在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。

　　觀點地產網 12月12日下午，由萬科、綠地、玖致酒店管理有限公司、廣州港捷企業管理有限公司四家企業聯合54.31億底價競得上海徐匯漕河涇社區南站商務區商辦地塊，樓板價11000元/平方米，刷新上海總價地王記錄。

　　而之前，11月30日下午，南京舉行土地拍賣會，由中冶置業持股80%的南京臨江老城改造建設投資有限公司在沒有競爭對手的情況下，以底價56.2億元順利拿下南京下關區濱江江邊路以西2號地塊，56.2億的成交價也使得該幅地塊成為2012年以來全國範圍內的總價地王。

　　10月12日上午，繼黃浦江沿岸綜合開發E18單元1-12地塊、徐匯區濱江XH129B-02、XH129D-01地塊、森蘭外高橋地塊(全市或區域)總價或單價“地王”之後，楊浦區平涼街道22、23街坊地塊以32.59億元被保利置業競得，楊浦區區域總價“地王”誕生，上海土地市場再度吸引了市場的眼球。

　　從近期全國土地市場表現來看，2012年6月份以來全國土地市場出現了一些高溢價、地王成交現象。如廣東恒大珠江新城D4-B2樓板價“地王”、北京萬柳樓板價“地王”、廣西柳州總價“地王”，原天津師範大學八里臺校區地塊中海地王、長沙保利濱江B7地塊地王。而近期上海火車站北廣場地塊以47.46億元的起拍價正式登場，已成為上海土地市場的“地王”級別地塊。

　　回顧今年下半年以來土地市場，一方面，各地頻繁推地，多幅地段位置較好市中心核心地塊的推出及其伴隨的(全市或區域)總價或單價“地王”衝擊房地產市場。

　　另外一方面，在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下，市中心優質地塊基本上只能是少數大型房企的“遊戲”，而對於大多數中小房企而言只能望而卻步。

　　市中心土地資源的稀缺性、土地市場價格相對較低、市中心中高端物業需求強勁及抗跌性能力強等多因素導致龍頭開發企業看好這些地塊的推出。這一定程度上導致優質資源向龍頭開發企業不斷集中的趨勢，市場集中度也會伴隨着市場的發展逐漸提高。

　　從市中心核心地塊資源不斷向大型開發企業不斷集中的發展趨勢及影響來看：

　　首先，市中心中高端市場及資源將逐漸被龍頭開發企業把持，龍頭企業的品牌張力將在未來更加突出。市中心中高端市場的活躍性及稀缺性及當前優質地塊的樓板價相對區域內中高端樓盤當前售價來講的合理性，為今後這些地塊建成後的中高端樓盤定價提供了適當的空間。因此，從中長期角度來講，龍頭房企看好未來2年後上海市中高端市場，市中心中高端市場將逐漸被這些龍頭開發企業把持，這些企業通過市中心優質地塊中高端品質項目的集中打造，將集中突出這些企業在市場當中的品牌影響力。

　　其次，當前大規模推出優質地塊大規模吸金，可能導致後期土地市場成交動力不足。一方面優質地塊被具有資金實力的大型開發企業拿走，中小開發企業拿地的機會越來越少，另外一方面，優質地塊越來越少，非優質地塊後期的推出大型開發企業有可能不再關注，中小開發企業此時拿地心有餘力而不足。當前土地市場“火爆”的假象有可能是後期推地陷入困境，尤其是在市場基本面尚未完全回暖的市場背景下，以“地王”市場虛熱假象炒作市場只能導致開發企業土地購買力透支，未來不再關注普通地塊的推出。

　　第三、龍頭開發企業抗市場風險能力較強，多次拍的“地王”吃下去就不會再吐出來，也就是說很難再有退地的市場風險，這樣，可能導致樓市調控成果功歸一簣。

　　“地王”項目開發商需要準備充裕的資金流支撐“地王”繼續生存。回顧過去的地王，要麼像長風地王中海集團那樣擁有充裕的現金流作為支撐，要麼像有些上市房企那樣有上市融資、銀行授信等融資渠道。能夠提供充裕現金流支撐的支撐這些大牌開發商敢於拿“地王”，也是大型開發企業不會盲目退地的基礎。當前，以龍頭開發企業為主的企業，無論在融資渠道還是市場份額佔有上均有比較大的資金週轉能力及市場優勢，因此，這些企業一旦獲得市中心優質地塊“地王”就難說再有退地的市場風險。

　　但是，無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”、“地王”現象，在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下，土地市場出現“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復甦的行情，這極有可能是市場走向出現偏差，調控效果功虧一簣，這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

　　張宏偉 觀點地產新媒體專欄作家