放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產行業是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”於10月18日盛大開幕。
盼望許久的成都秋交會終於落下帷幕，與北京、深圳秋交會相比，成都樓市則熱鬧不少。
成都樓市真的是一片燦爛嗎？未必如此，“先漲價再打折”，“最高10%的折扣”也是成都秋交會的另一面，經歷大半年的消化後，剛需依然是市場主流。
放眼全國，10月秋意正濃，而整個房地產行業是否也將迎來碩果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市觀點論壇成都行”於10月18日盛大開幕。
觀點地產新媒體將聯手成都商報、每日經濟新聞，與眾多房地產、金融領域精英及成都及四川開發企業，共論成都樓市，探討行業發展趨勢，預測2013中國房地產市場新的熱點與機會。
主持人：感謝杜博士的精彩演講，從她的演講中我也體會到現金流對於我們企業存亡的重要性。在這裏，剛剛杜博士也說到了未來房價依賴於我們真實的收入水平，之前我們私下經常開玩笑，說現在這個物價是每年在翻番，但是我們的收入是依然保持不變。
在這裏我們說到今年的一個新政，叫二手房評估價計稅，在這個稅收出臺之前，應該說對成都的二手房市場產生了較大的一個影響，大家預測可能新政出臺之後二手房會出現一個大幅的下跌。從但是我們之前瞭解的或是統計的一些數據顯示，並不是直線下跌，而只是一個平穩的下跌。那麼針對政策的一些相關情況，在接下來我們有請的是著名財經專家、財政部財政科學研究所所長賈康先生做演講，掌聲有請！
賈康：謝謝主持人，大家好！我用咱們會議安排的大概二十分鐘時間，就論壇設定的地產新政與房產稅擴大這個題目談一下自己做為研究者的基本看法。
我們現在仍然在這一輪新的房地產調控新政的運行中間，這個新政的指向性我認為是非常清晰的，就是針對着房地產市場的投機過度，部分城市的房價過快上漲，也就是經濟學上所說的泡沫化，當然應該同時證明是部分的泡沫化，並不是全面的泡沫化。
那麼，房價的合理迴歸，其實我們也要注意到，在溫家寶總理提出這個概念之後，在他的文字稿上，特別標明瞭部分城市，針對性的實現房價合理迴歸，就是這個擠泡沫，它實際上也不是說中國700個左右的城市一起擠，他是要有針對性的，在有泡沫發生的部分城市，通過房地產調控新政把泡沫擠出去，而且實話實說必須柔性的擠，必須考慮到方方面面。
有些朋友談到自己的看法的時候有這種傾向，為什麼不能夠利索一點、痛快一點？但是我們實話實說，經濟運行的調控，特別是房地產這樣一個錯綜複雜的，各個方面的問題千絲萬縷聯繫的這樣一個領域裏面，是不能簡單的按照某一個因素極端的強調，單向的思維就認為可以提出理性的對策了。
我們現在如果評價一下，在已經採取的房地產新政的種種舉措中間，我認為，明確的說應該認識到有一些過度性的措施和權益的考慮，這是必然的，但同時也有治本的舉措和制度建設的追求。如果作為研究者要給已經進行的房地產調控新政做一個肯定方面評判的話，我想首先應該充分肯定的就是，我們已經比較清楚的看到了，在中國房地產調控中間的所謂雙軌統籌框架。溫家寶在和網民互動的時候非常生動的說到：“保障房的事情總理管，商品房的事情總經理管。”這也就是我們討論中經常說到的，讓市場的歸市場，政府的歸政府，它是一個雙軌的這樣的必須有所理性認識和區分的這樣的一個事務，同時又要有統籌，這個統籌我感覺是在一個通盤的，我們從全國具體落實到各個政府轄區的國土開發的頂層規劃之下，保障房、商品房怎麼樣納入一個合理的開發規劃、統籌協調。
在政府的職能定位方面，我始終認為保障房建設在不斷加快的過程中，它體現的是在政府管規劃的同時要明確的管托底，進而要管准入和應有的退出，這個托底怎麼托？從棚戶區改造到廉租房的建設，公租房的建設，要把低收入階層和收入夾心層的住有所居的條件托起來。這是前所未有的明確的，現在越來越把保障房安居工程的重點放在了棚戶區改造廉租房、公租房的建設上。所謂經濟適用房的概念正在淡化，也應該淡化，而且現在繼續保留這個概念的地方政府紛紛明確了他是有限產權，或者叫做所謂共有產權，是不能像原來北京天通苑、回龍觀那樣拿到手以後你可以再轉手取得這種溢價收入的，這樣就封殺了套利空間。這樣的進度當然還需要我們在管理上進一步完善，准入和退出這個機制我們還在探索，現在已經作出了種種的努力，應該使這種寶貴的公共資源真正支持那種低收入階層和收入夾心層，不能讓其他人混進來，也不能夠讓說在取得這種保障房居住資格的社會成員，以後收入已經大大增長了，他已經成為後一階段先富起來的人羣以後，他不退出，那麼他佔據的這個公共資源跟他以後的收入增長就不對位了，這些問題都要進一步探索。
另外，市場軌的方面，我們看到政府同樣是一個規劃要一覽無餘，把商品房建設，包括高端別墅的建設要一起規劃在內。管規劃下面接着是什麼？管規則，公平競爭，再往後不可迴避的一個問題叫管收稅，交易環節要收稅，而且保有環節也要收稅。交易環節的稅收一度有所強調，現在有一種理解，我認為它的基本的邏輯是成立的，就是借鑑一些海外經驗，能不能在住房的持有時間上，採取一種時間越長，稅率遞減的這樣一個調節措施。比如說你買了一套住宅，一年之內就出手可能是一個相當高的交易稅的稅率，三年以後再出手明顯降一個臺階，五年以後出手再降一個臺階，到了八年、十年肯定就是一個比較低頻的一般的稅率。這是鼓勵大家更多的考慮自己的居住需要來中長期持有，而遏制這種短期的炒作，這是必要的。
但我覺得，只講交易環節的稅收還不足以解決問題。前面說的交易環節這樣一種累退稅率為什麼遲遲推不出呢？據我瞭解，也有管理上的難題。它這個相關信息的管理還要有進一步的具體的考慮，怎麼樣能夠如實的掌握這個時間段，怎麼樣在這個相關的另外一些事情上也防止所謂虛假的合同。我們過去不是說增值的考慮嗎？那他就來一個陰陽的合同，他的增值額你不能如實的掌握住。這些管理的問題我們今天不展開，我後面要說到的就是一個很敏感的，我們現在說到的房產稅，這已經進入改革試點的稅種，它的改革是在保有環節上前所未有的形成一個稅收的負擔，這個稅收的負擔是一個有可預見性的，可以在以後形成制度框架來實施調節功能的一種制度建設。這是我一向在研究者發聲的時候，我力主應該進行積極推進的。
