在市場不佳的背後，或許還隱藏着國際投資者對中國房地產市場及內地物業的擔憂。

　　觀點地產網 武瑾瑩 儘管最近內房企在香港頻頻發債，但這並不代表境外的投資者對於包裝中國概念地產業務的全盤接受。因為即便貴為華人首富，近期李嘉誠旗下一例房地產信託在新加坡市場上市一事，依然吃了“閉門羹”。

　　據外媒10月24日消息稱，李嘉誠旗下持有的新加坡房地產投資信託基金Dynasty REIT已暫停籌資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計價首次公開募股，原因在於市況不佳。

　　叫停了的REIT

　　據瞭解，Dynasty REIT此次IPO本將成為中國大陸以外的第二宗以人民幣為計價單位的IPO個案。公開資料披露，Dynasty REIT由新加坡泓富資產設立，由香港富豪李嘉誠提供支持。李嘉誠手中去年在香港進行的規模為16億美元IPO“匯賢產業信託”，是中國大陸以外第一宗人民幣IPO個案，李嘉誠和泓富資產亦參與了交易。

　　泓富資產在公告中稱，雖然Dynasty REIT的IPO認購得到了機構和散戶投資者，以及基礎投資者的大力支持，但全球市場的疲弱狀況依然對總體市場需求造成拖累，並有可能對Dynasty REIT上市後的市場表現造成不利影響。

　　泓富資產稱，該公司已暫停了Dynasty REIT的IPO，在與相關銀行家磋商之後會發布進一步信息。公告還表示，可能會考慮晚些時候發起設立一隻專注於中國大陸的REIT。

　　對於叫停的原因，外媒報道有分析人士稱，主因是市況欠佳、兼且受熱錢流竄刺激新加坡元升值、致令人民幣定價產品頓欠吸引。

　　而此次IPO從宣佈分拆項目計劃在新加坡上市，到因市場原因而暫停計劃，不過才兩個月的時間。

　　今年8月22日媒體稱，長實持股的新加坡房地產基金管理公司ARA Asset Management正計劃於10月底前重啓當地人民幣IPO，集資6.4億美元。

　　當時有報道即稱，這將是長實繼匯賢房托後再次將內地房地產業務分拆上市，亦將會是新加坡當地首宗以人民幣計價的股票交易。

　　該報道還指出，該REIT年收益率可能在6至7%，目前正爭取大型中資機構投資者成為基礎投資者。

　　9月12日再有消息稱，Dynasty REIT有望於當週內獲准於新加坡上市，並最快於10月以人民幣及坡元計價掛牌，集資8億新加坡幣。

　　同時，Dynasty REIT計劃用作上市吸引融資的內地物業也首次曝光，分別是南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心以及上海盛邦國際大廈三項商用物業項目，合計35萬平方米。

　　10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機構投資者發售8.939億至9.013億份基金單位，指導價區間為每單位0.86至0.92新元，上市後的基金單位將同時用人民幣及新元交易。

　　文件透露，Dynasty REIT當時已落實兩大基礎投資者：瑞信和東方匯理。資料顯示，東方匯理為法國農業信貸集團和法國興業銀行合資組建的資產管理公司。兩大機構將總計認購約1.376億份基金單位。

　　此外，星展銀行、渣打和麥格理負責安排此次IPO交易。按照當時合約細則顯示，此次IPO將於10月19日開始接受認購，10月24日截止。

　　遇冷的中國概念？

　　然而，在IPO認購的最後一天，長實卻不得不宣告終止。

　　事實上，對於長實分拆內地業務於香港上市卻遭遇失敗的原因，目前大部分的報道都是以“市場不佳”四個字草草收場。

　　然而，在市場不佳的背後，或許還隱藏着國際投資者對中國房地產市場及內地物業的擔憂。

　　高通智庫研究員司建偉對觀點地產新媒體表示，長實信託分拆的暫停，或許表現了投資者對市場悲觀的預期，特別是對人民幣計劃模式發行信託的不認可。

　　而這種看法與外媒的分析頗為一致，此前有外媒報道稱，今年以來新加坡元兌美元已急升約5.9%，這使得人民幣產品的吸引力相對驟降。

　　司建偉認為，另一方面，人民幣國際化的道路還不穩定，認可程度還有待提高，這些不確定性都體現在了長實此次的計劃上。

　　值得注意的是，雖然長實於新加坡的信託分拆計劃未能進行下去，但這段時間眾多內房股卻在香港大力發行債券融資，以目前的發行情況來看，幾乎所有企業都取得了不錯的認購

　　最新的一個融資安排為SOHO中國，將發行兩筆總額為10億美元的優先票據。

　　根據公告，這兩筆優先票據分別為：於2017年到期的6億美元優先票據，年利率5.75%；於2022年到期的4億美元優先票據，年利率7.125%。

　　針對近期香港出現的頻密發債，標普分析師符蓓稱，這表示投資者對內房企是非常支持的。

　　然而，同樣是國際投資者，為何在香港對待內房企融資和在新加坡對待長實融資竟會有如此不同的反應呢？

　　對此，符蓓推測或許是由於發行信託和發行債券的預期不同。其稱，信託更重要的是看回報，如果企業IPO估值和市場預期出現差距，也會有這樣的表現。

　　司建偉表示，近期在香港融資的內房企，所發行的債券大部分是以美元為計價單位，少量或許也有以港元為計價，但都還沒有發行人民幣債券的企業出現。

　　另一方面，司建偉亦指出，這或許還是表示了國際投資者對於國內房地產市場前景的不確定。

　　其稱，長實資源豐富，商業地產的運作經驗也比國內很多企業強，但在目前的環境下，長實擬用作IPO的三個項目似乎知名度還不夠，因此其經營前景如何還有待觀察。

　　事實上，在住宅地產調控已經持續了很長一段時間的今日，商業地產是否會成為下一個調控的目標也成為眾人關注的焦點之一。

　　從目前來看，包括深圳在內的個別省市已經出臺了或大或小的針對商業地產的新措施，有許多分析人士認為，這是預示着中央政府可能出手商業地產的開端。