通過降價跑量方式回籠資金，以“現金為王”，然後謹慎拿地及時“換倉”，謀求下一輪的房地產市場發展機會將成為各大房企戰略佈局的必然選擇。

　　觀點地產網 “兩會”定調明確未來市場預期，中央政府將2012年GDP增速目標下調低於8%，足以說明中央針對房地產行業調控及整個國民經濟進行結構性調整而付出的代價已經有了充分的心理準備，中央不會因為短期內經濟的增長而重啓房地產的救市措施。

　　3月14日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議記者會上也表示，合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。

　　當所有關於房地產調控將逐漸“鬆綁”的主觀判斷，被總理的明確表態所幻滅後，房地產開發商將面臨怎樣的發展環境？開發商應該如何破局？

　　當前來講，不同類型企業的市場處境不一。對於高速週轉類型企業，它們通過攤薄單個項目利潤率，追求整體市場利潤總額的方式在過去一段時間“跑量”，基本上跑贏了當前低迷樓市的大勢，這些企業銷售業績基本上處於市場領先地位；對於精品化房企，一般而言，精品化房企產品線定位較為單一，其短期內辦法通過調整產品線、調整市場佈局區域來實現公司業績的增長，這些企業面臨着進退兩難的市場困境；還有一些轉型過程中的房企，如住宅類型房企轉投商業地產，地產企業轉投醫藥、鐵礦石等行業，由於轉投業務短期內沒有產生效益，地產板塊也面臨生存危機，這類企業也面臨着進退兩難的市場困境。

　　開發商應該如何破局？對於高週轉的企業來講，由於前期取得不錯的市場業績，仍需堅持當前的市場策略。但是，利潤率逐漸走低成為這類企業發展的短板，因此，這些企業要想繼續以規模製勝，產品研發、生產等環節標準化走住宅產業化之路已成為必由之路，否則，在利潤率逐漸走低的市場背景下很難在未來由立足之地。

　　對於精品化類型房企來講，由於未來房地產市場“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續從嚴執行，樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘，高端物業市場在目前的環境中將如何破局？這些企業如何解困？筆者認為，可把握以下幾點：

　　第一、“舍卒保車”保證市場策略長期執行。

　　從2011年上海房地產市場精品化路線房企的佈局策略也可以看出，它們沒有放棄公司的既有戰略。各個公司在區域市場戰略佈局上“舍卒保車”，儘管上海區域內多數項目銷售不良好，但是各個房企開始以個別項目（如華潤置地菁英苑、金地藝境、仁恆森蘭雅苑、龍湖酈城等樓盤在去年市場上通過降價或其他營銷手段發力，取得不錯銷售業績）突圍市場，以此來保全公司在上海的整體佈局的穩定性，那些銷售暫時不好的項目則成為這些公司“防守類”產品，繼續博弈調控的週期及調控政策的時效性。

　　第二、從當前市場效果來看，賣得好的項目基本上是降價有關的，因此，直接降價也將是項目破局的一個思路。

　　第三、降價本身不是目的，降價跑量回籠資金是為了抄底拿地，換倉謀求下一輪市場發展機會。

　　第四、將房產當做金融產品設計，或以項目抵押融資，或以房地產信託形式進行交易。

　　以房地產信託投資等形式購買豪宅其主要目的有兩個：買房實現資產合理化配置，進行資產保值增值，同時出售後可獲得增值收益，對於賣方而言，可以獲得現金流，緩解資金上的壓力；部分形式是基於“過橋融資”考慮，通過短期批量出售給公司，獲得現金流緩解公司財務上壓力，等待市場反彈後再將這些房源回購，買賣雙方再按照一點比例分配房產的增值收益，然後再將房產進行出售的市場行為。2011年上海紫園以此種方式成交了36套單價10萬元/平方米豪宅別墅。

　　對於轉型過程中的房企來說，比如住宅地產企業進軍商業地產的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與商業地產板塊並駕齊驅，“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。對於一個具體地產投資者來說，其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資商業地產的資金互動，並且這兩者之間能夠實現良好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。對於正在處在轉型陣痛過程的房企來說，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應該果斷地進行戰略收縮了。

　　不過，總體來看，無論哪個類型的房企，在當下，在土地市場流拍的市場環境下，開發企業通過降價跑量方式回籠資金，以“現金為王”，然後謹慎拿地及時“換倉”，謀求下一輪的房地產市場發展機會將成為各大房企戰略佈局的必然選擇。

　　對於市場而言，當前無論是哪個發展類型的房企，都應該做好充足的策略調整的準備，尤其是在持續調控的市場背景下，土地與資金這兩個要素中資金顯得更加重要，每個房企無論是通過項目銷售回籠資金，還是通過相關融資渠道獲得企業發展的資金，都應該以有充分的準備，以“現金為王”，同時把握好市場機會，進行適度擴張。

　　此時，土地價格往往是比較便宜，基本上可以底價成交，或者可以以更為低的價格拿到手。開發商如果擁有相對寬裕的資金來源，這個時候可以出手逆市拿地。從投資角度來說，此時作為生產要素的土地成本會降至最低，性價比較高的土地往往也會導致開發企業未來可以有相對不錯的投資回報。如果開發企業可以實現這樣的“換倉”動作，無疑，無論對於哪個類型的房企，都將是其在房價“合理迴歸”週期中房企破局之路。

　　張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者