未來政策由"堵"到"疏"是大勢所趨，但短期內以"限購"為代表的行政限制措施將繼續為制度改革贏得時間差，使保障房、房產稅等長效措施具備更充分的探索空間。
【中原地產研究年刊2011】政策走勢新聞稿之二
中原集團研究中心最新發布的《中原地產研究年刊2011》分析認為，未來政策由"堵"到"疏"是大勢所趨，但短期內以"限購"為代表的行政限制措施將繼續為制度改革贏得時間差，使保障房、房產稅等長效措施具備更充分的探索空間。
明年政策從緊定調 焦點之外鬆綁隱現
12月12日-14日，2011年度中央經濟工作會議對於房地產的表述中強調："要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理迴歸"，奠定了2012年政策從緊的基調。
中原集團研究中心分析認為，在政策從嚴的基調下，地方政府只有在焦點之外進行微調。年底，已有部分地方政府出臺鬆綁措施，涉及土地出讓、房源解禁、稅費優惠、購房補貼等多個環節。對比各類微調條款，除土地鬆綁條件外，其他各項措施均針對剛性或改善性需求。預計在2012年，這種惠及剛需的鬆綁有望繼續得到默許，而在"限購"等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續。
表1 2011年底地方政府促進樓市持續健康發展的若干舉措
分層次調控體系待建 保障房制度瓶頸仍存
中原集團研究中心分析認為，本次中央經濟會議中關於房地產的表述可概括為三點。首先，高端住宅靠遏制，即"推進營業稅改徵增值稅和房產稅改革試點"；其次，中端住宅靠市場，即"加快普通商品住房建設，擴大有效供給"；最後，低端住宅靠保障，即"繼續加大對保障性住房、等領域的投入、要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作，逐步解決城鎮低收入羣眾、新就業職工、農民工住房困難"。
其中，關於保障房一直是近兩年的調控重點。2010年保障房建設已在全國範圍內全面啓動，2011年從中央到地方紛紛加大了保障房的建設和投入力度。根據住建部數據，截至11月底，全國1000萬套保障房已全部開工。然而，在靚麗的開工數字之下，住建部於10月下旬開始的各地督察卻發現了一些問題，包括保障房開工率、資金籌集和使用情況等。督察中特別強調新開工的1000萬套是指"三分之一達到結構完成，三分之一齣地面，三分之一做到基礎澆鑄混凝土"，直指開工數據上報中的不規範行為。對此，住建部表示對於"十二五規劃"中後續的2600萬套，屆時會根據調查情況進行調整，2012年新開工的保障房項目將小於2011年的1000萬套。
從目標"大躍進"到"重算開工率"，一定程度上折射出了保障房建設的資金問題。2011年5月財政部和住建部發文要求各地嚴格按照土地出讓淨收益的10%計提保障房資金。但由於2011年市場的低迷，各地土地出讓金減少，該部分資金難以補缺。2011年1-11月，中原監測的15個重點城市土地出讓金同比去年下滑1成，其中居住用地成交金額較去年同期下滑2成。因此，近期各級政府也積極以信貸、地方債、企業債等方式為保障房融資。然而，以上融資總額相對於1.3萬億的保障房投資需求仍有距離。
表2除土地出讓淨收益以外的部分保障房融資渠道及規模(2011年1月-11月)
此外，2012年保障房建設目標的調低，也顯示出我國保障房的制度建設正處於探索期。加速保障性住房建設，對於彌補過去十年我國房地產全面市場化所造成的失衡與社會矛盾來說，固然是一門必修課，但住房保障制度完善理應放在比建設速度更重要的位置。首先，未來公租房在保障房類型中的佔比有必要大幅提升，才能使得保障房逐漸遠離開工率導向的怪圈。其次，完善保障房"輪候制"也是未來的方向。"輪候制"是指對保障房申請人先行進行資格審核和准入的制度，並對通過審核資質的人員信息建立數據庫，再根據保障性住房建設進度，對已通過審核的申請人按先後次序分配保障房或購買資質的管理制度。通過輪候制度，可以比較準確地預估出未來一段時間內保障房的需求量，使保障房建設任務量的制定有據可依。