這樣的一個雙軌統籌規劃框架，在保障軌和市場軌方面，政府應該做的這幾個事情合在一起，我覺得現在已經相當清晰，這是值得肯定的房地產調控新政的一個的進步。另外還應該考慮的，應該在通盤的瞭解情況有別於肯定方面就是，我認為我們房地產調控新政，它確實隨着形勢的演變，一度非常嚴格的行政手段已經出現了定向寬鬆。我們在最近一段時間穩增長的導向下，同時也結合着，比如說第一套房房貸的利率開始有區別對待，貸款條件有所放鬆，對於沒有城鎮戶口，但是從農村到城鎮有常住的這個記錄，有納稅證明等等，這方面原來很嚴格的限制，現在已經放寬。我認為這些定向寬鬆都是合理的、必要的。是對我們當時不得不採取的一些權宜之計在開始做良性的、必要的調整。這也是值得肯定的。我注意到在溫家寶總理最近的經濟專家和行業協會負責人座談會上，正式公佈的信息裏有一條，房地產調控實施過程中要更多的強調運用市場手段和法律手段，那麼我的解讀就是，要更多的運用經濟槓桿的手段和規範化的手段，這都是值得肯定的房地產調控新政裏面的重要的信息。
那麼，我們再簡單談一下兩地的房產稅的試點，這是一個敏感的，有明顯爭議的問題。我認為在方向上，我們在年度的改革文件裏面，這是有權威性的，從決策層到管理部門都白紙黑字做表述的，這樣的一個要求叫適時擴大房產稅試點改革範圍，那麼大家就反覆討論這個時間表，時間表確實不好說，因為我們還不斷的聽到反對的、置疑的這樣的聲音，也可以體會到在十八大即將召開這樣的情況下，最大的可能性、有所動作呢要在十八大之後了。但是我不覺得這是非常根本性的問題，時間表是最後實際上掌握的快一點、慢一點不是實際所在，中國已經形成了漸進改革的過度性依賴，我們現在首先要看到的是大方向，大邏輯是在日漸明朗化。按照我的理解，這樣一個制度建設，實際上是房地產調控新政裏面最重要的事情，中國人都講標本兼治，但治本為上，房地產調控新政跟過去有過幾輪的房地產調控相比它的水準體現在哪，應該體現在更多的追求制度建設，這個制度建設只能漸進，那麼就要先搭框架，而且在搭框架的過程不能全面齊頭並進，只能先找部分地區的試點，來總結經驗。而實際上這些做法都是和十八大之後，我們至少決策層要通盤考慮的。
十年的一個眼界，以及這十年，在2020年要實現全面小康以後，要與2050年鄧小平所勾畫的偉大民族復興的三步走戰略目標實現銜接在一起。那麼這裏面一個基本的邏輯，我覺得應該再次強調，中國是要通過經濟社會轉軌走向一個現代國家。現代國家、現代社會需要有現代的稅制，這個現代的稅制，我們在漸進的過程中去逐步的接近它，你就不能迴避稅制本身的可塑性問題。
有一種意見是說稅制不可能設計，它自然而然的發展，比如我最近說的直接稅比重在中國偏低。反對意見是說直接稅比重高或低是自然演變的過程，跟稅制改革無關，是跟生產力的水平相關。我不同意這種看法，稅制當然不能任意設計，但是它存在一定的可塑性，我們的決策主體、管理部門和社會大眾共同參與的這個稅制的改革，就帶有主動設計的彈性空間，我們設計的好一點就能更好的適應現代化的要求，我們設計的差一點就可能背離現代化的要求，歷史會檢驗，我們在這歷史性的考驗過程中間我們做得到底如何。
在這個角度來說，作為研究者，還有我覺得各個研究相關的方方面面的努力應該是大家儘可能的形成一個比較好的，能夠順應客觀需要、經得起歷史考驗的中國的稅制改革方案。
在建設現代國家、建設現代稅制、適當提高直接稅比重、更好的優化收入分配以及給配套改革提供一系列的條件，同時也使我們的房地產這樣的產業，它能夠在發揮中國經濟，在城鎮化過程中的引擎、支柱作用的同時，避免一些泡沫化的風險和由於泡沫化過度造成的負面影響，這樣的過程中，我們來尋求人民羣眾公共利益的最大化，無非就是這樣一個邏輯關係，所以我們必須要通過理性的討論來化解一些阻礙。而且不客氣的說，中國的配套改革碰到的阻礙都是實實在在的，和既得利益直接相關的這樣的阻礙。
說到房產稅的改革是動感情的，有時候唱衰是非常激烈的，你要在網上、微博上無所顧忌的情況下，很多人跳出來首先要來罵了，這種情緒我覺得可以理解，但是我推崇的仍然是理性的探討。
往下，我想進一步再簡單的說幾句。時間關係，我認為兩地試點要充分肯定他們為天下先，已經形成了兩個地方各有特點的初步方案，有共性也有一些差異，但首先要看他們的共性，第一它們都是漸進的，有意的不要把這個方案一開始衝擊波造成很大的一種狀態，讓社會更好的來適應和觀察，看看這個稅是不是像有人說的洪水猛獸，會不會造成多麼嚴重的問題。先建一個基本框架，而這個基本框架又有一個非常明顯的特徵，就是調節高端。
上海明確的說是調增量，我不動存量，但你具體看這個方案，你出手這是增量，買房子，買房子的增量信息系統來認證你原來有多少房子，合在一起計算稅率，那麼就把存量一塊拉進來了，這個調節上考慮存量實際上派生的形成一個紐帶。
重慶一般的存量不考慮，但是它的轄區內3000多套所謂花園別墅，就是有院落的獨立別墅，那是明確無誤的作為存量也要覆蓋的，但是它有一個180平米的起徵點，180平米以內免稅，比如我這個花園洋房就是180平米，那麼你照樣一分錢稅都不用交。
這種調節方面的試點方案的設計我認為是非常必要的，是可以為以後的改革試點提供重要借鑑的。所以也可以藉此討論一下，中國以後房地產稅改革，我認為是要循序漸進，酌情擴大試點範圍的，它裏面很重要的要領就是不能簡單的源於美國那種普遍徵收模式，而必須借鑑日本的首套房免徵模式，這才適合中國的基本國情。
另外，很多人說中國人很多人買房子，第二套也是給自己買一個商業性的社會保障，為什麼呢？大家看到城市化還要走好幾十年，這個過程中間房價在中心區、好地段它是一個上升的趨勢，我自己有能力我買第二套房等於是我買了一個社會保險，這是商業化的社會保險。這個說也不無道理，我個人認為這個完全可以討論。
第一套房免徵，或者說家庭人均標準之下做為第一單位免徵，這個之後，第二套房或者是第二單位可以考慮稅率，完全可以考慮這樣的一個具體區別對待。但是對不起，高端的按照支付能力原則，有多少套房子的，有多麼高水平豪宅的，在高端上調節是符合支付能力原則的，也是符合現代稅制適當抽回補收原則的，就必須把這個原則明確起來。
這樣一來我覺得可以給社會大眾吃定心丸，包括先富起來的人，不是要他們傷筋動骨，是要大家一起尋求共贏，一起來建設一個和諧社會，來尋求長治久安，這個制度建設要抓住不放。那麼在短期考慮和中長期考慮銜接方面，我覺得中國的現實決定我們必須援引鄧小平的改革智慧，就是在某種階段要更強調一點，不爭論。
我們現在不能說完全不爭論，但不能停留於爭論。有人說要把這個房地產稅的所有的事情爭論清楚以後，人大來做一個規範的立法，在全國一起推行，說起來有道理，實際上沒有任何可行性。這樣一種要讓人大全面立法，把這個稅細節定好以後全國一起推的思路，真的會應了有的人說的150年以後會有結果。
