格還會保持一個平穩上升態勢。謝謝大家！