但從長期來看，一線城市的二手樓市依然發展空間巨大，成交量和二手佔比仍會有所提升。
【中原地產研究年刊2011】二手房走勢新聞稿之一
從目前的市場情況來看，本輪調控的效果已經顯現，一線城市二手住宅成交量跌至谷底，房價上漲的步伐得到了遏制，一線城市二手房價格已進入下降通道。但從長期來看，一線城市的二手樓市依然發展空間巨大，成交量和二手佔比仍會有所提升。
成交驟降 普通住宅佔比增加
隨着調控政策的加碼，特別是在限購及限貸的長期影響下，2011年調控比2010年的兩次調控對市場的影響週期更長，自2011年2月以來六城市二手住宅成交量低位徘徊，3月的小陽春未能如期，“金九銀十”亦爽約，到2011年底為止仍未出現回升的跡象。
在政策的高壓態勢下，投資型需求和改善型需求均以被擠出市場，目前二手樓市的成交量主要以剛性需求在勉強支撐。而隨着新房市場降價促銷的增多，二手房需求被進一步被分流，導致二手房成交量自年初以來一直處於低位；而二手房業主報價高企，也很大程度上阻礙了成交。
據中原集團研究中心發佈的《中原地產研究年刊2011》數據顯示，2011年六城市二手住宅成交面積略高於2008年的水平，同比2010年回落34%，較2009年峯值回落51%。各城市具體情況差異較大，其中廣州由於以自住需求為主，且歷來成交均較為平穩，2011年二手住宅成交面積較峯值水平的回落幅度相對最小，為24%；其他5城市回落幅度均在50%以上。
從成交結構來看，低總價的中小戶型佔據成交的主體。根據中原統計數據顯示，2011年北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交佔比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長。
相比於中小戶型的大眾住宅，高檔豪宅成交情況更為慘淡。選取了上海市成交活躍的十大普宅和十大豪宅5，對比2009年以來各季度二手成交套數，發現2011年以來，十大普宅和十大豪宅成交套數均是呈逐季回落的態勢，而且豪宅成交套數下降的速度明顯高於普通住宅，截至2011年第四季度，十大普宅成交套數是十大豪宅成交套數的10倍有餘，而在2011年之前十大普宅成交套數是十大豪宅成交套數的3~5倍。
價格鬆動 郊區樓盤領跌
在調控的影響下，價格快速上漲的態勢被遏制。並且隨着各地一手住宅市場上開發商降價促銷力度的加大，二手住宅價格亦開始鬆動。自2011年4月以來，北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅價格相繼開始下跌。
但二手房業主的資金壓力較小，而且限購又導致業主惜售心態加劇，因此並不急於降價出售。據中原監測數據顯示，截至2011年11月底，北京、上海、深圳的部分新盤較前一期同類型產品開盤價格，有10%~20%的價格優惠。而中原領先指數系統數據顯示，截至2011年11月底，北京、上海和深圳二手住宅價格的累積跌幅均不超過7%。
從2011年全年來看，降價週期最長的兩個城市北京和深圳，其二手住宅較2010年底有所下跌外；其他四城市二手住宅價格較2010年底依然上漲，但和前兩年的累積漲幅相比，2011年的年度累計漲幅有所收窄。
由於目前二手房價格的鬆動主要是受新房降價促銷的影響，因此不同區域、不同價格段房源，其價格鬆動的幅度也各異。由於郊區新房市場供應較多，而且目前打折促銷的新房項目基本位於城市郊區，對周邊二手房項目價格造成較大壓力，因此郊區二手房價格鬆動幅度較大；而中心區一手供應較為有限，二手房整體的掛牌量也並不高，且配套成熟，因此二手房價格相對堅挺。如屬於北京郊區的通州區和亦莊，在2011年此輪價格調整中累計跌幅分別為7.4%和6.4%，位居北京10區跌幅榜前兩位。
圖1五大城市二手住宅成交面積結構變化
圖2 北京各行政區二手房價降幅對比
供求兩旺 租賃市場量價齊升
與買賣市場的低迷形成鮮明對比的是，租賃市場成交活躍。這主要是由於租賃市場是以實際的居住需求為基礎的，受調控的影響較小。加之，受限購影響，部分購房需求轉向租賃市場兌現，因此2011年租賃成交活躍，租金呈波動上漲態勢。據中原統計數據顯示，自去年四季度以來，五大城市二手住宅租賃成交面積所佔比重逐步攀升，至2011年第四季度，該比重均在60%~85%之間。其中北京由於限購政策最為嚴格，而且外來人口規模也較大，因此租賃成交比重在五大城市中高居榜首，達85%。
自2009年初經濟復甦以來，六大城市二手住宅租金指數一直保持小幅上漲，此外在通貨膨脹、外來人口增加以及畢業生就業等因素刺激下，租金屢創新高。根據中原領先指數系統數據顯示，2009年初至2011年11月底，六大城市二手住宅租金指數累計漲幅在10%~31%。其中，除成都租金指數累計漲幅略低外，其他四城市累計漲幅均在17%以上，上海以30.6%高踞榜首。
由於通脹居高不下，短期內租金上漲的勢頭還將繼續維持。但隨着價格調整的不斷深入，租金上漲的速度將會有所放緩。