按照2011年11-12月的成交趨勢，預計12月度成交面積將不足40萬平方米，因此全年成交面積約在550-560萬平方米，與2008年的553萬平方米相當，甚至可能跌破08年水平，為十年來成交量的最低位。

　　供需縮量，今年全年成交量或將跌破2008年水平

　　據廣州市房管局數據2011年1-10月，廣州十區商品住宅市場遭遇寒冬，供需齊降。其中，商品住宅新增供應523萬㎡，同比下滑21.5%，成交面積487萬㎡，同比下滑13.8%，成交均價13411元/㎡，同比上升4%。

　　按照2011年11-12月的成交趨勢，預計12月度成交面積將不足40萬平方米，因此全年成交面積約在550-560萬平方米，與2008年的553萬平方米相當，甚至可能跌破08年水平，為十年來成交量的最低位。

 

　　外圍成交量大，中心區嚴重萎縮

　　從成交量來看，2011年1-11月，廣州各區中，天河區、海珠區、荔灣區、越秀區、黃埔區、白雲區等中心六區成交全部出現不同程度縮量。其中，傳統成交大區天河、海珠和白雲萎縮明顯，而增城、花都和番禺則保持了成交大區勢頭；從化及南沙成交量較大，上升明顯。

 

　　結構性原因導致成交均價基本持平，各區樓價同比仍有所上升

　　2011年1-11月，廣州十區成交均價同比漲幅為4%，但漲幅較低主要由結構性原因所致，各區樓價實際上多有較大的升幅。其中，天河區、海珠區等中心六區及花都區一年來均價漲幅超過20%。南沙區、增城區和番禺區均價增幅在14%-19%之間，升幅較高；從化區均價升幅為6%，相對緩和；蘿崗區由於成交產品結構(限價房及內部認購房源)影響，價格同比下降1%。

 

　　成交量較大樓盤主要分佈在外圍區域

　　十區二市成交業績排名前十(統計至11月)

 

　　降價預期加重市場觀望 年底降價刺激成交局部回暖

　　2011年2月前，樓市限購政策為新購一套，廣州市場整體上仍呈現供需兩旺，市場供應充足，客戶需求以首置及二次以上改善型置業為樓市成交主力，住宅投資需求旺盛，月均成交量在50萬以上。

　　2011年2月，限購限貸政策升級，當地家庭限兩套，已有兩套的不能再購，有社保或納稅證明的外地家庭限購一套；房貸則是二套首付由5成升至6成。在2-8月期間，市場供應不足，月均新增供應只有40萬平方米，導致總體成交萎縮，月均成交量約44萬平方米，但市場依然不乏熱點樓盤成交，樓價依舊穩步上揚。在升級版的限購限貸政策下，購房客戶首置比例明顯上升，成為支撐目前樓市的成交主力；二次置業比例有所下降，多次置業比例明顯下降。

　　進入9月黃金週，市場開始逆轉。一方面市場供應大幅增加，9-11月均新增供應約78萬㎡，但黃金月成交低迷，11月成交量更跌至34.5萬㎡，僅多於08年2月23萬㎡水平，住宅投資需求大幅減少，投資比例下降。購房者對未來樓價回落預期增強，整個消費市場進入觀望，導致成交量進一步下降，樓盤價格出現高位回落，並由外圍傳導至市中心。

 

　　國慶前後，部分樓盤價格下調，但對銷售帶動有限。11月底開始，部分項目推出降幅超20%的特惠單位，市場反應熱烈，帶動成交回升。