3月22日的業績會上，財務總監兼公司祕書邱於賡連用了“不錯”、“理想”、“穩健”等詞概括了禹洲2011年度業績。
觀點地產網 張媛娜 梁嘉欣 “我們的淨負債比例對比2011年中也是有一個輕微的下降，從64%下降到63%，這個成績是相當不錯。”
“我們去年的銷售回款大約是42億人民幣左右，去年簽約大約45億，所以我們的銷售匯款率是高達97%。現在市場上其他的開發商大約就是七成到八成，也很少超過九成，這個也是我們去年做得相對比較理想的地方。”
“到2011年底我們總債務大約是55多億，這個水平增長的幅度並不是很明顯。但是，我們的總資產已經上漲超過30億，股東權益也是從45億以上漲到54億左右，相對來講整個資產負債表還是比較穩健的。”
在3月22日禹洲地產業績會上，財務總監兼公司祕書邱於賡連用了“不錯”、“理想”、“穩健”等詞彙大致概括了禹洲地產2011年全年業績的基本情況，其滿意之情溢於言表。
與此同時，邱於賡強調，租金收入和管理費收入會是禹洲地產將來收入的一個重點。“去年我們做得比較好的是出租物業和物業管理收入方面。在市場不太景氣的時候，租金收入和管理費收入還可以提高超過5成，兩項加起來突破了1億左右的。”
年報顯示，截止2011年末，禹洲地產實現合約銷售額42.95億元，營業額38.4億元，同比下降10%，淨利潤為9.42億元，同比下降2.3%，淨利潤率約為24.5%，同比上升1.9%。
2011年禹洲地產的毛利同比增長6%至18.84億元，為公司成立以來的歷史新高；毛利率增加7.4個百分點至49.1%；而核心盈利為5.82億元，其中2011年下半年為5.74億元，較2011年上半年及2010年下半年，分別上升6883%及上升91.2%。
2011年禹洲地產合約銷售大約是14個項目，分佈在4個城市之中。去年總合約銷售大概在43億左右。其主要合約銷售集中在廈門和福州兩個地方，約佔85%左右。其他的在合肥、上海和海西地區。
主席林龍安在展望禹洲未來5年發展時則提到，禹洲的發展戰略還是堅持在區域發展戰略，鞏固在海峽西安經濟區的基本地位，同時亦鞏固已經佈局的長三角和環渤海市場所佔的市場份額。除了廈門海西以外，禹洲也會在其他城市尋找項目進行積極滲透，強化禹洲在福建區域的優勢。
林龍安稱，公司目前有土地儲備共530萬平方米，今年在建的約為230萬平方米，未建的則有300多萬平方米，目前土地儲備足夠應付公司未來五年的發展，未來買地情況視乎公司銷售及現金流情況而定。
而在2012年推盤的節奏和推盤產品組合上，禹洲地產做了調整。2012年，禹洲將採取更多的措施來降低限購、限貸政策對公司銷售的影響，在這方面從去年第四季度開始梳理。在確保毛利率的同時，在價格上做適當優惠。
在產品結構方面，推出了以住宅為主的樓盤，少量高端別墅，以適應剛性需求消費為主的產品，多做包含大型城市綜合體辦公室的經營。
以下為禹洲地產2011年業績會實錄：
媒體提問：我想問一下，在今年房地產調控不放鬆的情況下，你們怎樣看今年的房地產市場環境？你們去年的營銷開支和廣告成本大幅上升，今年的情況會怎樣，還會大量發廣告嗎？剛剛你們說今年第一季度做了一些促銷活動，是降價還是什麼樣的情況？
林龍安：今年兩會剛剛開完，應該說限購和限貸會維持現有的情況，要有大的鬆動是不可能的。也就是說國家的政策還是以平穩為主，房地產目前來講政策還是比較嚴的，主要體現在幾個方面。
今年在國家政策方面會更加扶持剛需為主方面的產品，讓老百姓買得起的房子，確保剛性的需求。所以，我們禹洲在去年第四季度也做了調整，把我們80%左右的房源調整在剛性需求的情況下，滿足市場的需求，確保我們銷售的量。
邱於賡：我補充一下營銷費用和開支上漲的原因。去年下半年我們主要推售的樓盤是別墅項目，比較高端的，大家也知道宏觀環境不太理想。所以，我們就加大了廣告費用投入刺激銷售。
今年我們推出的產品主要是以剛需為主。今年在廣告費的開支上我們會一定幅度的下降，就是說今年我們不會再怎麼打廣告，因為我們今年推售別墅項目的房源並不是很多。
