7月廣州合富標準指數為1499點，環比6月上漲1.6%，與去年同期大致相當，較去年的價格高點仍有差距。本月廣州二手樓市客流量、新收客戶量、成交量較上月均增加。

　　一、7月廣州二手樓市交投增加，二手樓價上漲1.5%2012年7月合富標準二手住宅價格指數(廣州)(以下簡稱合富標準指數)為1499點，環比2012年6月上漲1.6%，同比2011年7月下跌0.4%，較基期2008年1月上漲49.9%(見下表)。7月份廣州二手樓價持續小幅走高。

　　7月廣州合富標準指數為1499點，環比6月上漲1.6%，與去年同期大致相當，較去年的價格高點仍有差距。本月廣州二手樓市客流量、新收客戶量、成交量較上月均增加。連續降息，樓市環境有所轉暖，剛需首置買家的入市意願增強，觀望情緒緩減。部分買家預期樓價未來穩中有升，對價格合理的物業“相中即入”。本月改善型需求的活躍度有所增加，但限制條件較多，交易節奏相對緩慢。業主心態有所轉強，議價空間縮小。部分中心區優質物業的成交價格較上月有所上升，外圍區域價格大致持平，帶動總體二手樓價小幅走高。本月部分前期入市的投資客獲利了結，“賣一買一”的房源也有所增多。

　　二、7月廣州二手樓市保持交投活躍，樓價平穩回升的態勢

　　7月份廣州二手樓市總體交投較為活躍，新收客源有所增加，運行態勢良好。據合富置業成交數據顯示，2012年7月廣州二手樓市看樓量較上月增加約三成，新收客戶量增加兩成左右，而成交量則較上月增加一成。合富置業監測陽光家緣二手住宅網籤數據顯示，2012年7月廣州二手住宅成交2505套，較6月份增加了13%，較去年同期增加六成以上。自去年“新國八條”政策以來，廣州二手樓市經歷了“迅速下滑、逐漸築底、穩步回升”的“U”型走勢。樓價方面，合富置業數據顯示，7月廣州合富標準指數為1499點，環比上漲1.6%，與去年同期大致相當，但較2011年的價格高點仍有差距。總的來說，本月廣州二手樓價繼續保持平穩回升的態勢。自去年第四季度以來，樓價連續六個月小幅走低，4、5月築底回穩，而6、7月份則隨着交易量的上升，樓價平穩緩慢回升。

 

　　三、市場觀望情緒減緩，買家“相中即入”，部分新客積極入市受連續降息、市場環境有所轉暖等因素影響，7月二手買家的後市預期基本以穩中有漲為主，看跌的買家持續減少，市場信心較以往有所恢復，買家的觀望情緒明顯減緩，入市意願隨之提高。據調查，7月份買家看樓、決策的時間較以往明顯縮短，出手也較果斷，不少買家對市場價物業“相中即入”，部分買家擔心樓價上漲，小幅追價入市，整體二手樓市的交易節奏明顯加快。以車陂天朗明居50㎡左右的小戶型單位為例，4、5月份該單位的叫價為80萬，買家入市有所猶豫，7月業主上調放盤價至85萬，且堅決不讓價，買家擔心樓價仍會上漲，果斷追價入市，最終以85萬的價格成功購入該單位。此外，本月新入場客戶繼續保持穩步增加的態勢，據合富置業統計顯示，7月廣州二手樓市新收客戶量較上月增加兩成左右。與以往新客的交易節奏通常較緩慢不同，本月新客看樓、入市的積極性明顯提高，新客月內即成交的案例有所增多。

　　四、銀行降息，首次置業者受惠較大，入市積極性增加，但一次性付款比例回落6、7月份銀行連續兩次下調了貸款利率，此舉措對二手樓市也產生了較直接的影響。調查發現，銀行連翻降息，對業主以及不同類型客戶所產生的影響有所不同。對於業主來說，降息在一定程度上加強了業主對後市的信心，為業主的強硬心態提供更堅實的支撐。7月份月業主返價、提價現象有所抬頭，也與銀行連續降息有較大關係。連翻降息主要旨在促進經濟平穩發展，但房地產市場也間接受益，買家的實際房貸負擔有所減輕。據合富置業統計發現，兩次降息後，買家的實際房貸月供大約減少了4%—10%之間，其中首次置業者的受惠幅度更大。以商業貸款100萬，等額本息還款20年為例，首套和二套房貸在連翻降息前後的月供和利息總額對比情況如下表：

　　由上表可得，首次置業者在兩次降息後，實際月供減少了約8.7%，利息支付總額減少近兩成，而改善型買家僅減少了4%，利息支付總額減少不足一成。首置買家的受惠幅度高於改善型買家。調查發現，降息除一定程度上減輕購房的負擔外，對整體樓市也產生了較積極的心理影響，市場主流預期逐漸偏向於後市企穩。不少買家認為目前已是入市的良機，因此觀望情緒進一步減退，交易節奏有所加快，二手客流量也較此前有所增加。尤其是受惠較多的首次置業者，看樓入市的活躍度明顯提高，部分精明的買家甚至擔心一段時期後，樓價的漲幅會超過降息的優惠，出手更果斷。據合富置業監測顯示，銀行降息後，部分首置買家集中的板塊，客流量、成交量較降息前有一定幅度增加，如白雲區的新市和黃石板塊、番禺祈福新村、大石洛溪板塊以及海珠區的南洲板塊、工業大道板塊以及原芳村區板塊等，受此影響，7月首次置業佔比也再度回升至七成以上。據合富置業數據顯示，2012年7月廣州首次置業的二手買家佔比為71.5%，較6月份的68.8%略有增加。

