行業低潮時，SOHO中國可以跑贏大市，但在行業處於上升或回暖時期，它的股價又是落後的。

　　觀點地產網 曹萍 6月28日午間，SOHO中國發布公告稱，公司有意動用不超過2億美元回購公司10%普通股股權，按股東大會召開之日公司已發行股本來計算，相當於約5.19億股。

　　2億美元回購股份，SOHO中國或旨在提振市場信心，證明公司現金流充裕。從當日成交來看，其股價的確有所上升，但股價長期被低估背後，是資本市場對SOHO中國業績、商業模式、現金流等因素的擔憂。

　　2億美元回購操作

　　SOHO中國於回購公告中指，目前股價嚴重低估了公司的資產價值及資產負債表實力。此番回購將優化公司資本結構，提高公司淨資產價值和每股盈利水平，符合投資者利益。

　　另外，作為同行業負債率最低的公司之一，SOHO中國有雄厚財務實力進行此次回購，並擁有充足資金保證集團業務持續增長。SOHO中國董事會強調，這次建議回購的股份將視市場情況而定。

　　而股票市場在此回購消息刺激下，下午開盤SOHO中國股價一度漲6.21%至5.99港元。當日收盤價為5.94港元，漲幅為5.32%。

　　不過對於SOHO中國給出的回購原因，目前股價被嚴重低估，但到底低估多少，怎樣的水平才算理想，市場分析師有不同的看法。

　　工銀國際分析師謝騏聰指出，現在香港上市的內房企的股價都很低，股價折讓水平多在50%、60%，平均水平是55%，折讓最高的像合生，達到了80%。

　　從NAV正值來看，SOHO的股價應到9-10港元，今日收盤價是5.94港元，股價折讓是40%，在這個水平上，並不能算是被“大大低估”。

　　有熟悉SOHO中國的分析師亦指出，其實SOHO中國目前的股價已經比過去幾年好很多，所以，現在的股價水平並不算是被“嚴重低估”。

　　不過，無論是否被低估，回購股份帶來的市場效應非常明顯。除了股價的上揚外，SOHO中國在資本市場的成交量也進一步放大。

　　據香港某券商觀察，從27日開始，SOHO中國成交量明顯加大，在宣佈回購消息後，昨日的成交量幾乎是以往的3倍多，平日裏SOHO中國的日成交量僅有兩三千萬。

　　另外，有分析稱，SOHO中國選擇在此時回購股份，也是在某種程度上對股東的補償。

　　因為SOHO中國去年的業績派息低於業內預期，而在現行市場狀況下，剔除股價上漲外，SOHO中國回報股東的方式中，除了派息，就是回購股份。

　　該分析又指，回購可以在短期內提升公司股價，若不看好後市，市場還可以選擇拋出。所以，未來SOHO中國股價會如何走，還得看投資者的綜合評估。

　　業績預期不樂觀

　　回購股份意在增強市場信心毋庸置疑，但在回購的背後，透射出的是資本市場對SOHO中國價值的認可不夠高。影響資本市場信心的首要因素，便是業績。

　　去年10月，內房企的股價基本已經見底，SOHO中國可以說是跑輸大市。主要原因就是去年的業績不怎麼好，第二點就是，投資者認為它今年230億的銷售目標也存在挑戰。京華山一分析師何偉富如是分析。

　　2011年，SOHO中國共實現合同銷售額109億元，僅完成年初230億銷售目標的47%。

　　“這是SOHO中國上市五年來第一次面對像這樣困難的局面，第一次沒有完成年度銷售目標。”潘石屹如是總結。

　　不過，老潘也指出，2012年不會出現像去年那一段時間無盤可售的情況。連續三次降準釋放出來的寬鬆環境又讓他看到了新的希望，公司2012年的銷售也逐漸上升。

　　根據SOHO中國公佈的數據，2012年第一季度，公司完成銷售約16億元，其中3月的銷售就佔了11億元。雖然銷售有所上揚，但與230億的銷售目標相比，還是相差甚遠。