我們必須援引鄧小平改革的智慧就是，在一個大的方向看出來以後，還要允許大膽的試，大膽的闖，現在我們不這麼說，這個意識仍然在。要允許試驗，要在探索、開拓、創新方面有所做為。所以我始終認為，在正式立法尚待時日的過程中，我們非常值得看重的仍然是要堅定的，在推進法制建設的過程中間允許某些爭議很大的改革的局部試驗來總結經驗，那麼兩地的改革試點就是起這個作用。所謂適時擴大房產稅改革試點範圍，就是在漸進的改革路徑依賴之下，我們必須繼續往前推進這個過程的一個非常明確官方的指向。
這樣一些基本觀點說過之後，我還想佔幾分鐘的時間簡單的回應一些大家關心的問題，我注意到很多人都在提出，房產稅的法理依據方面是不是有硬傷？
我簡單的說一下，不佔大家太多的時間。第一點就是土地出讓金的問題，我反覆說，土地出讓金是地租，而這個稅和租的性質不一樣，他們之間可以形成並行不悖的關係，有人說這不是重複徵收嗎？確實存在所謂重複的問題，我們的稅制按現代化的框架叫做多種稅、多環節、多次徵它必然就有重複，只是重複的合理與否的問題，而不能說整個的徵收政府只有一種稅，那是真不重複了，但是不可能。這是一個現代的稅制，和現代的稅、租和其他收費等等合理的分流歸位，再形成一個合理協調的關係的這麼一個問題。
第二個就是有人說，我如果接受前面這一點，但我也不能接受我原來買的不動產的房子，它那土地出讓金那麼高的價位已經把這個房價表現的很高了。然後你推出新的稅收調節以後，房價下了一個臺階，我這個心理是不平衡的。我覺得這個問題確實存在，你如果有了一個普遍徵收的保有環節稅收之後，土地批覆環節不會動不動就炒出一個天價來。
那麼它下一個臺階的價格構成因素會影響以後的房價表現，那麼我們援引中國漸進改革制度無非就是老房老地老辦法，新房新地新辦法，區別對待，沒有硬傷、沒有硬障礙。不是說這方案就不可設計，我們的社會保障不是叫老人、中年人、新人，分三種情況嗎，這是中國改革裏面完成提供的相關的借鑑的。
第三點，這個觀點現在還不斷的有人說。中國的所有城鎮土地，進入開發狀態的土地都是國有的，人家搞的房地產稅可是私有權基礎上的徵收。我這個不動產地皮是國家的，你跟我徵什麼稅啊？現在不斷還有同志、有朋友提這樣的疑問。我的基本看法如實跟各位彙報一下，也請各位批評指正，我認為這方面實際上要談兩點，就是國有土地終極所有權對房地產使用權持有者開徵房地產稅之間，從國際經驗和我們改革實踐來看都是沒有硬衝突的。第一國際經驗比如說英國，也比如海外經驗，比如我們的香港，房地產稅它可以對私有的、公有的不動產一視同仁全覆蓋。
你像英國，他分成中央政府持有的，地方政府持有的，公共組織持有的，私人持有的。但他不這麼細分，他分兩大類，一類可以翻譯為無條件持有的，他就是私有的、就是他自己是終極產權所有者。另外一類稱為契約持有，我是通過一個契約持有他，在英國這個地皮持有最長年限的可以長達999年。不論兩種是什麼樣的區別，他這個可以稱為市政稅的地方不動產稅可以說是全覆蓋的。當然可以在裏邊有所區別，但是這個稅全覆蓋毫無疑義的。
另外，從我們國家的改革實踐來看，國有企業在八十年代要實行“利改稅”解決什麼問題。通過兩步利改稅，國有企業上交跟其他的企業一樣的所得稅。那麼按這種邏輯來說，我這個企業都是國家的，你跟我要所得稅，這不是自己跟自己較勁嗎？但對不起，那時候意識到要搞有計劃的商品經濟，必須把國有企業放在跟其他企業一樣的公平競爭環境裏去，你這個企業產權是國家的，但是你有相對獨立的物質利益，我要調節你這種物質利益，把你推進公平競爭，需要有稅的調節。
我們現在同樣的道理，雖然終極產權是國有的，但是掌握土地使用權的主體無論是企業還是個人，他具有自身相對獨立的物質利益。那麼根據客觀需要，我們完成可以通過一定的立法程序以後，以稅收手段對利益主體的利益情況施加必要的調節，以利於公平競爭和優化的分配。這是我儘量簡短來說應該提到的兩點相關分析依據，那麼還有一個房地產稅它的管理問題，不多說了。
有人說這個稅複雜得不得了，中國人要學會一百年以後再說吧，不是這個情況。我們物業稅實際上就是房地產稅的原來的稱呼，已經有6個城市擴大到10個城市多年的模擬空轉試點，它相關的所有的管理都已經在計算機程序裏軟件化，都可以在這方面通過一定的人員培訓，在操作方面相對順暢的來實施。但是人員的繼續培訓是必要的，公眾對這方面進一步的參與、優化調整都是必要的，但是一句話，沒有硬障礙。
最後一點，我們還有一些複雜的問題，比如中國的小產權房等等，這些歷史遺留問題要解決起來比較棘手，但我認為它不足以引出一個結論說因為有了這些歷史遺留問題，中國的房產稅改革就無法推行，不是這個邏輯。我們需要在條件成熟的情況下、在配套改革中間去化解原來的小產權房等等的歷史遺留問題，而整個的大方向、大邏輯，我認為仍然是可以清晰的認知的，這些看法彙報請各位批評指正，謝謝大家！
主持人：感謝賈康先生精彩的演講，通過剛剛的演講我們也提到了房產稅，房產稅的試運行一出來，應該說在市場上都引起了大家非常激烈的討論，而對購房者來說也是幾家歡喜幾家愁，而我們有一類人這樣說，說中國的房地產市場是政策下的市場，溫總理說了，我們2012年市場是預調、微調鞏固調的，而且專門提出了差別化對話，最後請上我們的最後一位演講嘉賓，星河灣集團董事副總裁樑上燕女士，有請！
樑上燕：尊敬的秦老師，各位同行，來自全國各地的媒體朋友，以及見到很多老朋友，新朋友，大家中午好，我希望在25分鐘內結束演講。
早上是從南邊往這邊走，結果塞車一個小時。昨天很多媒體問我的時候，他說你覺得成都的發展在哪裏，變化有多大？因為11年前我是在成都做了一個項目，那時候成都還只有二環非常稀少的人羣，往南走沒有任何一個樓盤，那時候一直走過去只有農家樂，所以昨天專門走兩個小時看，我說你是數不清的，今年國慶節我在成都待了八天，每天在古鎮古城裏面走，昨天來我就告訴大家，接下來來成都可以在一個月內一天三餐吃不同的東西，不重複。在這裏代表雅居樂的主席、星河灣的董事長歡迎各位朋友有機會到我們鉑雅苑，歡迎大家在最美麗的季節來到成都感受幸福。