　　佛山：二手樓市平穩活躍，樓價穩中略升一、7月佛山二手樓市交投量與上月相當，二手樓價上漲0.5%2012年7月合富標準二手住宅價格指數(佛山)(以下簡稱合富標準指數)為849點，環比2012年6月份上漲0.5%，同比2011年7月份下跌6.8%，較基期2008年1月上漲38.7%(見表1)。本月佛山二手樓價降幅繼續收窄。

　　本月佛山二手樓市總體表現平穩活躍，看樓量、交投量、新收客戶量大致與上月相當。受連續降息影響，剛需首置買家的觀望情緒有所減淡，入市意願明顯增加，對價格合適的物業大多果斷出手，交易節奏較以往有所加快。改善型需求活躍度有所提升，但受一手新盤分流影響較大。此外，仍有部分買家擔心政策反覆，入市仍略顯猶豫。業主心態較平穩，議價空間有所縮小，總體二手樓價較平穩。

　　二、剛需入市意願增加，價格穩中略升，總體二手樓市保持良好本月佛山二手樓市總體表現良好，人氣較充足，交投保持較活躍的態勢。佛山市住房和城鄉建設管理局數據，2012年7月佛山成交二手住宅1861套，較上月增加21.1%，其中禪城、南海的增幅在兩成以上。受整體市場環境好轉以及連續降息等因素影響，買家觀望情緒有所減淡，入市意願增強，部分剛需首置買家預期樓市見底，對價格合適的物業大多出手果斷，交易節奏有所加快。樓價方面，佛山合富標準指數顯示，2012年7月佛山二手樓價小幅回升，較上年同期的降幅繼續收窄，總體呈穩中略升的態勢。

　　三、7月份一、二手樓市基本實現了較良好的互動效應7月佛山一手樓市總體表現較活躍，據佛山市住房和城鄉建設管理局數據，7月佛山一手住宅成交68.5萬平方米，與6月份大致相當。不過，據相關機構統計，7月一手住宅新增供應較上月有一定幅度減少，開發商逐漸將注意力放在金九銀十。由於新貨供應減少，尤其禪桂區域新貨不足，選擇的餘地不大，轉投二手樓市的中高端買家逐漸增多，保利花園、麗日玫瑰、萬科金色家園、天湖酈都、頤景園等地段優越、素質較高的二手盤受到這部分買家青睞，這也是7月份禪桂板塊高端改善買家入市增多的重要原因。價格方面，7月佛山一手樓價以平穩為主，禪城片區集中在8000—10000元/㎡之間，桂城集中在10000—12000元/㎡之間。據合富置業數據，禪桂板塊優質次新二手物業的價格在8500—11000元/㎡之間。由此可見，禪桂部分優質二手物業的價格與一手新盤差距不大，加上業主議價空間縮小、部分新盤加大促銷的力度等因素，部分中高端二手買家被一手新盤分流的現象仍持續，也有部分買家一、二手物業相互比較，搖擺不定，個別甚至繼續持幣觀望。由成交數據看，由一手樓市轉投的高端買家，需求以9000元/㎡以上的中高端物業居多；而原來的二手舊客，有不少仍青睞8000元/㎡以下的“上車盤”。

　　總的來說，7月份一、二手樓市基本實現了較良好的互動效應，部分高端一手買家轉投二手樓市，也有部分二手買家被一手新盤分流。

　　東莞：二手樓市量穩價略升

　　一、7月東莞二手樓市保持較平穩，二手樓價上漲0.8%2012年7月合富標準二手住宅價格指數(東莞)(以下簡稱合富標準指數)為636點，環比2012年6份上漲0.8%，與去年2011年7月份大致相當，較基期2008年1月上漲19%。(見表1)本月東莞二手樓價穩中略升。表1 2012年7月東莞合富標準指數同比、環比情況2012年7月2012年6月環比(%)同比(%)較基期(%)6366310.8-0.219.0

　　本月東莞二手樓市總體較平穩，交投量、客流量較上月有所減少，但總體仍較正常。買家以需求迫切的首置剛需為主，改善型需求有所增加。受連續降息影響，部分買家購房意願增強，不過，仍有部分買家擔心政策反覆或價格期望值大，信心略顯不足，入市較猶豫，部分買家一定幅度還價。本月一手新貨供應較上月增加，部分改善型買家被新盤分流。業主心態總體較平穩，議價空間縮小，總體二手樓價較平穩。

　　二、7月東莞二手樓市總體表現平穩正常，樓價略漲7月份東莞二手樓市的人氣、交投量較上月有所減少。據合富置業監測二手網籤數據顯示，2012年7月東莞二手住宅成交2824套，環比減少約一成，同比減少5.3%。7月的總體交投量與較活躍的月成交量3000套以上相比仍有一定差距，但與去年的月均成交量2918套大致相當。總體判斷，7月東莞二手樓市仍處於較平穩的正常運行態勢。樓價方面，東莞合富標準指數顯示，2012年7月東莞二手樓價穩中略漲，主要受降息以及全國房地產環境有所好轉的影響，業主議價空間縮小。