　　另外，作為SOHO中國今年重點銷售項目，望京SOHO從去年8月下旬開盤到6月24日，完成銷售額近90億。剔除去年完成的40多億的銷售額，今年上半年該項目的銷售額為40多億。

　　望京SOHO的銷售並不算好，工銀國際分析師謝騏聰稱，該項目總可售額超過200億，但截止到現在才完成不到100億的銷售，去化率不足50%，所以，SOHO中國2012年上半年的銷售應該不是很理想，頂多有50-60億元。

　　另外，SOHO中國不像其他住宅開發商一樣，每個月都公佈具體的銷售數據，這樣的信息不透明也加劇了外界對SOHO中國2012年上半年業績不好的擔心。謝騏聰表示。

　　商業模式與現金流

　　除了受銷售業績不振帶來的影響外，SOHO中國股價被低估，或也反映出資本市場對SOHO中國商業模式的擔心。

　　關於公司的發展戰略，SOHO中國董事長潘石屹就一再宣稱，SOHO中國的項目目前考慮的就是在北京和上海，必須在繁華的商業區，而且必須有地鐵口。

　　輝立證券分析師陳耕指出，SOHO中國這種改造類商業地產的模式，國內一線城市能滿足其需要的城市數目有限，且項目完成出售後，位於這些城市繁華地段的土地供應會越來越少。

　　銷售之外，增加持有物業的比例也非朝夕可以完成的，所以，對於這樣的經營模式的可持續性，資本市場很擔心。

　　與SOHO中國這種快速銷售的商業模式相對應的，是其充裕的現金流。

　　與其他內房企高企的負債率不同，正現金流一直是SOHO中國最值得驕傲的地方。

　　不過，這在投資者的眼裏未必是好事。在房地產市場還是上行趨勢的狀況下，淨現金流並不是什麼好事，淨現金反映企業自身沒有把資產負債表做好。不過，這是SOHO中國自身的策略。分析人士稱。

　　這種經營策略反映到股價上，就呈現這樣一個趨勢：行業低潮時，SOHO中國可以跑贏大市，但在行業處於上升或回暖時期，它的股價又是落後的。

　　該分析人士並稱，經過上半年的收購及項目資金投入，SOHO中國的現金流也開始往負債方面發展，防護欄開始降低，這跟SOHO中國以往的風格不同，資本市場還是會擔心。

　　而從另外一個數據來看，SOHO中國以前老說自己的股息率最高，但現在的水平是5，而富力目前資金股息率已經達到7.5。

　　外灘地王官司牽制

　　在業績、商業模式、現金流的擔心之外，與復星國際的官司似乎也是影響投資者看好SOHO中國的重要因素。

　　該官司起因於去年12月29日，當時SOHO中國以40億元收購上海證大及綠城持有的外灘地王項目50%的股權，而另外50%股權已由復星持有。

　　彼時，潘石屹希望，SOHO中國能跟復星國際一起，發揮各自優勢，在上海外灘將“這個皇冠上的明珠”打造成上海的天際線，創立一個新的地標。

　　但事後證明，這只是潘石屹的一廂情願，自SOHO中國入股該項目以來，復星國際就從來沒有歡迎過這個夥伴。

　　收購完成後第二天，復星就回應，SOHO中國收購證大外灘8-1地塊50%股權的交易或侵犯復星權益。若該等權益無法得到保障，復星將採取一切合適的法律手段維護自身權益。

　　多方交涉無果下，復星在今年6月5日將買賣相關方上海證大、SOHO中國、綠城中國一併告上法庭，要求實現復星在外灘地王項目中的優先認購權，將交易還原到初始狀態。

　　復星覺得，與一個在文化價值觀方面不一致的SOHO中國合作是痛苦的，因為雙方沒有感情基礎，另外，復星擔心從沒有合作經驗的SOHO中國能否合作共建好該項目。

　　據此，業內分析人士認為，這個官司勢必會拖累外灘項目的發展，進而累及SOHO中國在上海業務發展的步伐。在房地產行業日趨複雜的環境下，這樣一筆官司勢必也會影響着市場投資者對SOHO中國的判斷。