另外，管理費用開支的上升主要是因為我們購置了一些地，但是這些地因為還沒有開發，所以就需要做一些土地使用權開銷，這些是非現金流的開支。所以，對於我們整個集團的現金影響是非常小，就類似於折舊這層東西，到開工的時候就免掉了。
媒體提問：剛剛說以剛需為主的產品政府會扶持，如果這樣你們今年會很弱化，因為你們第四季度已經開始轉移策略。
林龍安：剛需為主的意思是房地產政策想做一個產業基地，作為國家的長遠發展。它的影響力還是很大，已經涉及到很多個產業。所以，國家在宏觀調控的情況下不是說要把房地產業打死，是希望房地產業能夠平穩發展，不要有大起大落的波動。
作為我們開發商來講，我們支持整個國家的調控政策，同時也要調整我們自己本身的經營之道。特別是與國家產業政策保持高度一致，比如說在剛性需求方面，從第四季度開始我們進行調整，比如戶型結構我們就調到100平方米一些，90平方米左右，100到110之間，以這樣的剛需產品來滿足廣大的客戶需求。
第二，在價格方面，在確保上市公司的毛利同時，我們以比較合適的價格推向市場，確保我們銷售的量。
第三，在戶型結構上，以中央海岸來講，我們在戶型結構上做了一些梳理，以剛需為主的。比如說中央海岸推出來是90到100平方米，可以2+1，什麼意思，就是兩房加一房等於三房的概念。這樣也滿足了剛性為主的戶型要求，所以從這幾個方面來完成目標，禹洲還是充滿信心完成今年的銷售指標。
剛才說的降價方面，禹洲的整個房源是以剛性為主，所以推出來的價格是以打算的形式，就是在確保上市公司基本毛利的同時，我們是以與市場接軌的價格來推向市場。所以，接下來不存在再降價的問題。
媒體提問：你們說去年的去化率是56%，今年的去化率大概是多少？第二，你們的資本開支已經在去年年終有了下降的情況。但是，去年你們的負債率64%，今年你們會不會有一個目標，有沒有下降的情況？你們今年的資本開支大概是多少？
陳賽紅：去年的去化率是56%，我們目前計劃的今年去化率要不低於57%左右，維持去年的水平。今年大概年度供應量會有100萬左右，今年第一個季度我們的去化率表現還是不錯，我們在第一季度基本把去年年底的存量去化了差不多60%到70%左右。
所以，按目前這種狀況來看，我們在廈門的市場佔有率也是非常高，到現在為止市場佔有率達到16%，合肥最近的情況也非常強勁。總體來說，在目前國家調控還是打壓投資和投機的行為，基本剛需還是比較穩定，需求去年是被壓抑的，但是從今年一季度來看，這個被壓抑的需求釋放出來了。
包括一些局部的政策還有一點點的鬆動，比如說利率，你們可能有看到，有一些地方首套利率去年都是上浮，現在沒有上浮基準，甚至有個別銀行對所謂的優質客戶利率都適當的有優惠，比如說九折或者九五折。所以，這也有助於我們以剛需為主的市場的去化。所以，我對今年的去化率還是有信心的。
邱於賡：今年我們主要地款已經付清了，所以這方面我們不需要付任何的地款。工程款方面，為了保證可售房源的供應，所以我們預期資本開支會上漲30%左右，全年的基本開支大約會在28億左右。
負債率方面，假設在沒有買地的情況下，合約銷售目標50億能夠順利完成，我們到年底這個負債率大約會下降到50%左右。
我們長遠的目標是，無論在多艱難的環境下，希望把負債率降低在70%以下，我們預期這個負債率是有下降的空間。
媒體提問：你們從去年下半年就沒有什麼買地的計劃，那你們怎麼保證未來業務的提升？另外，在拿地方面，因為你們的土地儲備都是集中在二、三線城市，之前你們好像有一些表態，有轉向一線城市拿地的計劃，因為你們也有在上海拿地。今年會不會加快在一線城市，比如上海拿地的一些步伐？還有一個問題，在融資方面，你們去年想在臺灣資本市場尋求一些融資上的一些突破，今年會不會有一些相關的動作？會不會做一些境外的私募基金之類的融資安排？
林龍安：公司現在的土地儲備接近550萬，可以滿足公司未來五年的發展。我們現在在建的有230萬平方米左右，未建的還有300多萬平方米。所以，我們會比較謹慎的來拿地。
去年上半年拿了70萬平方米，不是沒有拿，我們會尋找時機拿地。比如說我們去年拿的土地，在上海和泉州拿地的平均樓價只有650元左右。