我剛剛查了一下，哈爾濱今天是2—7度，北京7—20度，在廣州是31度，成都今天是21—23度，非常的舒服，在過去三個月我在中國跑了十多個城市，我的夥伴加起來40多個城市，我們幾乎把西部的新疆、拉薩、蘭州、重慶，跑過很多的城市，我們共同在分享一個話題，叫“雙城生活幸福成都”，當你嚮往世界，世界羨慕成都，我不知道我們有多少是來自成都，來自全國，今天參會有500多人，我很驚訝，在廣州臨走的時候我跟廣州日報的總經理探討，我說我明天就回成都，他告訴我，01年到05年，成都的朋友無論房地產、無論媒體，每一年都在全國各地交流、學習，尤其在南方，因為當年是從廣東開始，廣州的謝總說，他說是從05、06年以後不再見成都的媒體朋友進行交流，因為他們的操作已經非常領先，非常超前，從05年開始成都的媒體操作商業的項目，包括房地產的項目是四面開發。從我們過去看到的三千多年不變的中心往南移，未來新的開發區叫天府新區，隨着過去十年的變化天翻地覆，未來十年要增加一百萬的人口，新增的房產就是600萬，很多朋友說競爭這麼大？能去嗎？
從我過去對四川的理解，方方面面可以做養生的，養老的，旅遊的，商業的，小商業的，綜合體的，包括今天見到的論壇裏有文登市長，到這邊去推介文登，我最近講的最多的是在700萬的爆炸性的發展過程中，包括所有的二三線城市有無數的商業機會，是做文化創意還是產業引進？無論他做任何產業，發展之中安居才能樂業，而房地產來講打開國門，向全世界的發展，我們能非做到世界的文登，世界的成都？我們能不能做到改變千城一面，因為現在大家都是所有文章一個抄，如果一個抄下一個十年裏面，我們帶出來的全中國都是千城一面，我們在世界上還會像過去十年一樣只是拷貝，從中國製造，能不能完成中國創造，成為世界一張獨一無二的名片呢？我覺得中國的每一個城市都有他非常大的特點，如果在我們現在做的過程中，我們吸收剛剛所說前五六年，我們成都的朋友是跟全中國交流，以至於成就了他們未來5—6年的發展，未來十年我們能否是這樣南北的交流，所以今天非常感謝觀點走進成都，除了在博鰲，還能走進成都，我經常說我有一個紅蘋果，在座有一個青蘋果，有一個黃蘋果，如果兩個人的交流只是各自擁有一個蘋果，但是如果觀點給我們提供的交流使我們少走很多的彎路。今天我跟大家分享的是一個幸福成都共贏下一個黃金十年，我相信過去在世界上發展最快的是中國，大家都說下一個黃金十年也許還應該在中國，如果我們還像過去一樣拷貝的話，不能完成從中國製造到中國創造，我相信我們中國的企業不能贏得世界的尊重，所以我們有一個普適的價值觀符合未來的潮流，未來五年十年我們做出品牌才能贏得世界的尊重。
此時此刻這兩天好多的媒體聲音說定位在西部時間，中國的目光聚集在成都，今年上半年中國的GDP平均是7—8，也許全年下來也差不多，但是西部是多少呢？程度上半年是13，全部的省會城市裏面排第一，我去到新疆他是18，平均下來的西部今年已經完完全全超過東部，因此在過去的三個多月裏面，我們開始跟很多的同行，接到很多的諮詢，大家都在說，為什麼品牌企業都在西部、成都聚集，我也通過兩個多月去看的時候，我也發現成都承載的是西部五個大省，那邊很多是高原，而離成都一個小時就可以看到雪山，看到高原，我這次從海螺溝走出來的時候，我真的感覺到三十年前我們從小理解的天府之國在哪裏，它的植被的豐富，它的地貌的豐富性，為它未來的十年，如果成為世界的四川，世界的成都絕對有可能。在我特別感動於川渝媒體的敬業精神，因為一年多以來大家朝夕守望我們的鉑雅苑的成功，我們也感謝合作伙伴的支持，因為有你們為鉑雅苑獻計獻策，不辭辛苦才有了今天被大家譽為的超級的合作項目，我們感恩各位川籍精英把我們的信息傳播到全國乃至世界。這是臺灣金石獎的評委來到鉑雅苑。
我很多朋友對成都很瞭解，就是少不入川，最近一年流行一句話，老不離川，張藝謀說來了就不想離開的城市，我們看看有哪些是讓我們為之觸目的，千年錦城，世界之都，馬上我們又看到繼北上廣後，成都被譽為第四城，很多城市說為什麼成都是第四城，我們的很多實力比他強，八年前它做了一個二探第四城，我們看2011年被財富雜誌評為全球最佳新興商務城市之一，有15座，成都就在其中，在創業環境最優，人居環境總優，城市綜合力最強的城市裏面西部也是排在前面的，很多朋友可能沒有注意到城市外交的第三城，除了北京、上海，咱們中國有那麼多的大城市，為什麼成都可以成為目前在美、德、法、韓等九個國家在這兒設立領事館，其實成都的第二個航空港剛剛開始一個月，馬上第三航空港又要呈現，但是一票難求，我們看到成都雙流機場的吞吐量僅次於北京、廣州、上海，穩居航空的第四城這樣一個港口。明年還有更大的利好是2013年財富全球論壇在成都，這是繼上海、香港、北京之後成為中國第四座舉辦這頂級論壇的城市，財富雜誌主編說選擇成都，這裏有健全的基礎設施，濃厚的城市底蘊，政府積極的態度以外，他們更看重成都對世界而言更有吸引力。如果我們沒有一個獨具一格的獨一無二的城市名片的話，繼續拷貝的話肯定我們做不到像成都這樣的後勁。這就是成都的遠見和它的前瞻。
我們跟新週刊在兩個月前推出了一個共同幸福第四城，已經不是第四城，而是幸福第一城，在過去三個月我跟中國地理雜誌的老師共同去看，根據四川政府定位的世界現代的田園城市這樣一個觀點，我們走進成都，理解更多，我們會發現成都這個城市張弛有度，這裏的人在休閒中創作，在創作中休閒，我們知道在座是來了就離開呢？還是來理解為什麼財富論壇進來，讓他成為最矚目的城市裏面，這裏有遊不完的鄉村古鎮，我們去大理，去開一個商務會議，飛回去要三個小時，兩個小時，在成都半個小時就是這種遊不玩的善存的文化，在周邊的古鎮裏面我們有吃不夠的中華美食。媒體昨天採訪我就說成都為什麼跟其他的不一樣呢？11年後沒有變的是什麼呢？無論你開奔馳、法拉利，你還是可以開着6萬的奧拓也好，150萬的跑車也好沒有人評你，成都人說因為我們的腳步，我們在賺錢的同時，我們知道生活最終的目的是尋找幸福，在他們休閒的外表中，可能很多的老闆一晚上趕三個茶館，在閒聊之中，打麻將之中就成就了他們的生意，互相之間把平臺拉開。在這裏有喝不盡的香醇的老酒，這裏有擺不玩的龍門鎮，無論在農家樂、城市的鄉村，我們發現很多老的女的老的少的都在擺龍門，尤其禮拜六傾城出動，出去休閒，在成都越來越有這種幸福的感覺，沒有人去吵架。
千年天府，千年傳承，張弛有度，在休閒中創造，在創造中休閒，這就是成都，杭州需要嗎？蘇州需要嗎？在中國15個城市都在急急忙忙追趕GDP的過程中，我們的生活質量好了，夫妻離婚率高了，因此在短短過去的一年中大家流行一個雙城生活，讓自己喘一口氣，在這裏介紹一個典型的例子，中國在商業文化，高端商業街裏面，我覺得有一座比新天地，比我們現在正在看的商業街裏面更成功，因為今年的中秋節9月30號我在這個巷子裏面渡過的，那天這個巷子5萬人，有人告訴我這兩天還不算多，明後天我們有信心8—10人，這就是三條巷子，這三條巷子號稱一條巷子征服一座城市。我們請了30多位拍蘇東園林、故宮的老師，我們用了三個月走進這些古鎮，我們把它譽為國際都市田園詩（音），我們把這些照片，把一萬多幅照片選了200幅，讓所有的朋友在整個四川走四個月才能走遍，比如熊貓，大家知道他在雅安嗎？不，真正的熊貓，過去出沒的地方有六個古鎮，我們走過去，三百年來熊貓就在這裏出沒，我們就走進這個古鎮，我們發現熊貓有好多，在熊貓苑裏面還有很多的一些動物，這個天主教堂，我不知道在座有多少朋友去過，一個澳門的人過來說我要去看教堂，我問了很多的人他說不知道在哪裏，進去以後發現非常美，西方人在當年進入成都的時候，把那麼美的一個教堂建在這兒，但是進去以後發現方方的柱子，圓圓的木墩，（PPT）這個情景就是我說的大家看到的，這是我說的無數的古鎮，在成都的周邊有無數這樣的古鎮，消費一百塊錢過一個晚上。這是我們擺的照片，我們發現很多遊客從這些地方重新去拍照片，把休閒文化推廣到全國去，這是成都的寬窄巷子，大家可以留意到，有一箇舊的文樓，因為剛好我們在這邊擺了一個裝置，我們會發現大家看到這個門樓沒有？星巴克，黃色的裝置樓上是星巴克，這是全世界最賺錢的一個星巴克，香港的媒體報道，全世界有無數的星巴克，在美國、巴黎、香港、倫敦，但是在成都有全世界最賺錢的星巴克，這個門樓不是綠色的，是黑色的，是在成都的老建築的門樓，寬窄巷子的一個門樓，但是是全世界最盈利的星巴克。寬窄巷子為什麼成功呢？不是把所有的旅遊品都弄過去，我們看寬窄八仙經營的是什麼呢？有文化的人，有作家，讓他們用理解中的文化去經營寬窄巷子，時間關係我會過得很快，在寬窄八仙裏面我們看到一個老人家拿着兩米長的大煙鬥，你愛賣就賣，由於時間關係我就把所有的跳過。
在這樣一個平臺上，大家問為什麼雅居樂和星河灣敢於在這裏？因為我們看好了未來，我們星河灣跟大家分享的是除了水泥鋼筋，我們從四面牆到這樣的大社區，未來的十年我們相信看不見的東西比看得見的鋼筋水泥更重要，就是品牌，品牌的背後是什麼呢？這次雅居樂和星河灣為大家帶來在雅居樂的20年的基礎上，星河灣17年的基礎上，帶來一個真正的配合，在四川我們帶來了水泥鋼筋的生活平臺、事業平臺、修為平臺，我們帶來的是一個解決生活之外的事業和交融的平臺，同時我們也帶來了一個在鄰居之外的朋友和夥伴，這些平臺我就不一一介紹了，因為下午大家可以看到！我相信鉑雅苑集雅居樂星河灣二十年品質的承載，我們共同將四川成都的美一起進行結合。
大家問我你的市場在哪裏，你向全中國說幸福成都，為什麼？我說我只有幾百套房子，但是我們希望未來的同行跟我們一樣去分享，所有朋友來了，去向我們全四川的同行一起共同分享，未來的黃金十年，我相信賣的只是幾百套，但是在幾萬套的四川的眾多的同行裏面，我們是共贏的，因為我們一起在美麗的四川共同綻放，我相信這個平臺一定是共贏，我相信它將會成為2012年第四季度的一個流行詞，因為四川有大家想要的幸福生活，當你的節奏緊張的時候，可以在四川安一個家，讓我們共同一起把握着未來市場的發展機會，共贏下一個黃金十年，現在大家看到的是我們在10月11號兩大集團一起向外的聯合公告，不但讓大家有更好的產品，我們希望帶來的是一個全中國的同行，媒體朋友共享的一個平臺，我相信這個平臺不僅是我們擁有，應該在巴黎、倫敦都沒有，我相信未來當中國的人都在向西方歐洲走的時候，其實中國有自己的創作的中國，中國有非常美的西部。
最後給大家分享您嚮往世界，世界羨慕成都，最後祝大家有一個愉快的旅程，希望大家到美麗的四川，美麗的成都，以及美麗的鉑雅苑作客！謝謝大家！
主持人：感謝梁總精彩的演講，剛剛您說到了西部成都，共贏下一個黃金十年，讓我想到另一個話，給我時間我將還你一個強大的俄羅斯，我們更有信心成都會更美，因為這是一個宜居的城市，這是一個幸福的城市。我雖然不是一個地地道道的成都人，但是是選擇在成都居住的人，所以希望到這兒走一走，看一看我們的幸福生活。
接下來到我們城市觀點論壇中國行成都圓桌會議，我們的主題是翻轉的週期，房地產下半年地產第五極西部的機會，接下來我們為大家介紹成都商報編委副總經理蔡軍先生，他將作為我們這一輪的主持嘉賓，有請！同時還要請上的是本次圓桌對話的嘉賓，住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名財經專家財政部財政科學研究所所長賈康先生；星河灣集團董事副總裁樑上燕女士；成都俊發房地產開發責任有限公司總經理羅毅先生；北京貝塔諮詢公司合夥人杜麗虹女士；廣州華譽景觀工程設計有限公司董事總經理張明燕，世邦魏理仕華西區董事長鬍港文先生；中原地區華西區董事總經理莊澤寶先生，美聯中國西南區董事總經理繆鴻裕先生。
蔡軍：好的，現在已經12點了，我們在聽完了梁總剛才長達20多分鐘成都的宣傳片播出完了以後，我們現在進入最後的環節，我在最近聽了無數次梁總的稱讚，作為地地道道的成都人，確實要感謝梁總，因為說到一個城市的房地產價值，我想跟它的城市價值是密不可分的，或者是一個非常決定性的因素，我剛才聽梁總髮言的時候，我就在想，如果我們所有的人都這麼看好成都，都這麼熱愛成都，實際上我們討論這個話題都沒有意義了，無論市場怎麼翻轉，我想成都的房地產，乃至各行各業的發展前景都是一片光明。臺上的嘉賓我也看了一下非常有代表性，有我們知名的房地產金融專家，我們的秦主任和賈所長，有我們房地產企業的代表梁總和俊發的羅總，有我們房地產服務業，包括我們世邦的胡總，中原的莊總，美聯的繆總，以及景觀方面的張總，我們首先請我們的中介機構，房地產的代理機構，從他們的角度把成都房地產市場，你們所感覺到的翻轉的情況簡單的給大家做一個介紹。
莊澤寶：那我先開一個頭，其實今天的主題翻轉的週期，翻轉確實今年比較大的轉，因為金九銀十有趨勢，但是反過來比較好，本身這個跟現在的發展階段，因為這種常態化也好，市場的外圍的一種因素也好，現在房地產週期變得越來越大，傳統淡旺季也有點拉平的感覺，只不過今年的發展我覺得還是有它一些各方面的原因，房企在今年年初應該說都從了，都認了，也算是以價算量，在二季度和三季度初，這個走量走得非常好，反過來到9月份，包括該出售的一些剛需也爆發出來，後續的力量就比較小，所以就出現這種翻轉，我不認為以後都會有這種情況，今年是比較特殊，說回成都的機會吧，其實剛剛梁總非常細的分析，但是有一些是成都本身的底蘊也好，西部成都是一個龍頭，無論從GDP也好，可支配收入和社會的零售消費一些指標都是非常的驚人，發展很強勁，其實更重要的是一個軟環境方面，因為除了剛剛提到的一些文化底蘊也好，各方面，成都由於在產業方面是比較多元，比較豐富的，無論在工業也好，服務行業、第三產業也好等等，都是比較均衡、比較多元，而且成都人剛剛提到了，比較休閒，也是消費慾比較強的，中國經常說三駕馬車，投資、需求、出口，投資比較疲軟，也不能每年都搞四萬億，這個也不太現實，內需是一個可以比較大的空間去拉動，成都人的消費慾望比較強烈。