未來拿地方面我們會根據自己的現金流，根據銷售情況來確定，在確保現金流的情況下逢低進入，這個不會改變。拿地的策略還是保持我們在海西的領先地位，以海西為主，鞏固我們現有佈局的城市市場份額。
至於融資方面，在臺灣融資我們現在還沒有這個計劃。
截止到去年年底我們有20億的現金流，到現在為止我們有將近25億的現金流，在現金流方面禹洲還是比較充足的。所以，目前我們還沒有融資計劃。
但是，隨着公司整個銷售的增加，在市場比較好的情況下，我們到時候根據公司的發展再進行佈局。
媒體提問：公司今年推貨及全年銷售面積的安排是怎樣的？
陳賽紅：我們今年推盤主要有14個樓盤，最主要的還是在海西。海西的份額今年會佔到70%左右，海西包括廈門，福州，泉州。另外，我們長三角區域和天津這邊，長三角和天津加起來是30%，其中合肥會佔到23%左右。
另外，今年全年銷售面積是100萬平方米，海西區域差不多會佔到60到70萬平方米，其他的差不多20萬到30萬平方米，都集中和合肥和天津。
上下半年推售的比例比較均衡，基本上新盤的比例會佔到46%左右。因為，有一些樓盤不是新盤，新盤我們是有分節奏在開發的。比如說假如有15棟，我今年新推多少棟，然後明年再推多少棟，是以這樣的概念做的。
媒體提問：今年的去化率大概是56%，那今年是不是有降價的情況？
林龍安：我剛才講了，我們今年推出來的樓盤主要是幾個。比如說我們泉州的樓盤，還有合肥的樓盤。
因為，合肥的樓面地價只有400多元，泉州的只有300元樓面地價，你想一想300元的地價賣5000元左右，這個毛利是很高的。但是，整個降價幅度是因為我們海西區域樓盤的價格會比較高，其他區域會比較低，均價就拉下來了，但毛利沒有降。
我們海西樓盤推多了，主要是在廈門，廈門的樓盤如果推多了，整個樓盤均價就直線上升了。
媒體提問：邱總，公司未來的毛利率會保持在什麼水平？今年你們鎖定入帳大概會有多少？
邱於賡：明年毛利率大約是在40%以上的水平。但以後是否都保持在40%以上就很難說，因為房地產市場很難估算。如果按現在這種狀況來講，未來幾年的毛利水平還是不會有大的變化，因為中央的政策是很難估的。
年初到現在，已大約鎖定入帳有36億左右。如果按照預期45億，幾乎已經完成80%多了。
媒體提問：今年有沒有出現開工放緩的問題？去年完工和新開工的分別是多少？
邱於賡：沒有，我們今年完工大約60萬平方米，新開工大約80萬平方米，其實也沒有放慢。
公司去年完工60萬平方米，新開工大約也是60萬平方米。今年的新開工量比去年有所增加，因為我們最近的銷售比較理想，為了未來有足夠的房源在下半年可以賣，所以加快一些項目的開工。
媒體提問：你們對下半年的市場還是很看好？
邱於賡：只要跟上半年差不多就行了，我們拿50億沒多大問題。最怕下半年又有什麼變數，這樣我們也沒辦法，上半年能賣多少就多少。
媒體提問：去年收入下跌是不是因為交付的問題？
邱於賡：其實是因為不想負債比率上升。做地產最主要就是可以擴充負債比率，即要控制一個合理水平。其實上半年嚴格說我們的確認收入是可以做到50億的，但工程款的開支要加大，但我們考慮到負債比率可能會因此升到75%以上，所以我們覺得還是要穩妥一點，畢竟不知道今年會發生什麼事情。
其實主要還是控制現金流，減慢工程開支，上半年也已經恢復，所以對於2012年的交樓情況還是比較樂觀。
媒體提問：你們剛剛提到，今年合約簽約的金額加上認購的金額到昨天為止是23億左右，單純簽約金額是11億，其實是不是也會受到內地限制的影響呢？
邱於賡：其實不是，最主要是因為認購完之後一個月才簽約，所以這11億主要是認購未簽約的，會在未來一兩個月簽約。
其實我們明顯發現今年頭三個月銀根是有鬆動的，整體說是上年最後一季度交投量縮減得很厲害，縮減的原因不是說市場不需要買樓，而是在觀望，看價格會不會更吸引。到今年1月份，大家的這種需求又釋放了出來，這和香港的情況一樣，釋放之後又有很多人開始買樓。
現在信貸指數也有放鬆了一些，就已經不是控制得很緊，因為現在國內的經濟已經在放緩，政府也知道經濟放緩則需要有刺激的動作，所以銀根方面會鬆動一點。而一旦鬆動，這些錢無形之中就會流入地產市場，所以樓市未必會像09年一樣大幅反彈，而可能會維持在一個平穩的水平。