綜合來說從整個全國的發展來說也在談結構性的調整，沿海的租金也好、地價也好、人工也好都在上漲，結構性的調整也給了西部，特別是像成都很好的機會，這些產業也開始轉移，而轉移成都也是一個比較優先的選擇，看到機遇的同時我們也要看到一些競爭方面的東西，剛剛也提到成都是北上廣深以外，一些大型開發商很早就來了，像萬科、中海早在十多年前就已經來到成都，所以競爭的激烈程度，包括水平都是比較高的，除了外地全國性的，包括本地的，因為成都的發展又跟北上廣深不一樣，不完全是那個水平，所以很多本地的企業有各方面的渠道，所以這種競爭局面是比較激烈的。除了這個競爭以外，成都已經從二線城市向一線靠攏，受到這種大的政策和大趨勢的影響更大，我們可以看到這些大政策和大的趨勢有一些危機，也有一些機遇，剛剛秦主任提到的我非常的認同，因為房地產有一些大的改變，我自己看歸納為兩方面，一個是從需求方面，需求方面是往所謂大眾化、民生化去發展，因為政府的調控，和諧社會為了均衡各方利益，本身一直在說在這個區域去投資，這種限貸、限購充分體現所謂的趨槓桿趨投資，這是從需求看，從供應方面來看，作為房地產企業來說，邁向一種專業化、產業化的發展也是必然的，市場的集中度會越來越提高，包括做強做精，所以我們作為市場參與者和房地產企業來說，要做的確實是提高我們的專業能力，而這個專業度我自己看，這個我歸納是知易行難，我們剛剛說外圍的環境也好，中國的環境是比較複雜的，某種程度上感覺是有點知難行難，我們要知和行。對房企的要求是結合自身的判斷力，要結合企業和自身的項目情況，來去有一個好的判斷。第二是行，關於一個房企能不能滿足和服務好市場需求的能力。成都是往周邊發展的，這種戰略佈局也是要繼續考慮的。
蔡軍：因為我們做媒體的，整體跟人接觸，跟人吹牛，具體的情況、數據還掌握在我們研究機構的手中，今年成都的房地產秋交會，我想在成都的各位房地產業內人士每年都去，我本人從03年在做成都商報的房產，今年確實非常的寒冷，可能有這個情況，這是我們的直觀感覺，我作為業內的從業人員很關注這個問題，我希望接下來我們另外兩個中介機構，世邦、和美聯，你們有沒有數據，在數據上給我們講一下，現在這個房地產市場到底怎麼樣？是接着降溫還是觸底？
胡港文：我今年才加入世邦魏理仕，這是第二次來成都，第一次在成都是04、05年，很明顯我這一次來到成都的時候，我沒有04、05年休閒的感覺，因為現在我們世邦魏理仕成都分公司是作為華西地區的區域總部，雖然說我是住在成都，但很多時候是一天往返重慶，一天往返昆明，一天往返西安，所以離開了成都六年，第二次再來成都的時候，給我一個完全不一樣的感覺，這是我個人的感覺。
至於說我們公司第三季度的數據，我們很快會公佈，這幾天很忙，我還沒有看過數據。我現在有一些我們做的工作和項目跟大家分享一下，坦白來講我們世邦魏理仕是一家專注在商業房地產方面的企業，可能跟莊總他們在住宅方面的數據不太一樣，今年我們也看到在房交會的時候情況不太一樣，但是我們在做商業房地產的時候，不是這麼冷，反而比較火，第一我們看到一些統計數據說，我們現在成都二三線城市都出現一個商業房地產的供應過多的現象，這個如果很簡單的去看的話，從它的總量，就是每一種關係，甲級、超甲級不同等級的辦公樓，形態的購物中心、商業的物業來看，尤其是你把新增的供應量和存量加起來，這真的是非常驚人的數字，但是我們看到現在，雖然在供應方面是有一點挑戰，但是我們看到需求方面成都方面是不斷增加，包括我們自己公司在內，我相信我們在六年多前的時候沒有想到成都會成為區域的西部中心，包括我們現在的客戶在尋找新的辦公地點，或者是新來成都開分公司的時候，很多的企業都開始把成都作為他們的企業區域中心定位，我記得以前有一些客戶給我們談租戶需求的時候，以前我們看到租600平米的已經是大客戶，今年我們看到已經成交了很多兩千平米的，這些作為區域中心的客戶，我們也看到有一些發展比較好的民企、國營企業開始在投資我們的辦公樓市場，所以從種種的辦公樓市場看到在需求上是有所增加，但是我同意因為供應的問題我們也有挑戰，這也是我們成都作為發展的機遇，為什麼這樣講？我認為在這樣的供應量裏面，我們會遇到供不應求的問題，總量上會遇到供不應求的問題，但是有更多的企業會從以前環境不太好的辦公地點，搬到一些比較好的辦公樓，所以在這裏可以看到一些挑戰和機遇。
另一個在購物中心方面，我們現在也看到，比如從表象上來看，有一些跟辦公樓一樣，供不應求的現象，但是在未來，我估計在明年、後年，會有更多的國際品牌，國際的一二線品牌，他們的直營店直接進來成都，因為現在已經有好幾個大的項目，他們背後的招商已經很成功，我們接到有一些非常好的標杆性的項目，現在的招商已經達到90%多，這樣會引進一些，很多的品牌在西南地區，還是作為一個代理商、經營商這種的，經營模式會改變，成為一個經營商的經營，當經營商進來一個城市的時候不可能開一個店，肯定是要具備規模的運營，我們看到未來在這些好的一些商場、購物中心，還會有大量的新來的需求，所以在商業方面就是這樣的情況。
蔡軍：好的胡總，胡總從商業的角度談了談，我不知道美聯，美聯有沒有特有的角度？
楊小華：首先跟大家道歉，因為我們繆總有事情，開了一個電話會議，派我過來參加會議，我是成都這邊美聯的負責人楊小華。
成都對我來說是比較熟悉的，我自己本身是重慶人，我11年來到這個城市，的確也看到了成都在近十年來的變化，我是做二手經紀入行的，完全能感受到房地產點滴的變化，這個城市從只有二環路，到現在我們看到的一個大圈層所謂的第四圈層去到繞城以外的第四圈層，把周邊幾個所謂的郊區，也就是未來我們的一個其他的行政區域，成都從過去剛剛過去的房交會，房交會這次的數據情況來看，肯定是成交比較好的，有機會賣出去的，這個實際的東西肯定是在新房的佔比是比較大的，因為二手的優勢為什麼少了很多？因為二手是每個小業主的個體，他所能承受市場的價格的波動力量要強得多，因為畢竟是一個個體，但開發商相對來說是一個團體，它的資金的來源跟它的一些後面的資助，可能存在的時間就不一樣，再加上資金的壓力，所以在價格的策略上，他調整的速度一定快於二手。
二手從去年的年初到現在，持續的走量，除了在今年的7月1號以前的成都的評估指導價調整以來，在4、5、6這三個月，可能二手出現了比較大的交易量，剛剛過去的7、8、9月份，這段時間二手房的交易量都是積壓於4、5、6的沒有過戶的量，我相信在這個季度，10、11、12二手房交易量還是會持續走低的局面，這個低可能是一個相對的低點，一直會秩序到明年一季度完，可能二手房交易量才會有一個明顯的轉變，但是新房的交易量不一樣？新房的交易量從今年參展所有開發商能在三環路以內有住宅項目的極少，大部分的參展項目都集中在繞城以外，為什麼會出現這樣的狀況？因為在今年7、8月份以前，在第一第二季度，很多的剛需項目，消化的量是非常大的，因為11年的積壓力量在這兒爆發以後，正好迎合了市場的胃口，不管是開發商的想法還是消費者的需求，正好形成對應，所以上半年的成交大家都很看好，結果也令大家滿意，所以延續到房交會之前的數據，從我們自身來看，也很明顯感覺到我整體的業績支撐有60%是得益於一手的分銷代理，我的看法是到明年3月份，二手在明年可能有一個量的轉變，這個量的轉變有一個市場的調節因素。
蔡軍：你的意思是說現在市場還可以？但是和中央差不多。應該說市場的銷售情況還是不錯。
楊小華：對，後市比較看好。
蔡軍：對今年，我自己是比較悲觀的，中國的暴利，尤其我們這些不是搞房地產的，覺得很大，所以我看到梁總第一次到這兒來，我說星河灣晚來了五年，因為有一點內容是比較真實的，就是我覺得今年做房地產，尤其做高端項目一定比較艱難，因為我們也接觸很多開發商的項目，比如說有一個公司，有剛需盤，有高端盤，上半年基本上出貨出得很快，但是下半年基本走不動了，很難受，我想接下來我們請開發商代表梁總，今年到成都來做了這個超級項目鉑雅苑，你覺得時機怎麼樣？梁總的氣場也很強大，我們希望您說一點具體的細節。
樑上燕：其實就像剛才所說的，我蠻有意思聽到三個嘉賓的說法，非常的專業，因為他們從二手、商鋪看到，也是蔡總剛剛您說的，機會把握在你自己的手裏，就是你的觀念轉變和操作方式，同樣高端產品如果隨着未來的商業和市場潛伏有需求的話，西部的所有城市，因為剛剛說是西部之星，所有的五大省退休之後的，離休之後的，還有準備買商業寫字樓的，原來是二線、外省的來到這裏，安居才能樂業，未來成都的產業發展，才會支撐它七百萬人的發展，產業是政府很早就做的，這些產業政府帶進來都是世界五百強和高端，同時跟進來的商業大佬進來是補充剛需以外的這部分，我們的市場空間是來自全國各地，剛剛說了它的GDP已經超越總部，而且50%以上超越，這可能會讓大家從原來南方、廣州、深圳珠三角到長三角，這十年我們風水輪流轉，轉到西部，有多少的中國財富轉到這裏來？向西部走。我們等到他呈現的時候我們是否還能抓住呢？目標羣不是我們大家看到的，我同意三位嘉賓看到的，看可能要看三個月、半年、一年後，你才能抓住機會，同時我剛剛說中國的發展過程中，二三線城市中商業、旅遊、養生無論的機會，如果我們用過去十年的機會做房地產，圈地賣市場等政策變的話，永遠沒有指望，但是如果我們要從拷貝變成創造的話，這中間比是百倍的增長，我的銷售同樣是如此。
蔡軍：好的，梁總其實剛剛講了一個很重要的觀點，是我們今天上午主題發言的時候，很多專家講的，就是我們開發商的專業能力，現在你靠土地溢價，靠單向的房子賣了就漲，這是不可能的，這對我們公司自己觀念的轉變很重要，梁總剛剛說了，不是來晚了，對有能力的人來說任何時候來都不晚，我們俊發的老總，也請講一下，現在你們來了幾個月以後，對成都市場是符合你們的預期嗎？和昆明比，你們覺得有什麼特別之處？
羅毅：目前的市場雖然很嚴峻，但是還有有值得樂觀的，其實今年9月份的數據可以看到有一些市場機會，我也關注了一下房交會的成交數據，全國是下降了70%我們看一下成都的數據，一些具有高價性價比的樓盤走得非常好的，我看國慶期間成交最多的成交了一百多套，我們的樓盤還可以，只做到60多套，只要你產品做好，應該說機會是很大的。
第二剛剛蔡總說這個話，我們企業一直在雲南發展，現在進入一個全國化拓展的階段，我們把這個公司拓展的第一步選擇在成都，也是對成都良好前景的看好，相比於其他城市，因為我原來是做土地拓展，我在很多城市都跑過了，相比其他城市成都有兩個特點，第一是它的市場化程度很高，這在西部中心城市當中，應該說是市場化程度最高的，我們都知道昆明、重慶，要進入這個城市難度是很大的，你進入這個地方首先要拿地，但是是很難的，但是成都這個市場你完全可以通過市場化的方式拿到地，當然競爭也很高，這個競爭主要是來自於兩方面，一個是大家都看好這個市場，成都這個市場大家有一個共同的認識，它的包容性，任何人在這裏都可以找到自己的位置，第二個是它地位，大家在西部城市首選的就是成都，第三是它的增長，還有一個承載了一些技術產業的轉移，現在看到成都的富士康，還有其他的一些產業，這些產業到成都來，帶來了新的大量的人羣，成都的市場前景是很大的，當然對俊發來說，有高度的認可，但是我們的項目虧損了，我們覺得自己的前景是非常好的，應該來說是超出我們的預期，因為作為俊發來說以前一直在雲南發展，我們過來成都覺得這個市場的消費者是理性，只要你的產品得到客戶的認可，就一定有發展的空間。
蔡軍：我想問一下杜總，因為成都的房地產市場參與的主體有一個大洗牌，由原來的中小企業現在在收縮、乃至出局，我們能看到現在在報紙上做廣告的，在市場上活躍的基本上是外來的品牌開發商，我想代表這些中小企業諮詢一下我們的杜總，像現在這樣的形勢下，我們的企業在財務上，在資金上，在企業發展戰略上，最容易犯的錯誤是什麼？要注意什麼？
杜麗虹：其實地產企業不分大小，現在容易犯的一個錯誤，之前有很多企業犯了這個錯誤，就是地產企業有時候會盲目的崇拜於自己的產品或者地段，會有很多的地產企業認為只要產品做得好，只要位置好，我的東西就一定賣得出去，我就不存在任何的財務風險，但是這個觀點已經在08、11年這兩次波動中證明是錯誤的，其實在國外地產這個行業是泛金融行業的，我們不僅做諮詢，我們還有金融機構，所以地產是算在泛金融行業，很多時候你的產品的能力和地段都很好，但如果你在金融和財務上做得不好，你就會出現致命性的風險，所以我覺得可能地產企業無論是大企業還是小企業，在現階段最容易犯的錯誤是對產品或者是對土地的一個盲目崇拜。這是從風險的角度來說，至於說中小地產企業，其實我覺得在現在的市場，以及未來的一段時間可能會有一個新的機遇，因為我個人認為地產企業隨着土地紅利的衰減，地產會逐步的進入到一個輕資產的時代，也就是說持有土地它所直接貢獻的回報會越來越少，所以未來像一些代工的模式，包括地產基金支持下的具有特色化的和效率優勢的中小企業可能會在這個市場，從土地偏向效率的轉型過程中，從中獲益，所以我覺得未來我比較看好一些，無論是在地產開發的某個環節拿地，還是開發建設還是銷售物業管理或者招商運營某個環節，比如說像星河灣這樣的高端產品，可能有一些工業地產、商業地產這些特殊的產品線上具有特殊的品牌優勢，我覺得可能在未來的市場中有一個更大的成長空間，因為未來不見得是土地儲備多少的資本時代。這是我的觀點。
蔡軍：你說的中小企業要具有專業能力，不僅是代工，說到專業企業，我說的成都本土開發商，在成都立足多年，覺得自己景觀方面是不錯的，成都的開發商一直都比較自負的，我們今天來了一位華譽，從我們剛剛這個話題，因為華譽在全國都從事這個，從你們的眼光來看，我們說到專業能力，我們在景觀方面，我們在成都市場還有哪些可以提升的空間？
張明燕：剛剛幾位專家中介機構對市場的分析，我這裏有一點自己的看法，實際上無論是華南市場，還是西南市場，整個中國的地產現在的形勢，我可以借用一位軍事專家對於中國南海局勢的一句話“不是無所謂，也不是大不了”，雖然10.1黃金週看起來雖然看淡，但並不代表它是一個很壞的信號，可能是剛才講到的是一些剛需的提前釋放，“不是無所謂”所指的是現在最嚴厲的調控大家都看不到，“不是大不了”就是一個城市化的需求，以及第二個就是市場的判斷，包括政策見底啊，成交見暖啊，供需各方面相對的穩定，這是我對市場的看法，而這些看法也是基於我們長期服務的這些客戶，他們項目的情況，這是我想分享的第一個。
第二個就是下半年的主題，就是我特別體會到的是一個企業的分化，剛剛有的發展商就說，只要我的東西做得好，我就可以賣得好，財經專家就說你不要盲目崇拜你的產品，對於我來說我是如何看待這個東西呢？實際上就感受到很重要的一點，感受到下半年幾個特點，我非常贊同剛剛秦虹女士的發言，有空間放慢發展，我所強調的分化，包括城市分化、市場分化、企業分化，這個城市分化大家都已經看到了，有一些城市因為過度開發，它的潛力已經慢慢降低了，市場分化就包括供應、剛需，改善性需求、高端的需求，剛剛蔡總問了我一個問題，就是園林方面的需求，尤其在改善性需求上，它的附加值的需要，尤其是它的性價比，實際上成為評價一個產品是否在市場上受歡迎的一個很重要的程度，另外一點就是企業這方面的分化，企業這方面的分化就是我們特別體會到，我們的客戶分兩大類，第一大集團客戶，第二中小集團客戶，大集團客戶就是具有綜合的能力要求，就像我們最近跟華南保利的老總見面，他說現在發展商不好做，尤其你拿一塊大一點的地，很多跟市政是聯繫在一起的，然後就包括有些還要建橋，建路、建歌劇院、博物館，反倒對這種人才的需求、技術需求、資金的需求是中小企業更困難了，所以我們的客戶現在也呈現出，我們的客戶裏面，資金出問題的中小企業佔80%，80%我們的客戶裏面中小客戶都出問題了，而大客戶都沒有出問題。
第三剛剛蔡總所說到的景觀方面，景觀方面過去大家都比好看，誰做的搶眼球，能夠有衝擊力，我們在華南地區做設計的時候，大概是五年以前會更追求，現在我們在做設計的時候，我們更多的是追求什麼呢？利因，就是我們對造價控制的能力，第二同樣的造價產生的價值，第二個就是特色化，現在我要求做西班牙風格做很純正的西班牙風格，我要求你做這種現代的，整個對於設計的要求也越來越高，而且這個價格同樣的會用五年，比如三百快的造價你能做出來比別人更好的產品，所以我現在體會到是對我們這種專業公司來說很重要的，當你沒有這種技術能力的時候就存在越來越難了，這是我的觀點。
蔡軍：最後我們兩位專家，請你們兩位壓軸，剛剛嘉賓都講了，根據他們所講的問題，我知道很多企業到了年底，跟我們一樣很有壓力，要完成年度的指標，在目前的情況下現階段短期的發展，專家有什麼高見？
賈康：我先說幾句，然後請秦主任來壓軸，我剛才跟秦主任也交流了幾句，有一個共同的感受，所談論的這一輪的房地產新政，實際上在我們業界的表現上，咱們合作者來看，最嚴峻的是10.1過去以後還真沒有什麼倒閉潮，當然有一些為了資金鍊的需要，甚至帶有割肉性的一些操作，但總體來說現在既然已經過了最嚴峻的階段，再往前看我覺得就更有信心了，這樣有壓力的情況下來調整，可能中長期是健康的，對我們業界來說有一個健康的因素加在一起以後，當然今後還要看大勢，剛剛也說到了，對剛開始秦主任規定的幾條也知道了，你要看到以後分化中的情況，要有對大勢的研判和戰略的分析以後，還要有一點苦練內功方面的能力，這方面如果能夠結合得好，我覺得在下一階段，整個經濟肯定在第四季度進一步回暖，而今年會比較平穩，每年一季度可能會比現在更樂觀。在這樣的氛圍下，包括像很多發言者談到的，特定的文化的積澱，城市的綜合的品位，以成都或者是更有特點的區域為主要的經營主要的區域對象，我覺得都有很多的發展機會，大家在公平競爭和合作的基礎上，在這個嚴峻的時期過去以後，大家一定會有新的提升，新的感悟，政策方面我前面已經談到了，我個人是一句話，我認為以後還是要對政策的演變環境要加大力度的關注，這是在經濟大勢裏面不可排除的組成部分。
秦虹：其實每個企業的情況千差萬別的，沒有說一定要怎麼做是好的，總而言之，如果一定要說建議的話，恐怕就是謹慎樂觀，每個企業總體上還是要有信心的，但是對企業來講，謹慎的一個開發節奏，把握好開發節奏，謹慎的財務的安排是最重要的，這是原則上我提的建議，我想我們開發企業在企業的管理上，應該尋求特點，對企業的自身有所瞭解，提高自己的管理水平、產品的品質，品牌的美譽度，這些都是非常重要的。
蔡軍：好的，我聽完了房地產業，房地產服務業專家的意見，我覺得這個階段論壇的題目取的稍微有點過了，可能沒有翻轉，翻轉我的理解是打一個顛倒，有挑戰，有機遇，也有困難，感謝我們臺上的嘉賓，也感謝臺下的各位聽眾，大家中午用餐愉快，本場論壇到此結束。
主持人：各位來賓，親愛的朋友們，2012年對於中國房地產行業而言是特別的一年，而我們有幸在成都相聚，共同研判形勢、尋找房企全新發展之策，我們仍然期望着房地產有一個美好的未來，再一次感謝今天參加我們論壇的各位來賓和各位朋友，感謝各位在論壇當中對我們的支持，我們今天的論壇到此結束。下午的活動環節是品鑑俊發成都一號作品俊發時光俊園及雅居樂.星河灣成都合作項目鉑雅苑，歡迎大家參與！謝謝大家！我們下午再見！